Продажи квартир взлетели на 121% к прошлому году
Второй месяц подряд на рынке новостроек Казани отмечают рекорды. В январе относительно прошлых лет продажи выросли: число сделок увеличилось на 121% к январю 2025-го (541 квартира) и на 71% к январю 2024-го (700 объектов). Всего за первый месяц наступившего года застройщики продали 1197 квартир площадью 51,8 тыс. кв.м. По сравнению с декабрем 2025-го наблюдается снижение: продажи упали на 40%. Это укладывается в сезонную логику — после ажиотажа в декабре наступает период затишья.
Аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин отмечает, что январские результаты были неожиданными. «Если сравним с предыдущими годами, продано существенно больше. Среднегодовой показатель по Казани за 2025-й — 1035 квартир в месяц, и мы видим в январе цифру выше среднего,что для начала года абсолютно не характерно», — комментирует эксперт. Главным драйвером стало изменение условий семейной ипотеки и стремление покупателей успеть воспользоваться программой во второй раз. При этом громких и массовых акций от застройщиков, способных кардинально повлиять на спрос, в январе не было.
Схожего мнения придерживается эксперт по недвижимости Эрнст Мусин: «Январь был очень нетипичным для рынка недвижимости. В числе причин — семейная ипотека на каждого супруга уходила, покупатели хотели попасть в последний вагон и взять квартиру, за счет чего увеличился спрос. Это понимали и застройщики, они делали маркетинговые ходы, чтобы клиенты покупали именно у них, учитывая, что семейная ипотека сразу наполняет эскроу-счета — это важно для компаний».
Он добавляет, что казанцы вкладывались и в недвижимость в других городах, включая населенные пункты на юге страны или Москву и Санкт-Петербург, где можно купить квартиру с лимитом по семейной ипотеке в 12 млн рублей.
Застройщики Казанской агломерации выручили в январе 12,4 млрд рублей, что на 8 млрд меньше декабрьского показателя. Цена «квадрата» выросла до 240 тыс. рублей. Средняя площадь квартиры практически не изменилась, составив 43,3 кв.м. В результате — средний бюджет покупки увеличился до 10,3 млн рублей.
Удорожание средней цены квадратного метра не носит массового характера. Эксперты связывают рост стоимости с повышением НДС и дополнительными затратами застройщиков на субсидии и риски по рассрочкам. В некоторых случаях рост цен на отдельные объекты был вызван высоким спросом в январе. Пятый месяц подряд максимальную стоимость «квадрата» показывает ЖК «Заря» — 664,3 тыс. рублей. Ближайший конкурент — элитный ЖК «Дан» — продает квадратный метр за 559 тыс. рублей.
На январские продажи повлияла семейная ипотека
Татарстан движется в общерыночном русле — основная доля выдач приходится на программы с господдержкой. В частности, ключевую роль в поддержании рынка недвижимости продолжает играть семейная ипотека.
Это подтвердила заместитель директора по работе с застройщиками «Флэт» Елена Гнедкова. Она пояснила, что обычно январь и февраль — это «не сезон» на рынке недвижимости, в этих месяцах длительные выходные, активность клиентов довольно низкая. «Но в этом году изменения семейной ипотеки подтолкнули покупателей к проявлению активности в январе, — говорит эксперт. — Они стремились воспользоваться возможностью, кто-то долго думал и наконец решился, кто-то уже был в процессе покупки».
Безусловно, привлекли внимание клиентов и старты продаж в новых ЖК, но это существенно не повлияло на общую статистику. «Это были не те проекты, которые в моменте разорвали рынок. Но, учитывая, что старт пришелся на длительные праздничные дни, за две недели получились неплохие цифры», — уточняет Марат Идиатуллин.
Влияние снижения ключевой ставки пока не ощутимо, очередное снижение показателя — до 15,5% — случилось в феврале. По словам Эрнста Мусина, сейчас смягчение кредитно-денежной политики носит скорее сигнальный характер, прогнозировать доступность рыночной ипотеки к концу года пока сложно. «Да, ключ идет вниз, но это больше сигнал о том, что все хорошо, мы планируем плавное снижение. Минимальная ставка по рыночной ипотеке сейчас составляет 16,8-16,9%, но ее еще нужно одобрить. По факту люди берут под 18%. Если ключевая ставка опустится до 14%, ипотеку будут брать под 16,5%. Тогда вторичка заберет спрос с новостроек, но это потянет за собой и первичку, потому что со вторичного жилья люди обычно переезжают в новый фонд», — говорит собеседник Урбан Медиа.
Марат Идиатуллин добавляет: ключевая ставка на уровне 15,5% — еще не тот порог, после которого потенциальные покупатели начинают думать о недвижимости. «Рынок активизируется, когда ключевая ставка будет на уровне 12-13%. Пока покупатели остаются в выжидательной позиции, они понимают, что идет тренд на снижение, и ждут определенного уровня, чтобы включиться», — поясняет эксперт.
Только один застройщик из топ-5 нарастил продажи
Январский рейтинг застройщиков Казани возглавили уже знакомые компании. Первое место удерживает «Суварстроит», далее следуют «ТСИ», «ТОЧНО», «Унистрой» и «ПИК». Совокупная доля этих компаний в общем объеме сделок составила почти 52% — высокая концентрация рынка сохраняется.
Успешные продажи у застройщиков связаны с их ценовой политикой, маркетингом и рядом интересных условий покупки. «Это и рассрочка с возможностью зайти с разными вариантами первоначального взноса, ежемесячных платежей, программы трейд-ин», — перечисляет Елена Гнедкова. Также она обращает внимание на сроки сдачи объектов: как правило, они перешагивают за 2027 год и позже: «Понять мотив покупателя несложно. Он заходит в длительную рассрочку, не имея права на льготную ипотеку, но с надеждой на снижение ключевой ставки, что позволит оформить кредит на выгодных условиях в дальнейшем».
«Суварстроит» остался лидером, продав 229 квартир площадью 9,1 тыс. кв. — на 127 лотов меньше, чем в декабре. Выручка упала до 2,1 млрд. Средняя площадь квартиры остановилась на отметке 39,7 кв.м (+2,9 кв.м). Квартиры продавались в среднем по 9,3 млн рублей при цене квадратного метра 234,2 тыс. рублей. За месяц стоимость жилья выросла на 900 тыс. рублей.
На второй позиции, как и в декабре, расположился «ТСИ». Компания продала 124 квартиры (-79 сделок) общей площадью 5,2 тыс. кв.м. Выручка сократилась на 769,5 млн рублей — до 1,1 млрд. Квартиры средней площадью 42,3 кв.м обходились покупателям в 8,8 млн рублей, показатели изменились незначительно. Цена квадратного метра составила 209,3 тыс. рублей, упав на 3,9 тыс.
Третье место занял «ТОЧНО», который, в отличие от большинства конкурентов, показал рост. Федеральная компания реализовала 98 квартир площадью 1,4 тыс. кв.м — это на 38 лотов больше, чем в декабре. Выручка увеличилась до 714,2 млн рублей. Застройщик предлагает самые доступные и компактные квартиры в первой пятерке: средняя цена квадратного метра составила 205,5 тыс. рублей, а площадь — 35,5 кв.м. Квартира от «ТОЧНО» в среднем стоила 7,3 млн рублей.
Аналитик Урбан Медиа предполагает, что высокие показатели «ТОЧНО» могут быть связаны с особенностями учета — часть продаж перетекла с декабря на январь, потому что оформление сделок завершали в начале года.
Четвертую строчку стабильно занимает «Унистрой». В январе компания провела 97 сделок (-48), заработав 1 млрд. Объем проданных площадей сократился до 4,4 тыс. кв.м. Средняя стоимость квартиры стала самой большой среди топ-5 — 10,7 млн рублей. Цена квадратного метра остановилась на отметке 234,6 тыс. рублей. Квартиры «Унистроя» оказались самыми просторными, средняя площадь достигла 45,8 кв.м.
Пятую часть всех продаж девелоперу принес проект «Уникод на Технической». В январе компания вывела новостройку на рынок, что вызвало интерес со стороны покупателей. Марат Идиатуллин обращает внимание — «Уникод на Технической» заинтересовал стартовой ценой квадратного метра, было много откликов от клиентов и риелторов. В ЖК продали 21 квартиру — получился размеренный старт, но для двух рабочих недель показатель неплохой.
Замыкает пятерку «ПИК», теряющий позиции не первый месяц. В январе федеральный девелопер продал 71 лот (-77) площадью 3 тыс. кв.м. Выручка упала до 757 млн рублей. У компании самая высокая цена за «квадрат» среди топ-5 — 252 тыс. рублей. Квартира площадью 42,3 кв.м стоила в прошлом месяце 10,6 млн рублей.
Пауза после рекордов
Говоря о ближайших перспективах, специалист по недвижимости Эрнст Мусин отмечает: в феврале рынок столкнулся с выжидательной позицией покупателей. Те, у кого есть возможность взять семейную ипотеку, понимают, что в ближайшее время изменений не планируется — рассмотрение дифференцированных ставок намечено до 1 июня, а о таком нововведении, как привязка кредита к прописке, вообще пока не слышно. Многие ждут акций и бонусов от девелоперов.
Ситуацию в феврале усугубила и пауза со стороны банков: сейчас требуется другой пакет документов, и в первые дни заявки по семейной ипотеке рассматривались дольше обычного. «Большая доля тех, у кого нет семейки, выжидает и смотрит в сторону вторички — ее можно пощупать, увидеть, и эффекта Долиной уже не так сильно боятся», — поясняет эксперт.
Аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин прогнозирует, что февраль станет полноценным началом мертвого сезона: «Цифры существенно снизятся, мы увидим падение продаж до классических 500-600 квартир».
Позитивного настроя касаемо года придерживается управляющая ВТБ в Татарстане, вице-президент банка Марьям Давлетшина: «Мы не ожидаем резкого «отката» рынка к минимальным значениям. Начало года рассматриваем как период небольшой паузы, необходимой для стабилизации после изменений в семейной ипотеке и адаптации к условиям рыночных ставок. Далее, по нашим прогнозам, рынок ипотечного кредитования вернется к устойчивому росту».
Просадки в продажах возможны на фоне введения дифференцированных ставок для семейной ипотеки, считает коммерческий директор «Суварстроит» Марсель Абдулхаев. «Даже сейчас с новыми ограничениями по семейной ипотеке 30% сделок можно будет смело отметать, — считает представитель девелопера. — Если повысить ставку до 10% при наличии одного ребенка, можно будет говорить про 50% сделок. Тем более, что большое количество семей успели воспользоваться семейной ипотекой, кто-то даже успел использовать ее для инвестиций».
В существующих реалиях девелоперы начинают перестраиваться и делать упор не только на семейную ипотеку. По словам Эрнста Мусина, многие сейчас вводят рассрочку с субсидированной ставкой на три или пять лет. Такие инструменты были и раньше, но сейчас о них говорят чаще, и главное — их предлагают без удорожания.
Марсель Абдулхаев поделился, что компания будет продолжать внедрять новые инструменты и взаимодействовать с ключевыми банками-партнерами: «Инструменты есть, мы будем их расширять, та же самая рассрочка станет удобнее». При этом он отмечает, что для застройщиков рассрочка — тяжелый продукт с экономической точки зрения, к моменту сдачи объекта покупатель может быть не готов закрыть долг. Переход на ипотеку, в том числе семейную, не всегда возможен, поскольку ее могут не одобрить банки.
Планом «Б» остается жилищно-накопительный кооператив — для компании это гарантия, что после завершения рассрочки покупатель сможет оставить квартиру. Инструмент позволяет брать в рассрочку до семи лет уже готовое жилье, причем в ЖНК можно вступить даже с плохой кредитной историей и без подтверждения доходов, что актуально на фоне рекордного количества расторжений по ДДУ в 2025-м.
Напомним, в прошлом году в России были расторгнуты сделки по 14,2 тыс. квартир в новостройках на общую сумму 155 млрд рублей. Это 3% от общего объема продаж первичного жилья. Такие показатели стали рекордными за последние пять лет.
Отвечая на вопрос о возможной корректировке цен, Эрнст Мусин связывает ее с формой оплаты. Если люди будут продолжать покупать в рассрочку, цена квадратного метра останется без изменений. Однако при покупках за наличные или по ипотеке возможны скидки, что потянет среднюю цену вниз. Но пока девелоперы запаслись «жирком», и когда начнут активно вводить акции — вопрос.
Схожей точки зрения придерживается Елена Гнедкова, полагающая, что февраль, как обычно, будет довольно «тихим». Резких скачков стоимости квадратного метра в ближайшее время эксперт не ожидает, допуская лишь небольшие изменения. Что же касается акций и скидок от застройщиков, то они, по ее словам, по-прежнему актуальны и вряд ли уйдут с рынка.
Марат Идиатуллин говорит, что цена квадратного метра останется примерно на том же уровне и ожидать глобальных изменений не стоит: «Мы видели разницу +5 тыс. рублей в январе, возможно, в феврале будет откат на эти 5 тыс. Но такие изменения не существенны».
Несмотря на выжидательную позицию покупателей, сам рынок не стоит на месте — девелоперы готовятся к новым стартам продаж. Собеседники Урбан Медиа отмечают, что в феврале в ЖК «Яратам» начались продажи в новом доме с ремонтом — бронирования же оформляются. Также открылись продажи в ЖК «Атом на ул. Аделя Кутуя и в ЖК «Уналты» в Старо-Татарской слободе.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий