Почему ЖК не заканчивается забором
Первым признаком хорошего жилого комплекса Александа Дмитриев назвал непрерывность фронта улицы. Девелопер нарезает участок, строит современный клубный дом, а житель выходит из подъезда и попадает к гаражам или баракам. По словам спикера, ответственность застройщика не заканчивается забором: люди все равно окажутся за пределами двора, и важно, что они там увидят и почувствуют.
Значит, нужно продумать, что окружает человека на уровне глаз, и вписать комплекс в городской ландшафт: связать улицы, проходы и прогулочные маршруты с соседними территориями. Если на участке давно протоптан путь, его стоит сохранить или предложить лучшую альтернативу. Площадь внутри ЖК можно открыть и получить живой перекресток, а можно поставить забор и заставить людей обходить его. Верный выбор очевиден, но делают его не всегда.
Район с именем и биографией
Еще несколько лет назад, признался Дмитриев, он не мог представить, что новые комплексы начнут называть «Пресня» или «Мылзавод». Но подход меняется: девелоперы уходят от «фешенебельных» иностранных названий вроде Sky Garden к тем, которые отражают историю местности, ее прошлое или народ, который там живет. Еще один вариант — народное название места, так, как его привыкли обозначать сами горожане (в урбанистике это вернакуляр). Среди застройщиков, которые идут этим путем, спикер назвал «Бруснику», «Легенду» и «Атомстрой».
Идентичность строится по-разному:
-
редевелопмент промзон: завод уходит, а память о нем остается в среде, как в ЖК «Бадаевский» и «ЗИЛАРТ» в Москве или «Речной порт» в Тюмени
-
история города и края: там, где заводов нет, можно опереться на историю места и народов, такие проекты есть в Татарстане, Чувашии и Якутии
-
артефакты в новой среде: краны в порту, якорь, исторический дом, который не снесли, а встроили в проект.
Отличить глубокую работу от попытки поймать волну тренда, по словам Дмитриева, просто: нужно проверить, доходит ли декларация из буклета до архитектуры, интерьеров и эксплуатации.
Сначала жизнь, потом здания
В урбанистике принят порядок «жизнь, пространство, здания». Сначала девелоперу надо придумать, кто будет жить в комплексе и как пройдет его обычный день. Затем создать места и маршруты для этих сценариев. И только после этого определить расположение, масштаб и архитектуру домов, которые поддержат задуманную жизнь территории.
На практике, как отметил Дмитриев, обычно происходит наоборот: сначала дома сажают на участок, потом пытаются втиснуть между ними двор и парковку, и только в конце думают, как здесь будут жить люди. В итоге жильцам достается двор, оставшийся после застройки.
Идея важнее фасада
Хороший проект отвечает на вопрос, что изменится на территории с его появлением. У ЖК «Портленд» в Москве большая идея связана с водой, у «Флоры и Фауны» в Новосибирске — с природой, у «Мира внутри» под Петербургом — с жизнью внутри экосистемы. Такая идея выделяет проект среди конкурентов и меняет район: у локации появляется новое назначение, возникают места притяжения.
Инфраструктуру, по словам Дмитриева, нужно выстраивать как пирамиду:
-
обязательная
-
комфортная
-
впечатления
-
капитализация: рабочие места и экономическая ценность.
Девелоперы нередко начинают с ресторана на первом этаже, когда рядом нет даже нормальной аптеки. Эксперт советует хотя бы на уровне анализа проверить, что уже есть в шаговой доступности и чем ЖК может ее дополнить.
С какой скоростью живет ваш двор
В урбанистике есть понятие «архитектура скорости». Пешеход идет со скоростью 5 км/ч и замечает детали. Водитель на магистрали успевает увидеть только огромные вывески. Если ЖК окружен многополосными дорогами, тонкая детализация и променады бессмысленны: никто там не остановится.
Важно и то, как дома расположены на участке: плотность застройки нужно соотнести с возможностями территории. Спикер напомнил про микроклимат. Розу ветров не учли, и во дворе постоянно дует. Горки нагреваются на солнце. Шум мешает отдыхать.
Если проект стоит на видном месте, у значимых городских локаций, он становится частью открыточного образа города и получает архитектурные обязательства. Его экономику, по мнению Дмитриева, стоит считать вместе с вкладом в восприятие города.
Двор: тишина, зима и немного одиночества
Благоустройству Дмитриев уделил больше всего времени. Это сильная сторона любого комплекса, но может стать и слабой. Спикер выделил несколько принципов.
Разделить тихое и шумное
В Европе и Австралии двор — это тихий зеленый буфер, а игровые зоны вынесены в отдельные «хабы». В России во дворах пока по традиции качели и карусели, но в московском бизнес-классе тренд уже меняется.
Оставить место для одиночества
Квартиры уменьшаются, островков тишины в них все меньше, а люди чаще остаются одни. Поэтому во дворе нужны места, где можно полистать ленту, почитать, поработать или просто побыть одному. К ним относятся и уличные рабочие места: пергола, удобное сиденье, розетки и Wi-Fi, который, как заметил спикер, снова в моде.
Создать аттракторы для соцсетей
Узнаваемость проекту создают места, которые хочется фотографировать и показывать гостям: галерея, скульптура, пруд с табличкой «вода — это лава» и плоскими камнями, по которым могут бегать дети, скалодром на паркинге.
Обеспечить безопасность без заборов
По словам Дмитриева, глухие заборы разделяют людей, как в Бразилии и ЮАР. Он привел пример двора с калиткой, но без забора. Мягкими границами могут стать палисадники перед квартирами первых этажей, частные террасы с невысоким прозрачным ограждением, скамьи возле подъездов.
Не забыть про мелочи
Недорогие решения, которые работают:
-
грядки или теплицы для городских фермеров и озелененные кровли
-
места для уличной гастрономии, например мангалы
-
календарь цветения, чтобы двор не серел после лета
-
интерактивы с водой: фонтан-площадка для детей работает лучше любого планшета.
Отдельно спикер остановился на зиме. В России ее стоит праздновать, а не терпеть: помогут теплые беседки с инфракрасными лампами (пока дети носятся, взрослые не мерзнут), столы для совместных посиделок под крышей, гирлянды, освещение дорожек и хвойные деревья. Дорогого здесь почти ничего нет, подчеркнул Дмитриев, а эффект в разы превышает вложения.
Внутри дома: лобби, паркинг и детская гостиная
Единое просторное «гранд-лобби» даже для массового сегмента эксперт считает логичным шагом. В Иркутске он показал интересный локальный дизайн в обычном комфорт-классе. Внутри домов появляются детская рекреация, комнаты для танцев и пространство для занятий с репетиторами. Этот тренд, по словам Дмитриева, московские продуктологи считают одним из ключевых.
Автомобилей в семьях становится больше, поэтому паркинг превращается во «второе лобби» ЖК. Он не должен быть слабым звеном после нарядного входа.
В планировках спикер выделил идею детской гостиной между двумя спальнями: дети шумят отдельно от кухни-гостиной. Он признал, что пока это подходит для больших квартир, но идея интересная.
Садовник за 20 тыс. и платежка за красоту
Последний блок оказался самым трезвым. Девелопер вкладывает миллионы в озеленение, а потом приходит садовник с окладом 20 тыс. рублей. Деревья на второй год гибнут, инфракрасные лампы куда-то пропадают, а ландшафтные решения «исправляют» из лучших побуждений. Выход один: передать команде эксплуатации знания и навыки работы с созданным продуктом. Тогда предпродажные обещания доживут до повседневной жизни.
Есть и то, о чем легко забыть: все красивые идеи отражаются в платежке жителя. Покупка квартиры — лишь первый платеж, а дальше годами оплачивается эксплуатация созданной красоты. Поэтому застройщик отвечает за полную стоимость проекта, включая то, сколько клиент будет платить после заселения.
Хороший комплекс складывается из мелочей, которых на картинке не видно: улицы за калиткой, названия с биографией, двора, который переживет и ветер, и зиму, паркинга, не похожего на запасной выход, и садовника, которому вместе с лейкой передали знания. Как отметил Александр Дмитриев, проверять ЖК стоит не по буклету, а по тому, как в нем живется через несколько лет. Поэтому думать о жизни за фасадом нужно еще на этапе проекта.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий