Сдал посуточно — получил обыск: как собственнику защититься от арендаторов-мошенников

После жильцов остались сим-боксы: чем опасна сдача квартиры посуточно

Схемы телефонных мошенников добрались и до рынка посуточной аренды жилья — аферисты снимают квартиры на несколько дней и оборудуют в них подпольные колл-центры. Для массовых звонков мошенники устанавливают сим-боксы, с помощью которых могут обзванивать людей по всей стране, представляясь сотрудниками банков или правоохранительных органов.

Сами сим-боксы представляют собой устройства, в которые устанавливают несколько SIM-карт. Они позволяют одновременно звонить с разных номеров. Так мошенники организуют массовые обзвоны и могут быстро менять SIM-карты, если прежние перестают работать.Обычно преступники действуют в группе: одни ищут и меняют квартиры, другие поставляют SIM-карты, третьи постоянно находятся внутри и следят за техникой. При этом расходы на аренду для аферистов невелики по сравнению с доходами от мошенничества, которые исчисляются десятками млн рублей.

Оборудование после выселения преступники часто не забирают, поэтому собственники обнаруживают в квартирах сим-боксы, ноутбуки, маршрутизаторы и другую технику. Самостоятельно выбрасывать или перемещать оборудование не стоит, лучше обратиться в полицию и дождаться приезда сотрудников.

Если полиция обнаружит сигнал, пока мошенники еще в квартире, она может прийти с обыском. Хозяину это грозит вскрытой дверью, испорченной обстановкой и допросами. Даже если собственник не знал, чем занимаются жильцы, ему придется объяснять, кому и на каких условиях он сдал квартиру.

Читайте также: Укротители квартирантов: посредник обещает выселить жильца за день. Что может пойти не так

Как понять, что квартиру снимают мошенники

Участники таких схем арендуют квартиры примерно на неделю. Для сравнения, средняя продолжительность посуточной аренды в Казани составляет 3 дня. Такой же показатель зафиксирован в других городах-миллионниках, и он не меняется год к году.

Но насторожить собственника должны не столько сроки, сколько поведение жильцов, и смотреть нужно на совокупность обстоятельств:

• торопится забронировать квартиру, не хочет встречаться лично, избегает вопросов о цели поездки или просит оставить ключи без личной передачи
• отказывается показать паспорт или оформить договор
• хочет оплатить наличными либо с карты другого человека, особенно если арендатор не может объяснить, кому принадлежит счет.
• привозит несколько объемных коробок, кабели и другую технику, но не объясняет, для чего они нужны.

Отдельные признаки могут заметить и соседи уже после заселения. Например, если жильцы постоянно меняются, из квартиры почти без перерыва слышны разговоры, окна закрыты шторами — собственнику лучше заранее договориться с соседями или консьержем, чтобы те сообщали о подобных ситуациях. Также поводом для проверки могут стать просьбы не беспокоить, не проводить уборку и не заходить в квартиру.

Какие пункты внести в договор, чтобы защитить квартиру от мошенников

Если выяснится, что жильцы использовали квартиру для мошеннической деятельности, письменный договор может стать доказательством того, что собственник сдавал жилье для проживания и не знал о планах арендаторов.

Антон Соколов, юрист:

— Договор нужен не столько ради суда, сколько как главное доказательство вашей добросовестности. Он должен показывать, что вы проверили личность жильца, запретили ему все лишнее и получили от него оплату прозрачным способом. При этом деньги следует получать только со счета самого нанимателя, без наличных и платежей от третьих лиц. Если вы самозанятый или ИП, выбивайте чеки. Легальный налоговый след будет сильным аргументом в пользу того, что вы добросовестный арендодатель.

В договоре юрист рекомендует отдельно прописать несколько условий.

Данные арендатора

Фамилию, имя и отчество, паспортные данные, адрес регистрации и номер телефона. Перед заселением стоит сверить паспорт с оригиналом, проверить его действительность через сервис МВД, сфотографировать или сделать ксерокопию. Также нужно получить согласие на обработку персональных данных.

Кто будет жить в квартире

Указать всех жильцов и допустимое количество гостей.

Цель использования

Прописать, что квартира предназначена только для проживания. Запретить организацию офисов и колл-центров, установку оборудования, а также любую противоправную деятельность. Отдельно указать запрет на субаренду и передачу ключей третьим лицам.

Контроль за квартирой

Предусмотреть право собственника приходить на осмотр, заранее предупредив жильца, например, за 2 часа.

Расторжение договора

Прописать основания для прекращения аренды с уточнением, в какой срок наниматель обязан освободить квартиру и на каких условиях будет возвращаться предоплата. «По ст. 687 ГК РФ наем жилья физическим лицом расторгается по требованию собственника в основном через суд, поэтому внесудебный односторонний отказ, прописанный в договоре, спорен. Но при посуточной сдаче такой пункт работает как основание прекратить отношения и удержать деньги, а не как инструмент выселения», — говорит Антон Соколов.

Обеспечительный платеж

Предусмотреть сумму, которую арендатор вносит при заселении. Ее можно использовать для возмещения ущерба квартире, мебели и технике. Порядок удержания и возврата платежа нужно прописать отдельно.

Акт приема-передачи квартиры

В нем нужно перечислить мебель и технику, зафиксировать их состояние на фото и видео. Это пригодится, если после выезда жильцов обнаружатся повреждения или пропажа имущества.

Читайте также: Насколько выгодно сдавать квартиру в аренду: считаем реальную доходность

Обыск в квартире: что делать собственнику, если жильцы оказались аферистами

Даже если собственник заключил договор, полностью исключить риск мошенничества нельзя. Поэтому важно знать, как действовать, если поведение арендаторов вызывает подозрения или правоохранители уже пришли с обыском. Антон Соколов объяснил, на что обратить внимание в каждой из этих ситуаций.

Что делать, если заподозрили мошенников в своей квартире

Не стоит самостоятельно разбираться с арендаторами, вскрывать дверь, менять замки, отключать электричество или пытаться выселить жильцов силой — пока действует договор, квартира остается их жилищем, а самовольное проникновение может повлечь ответственность по ст. 139 УК РФ.

В первую очередь нужно обратиться в полицию. Лучше подать письменное заявление в дежурную часть или участковому, описать подозрительные обстоятельства и приложить копии договора, документов арендатора и переписки. Обязательно нужно получить талон-уведомление с номером регистрации заявления, он подтвердит, что собственник сам сообщил о возможном преступлении. Также стоит сохранить объявление о сдаче квартиры, подтверждения оплаты и все контакты с жильцом.

Дополнительно можно сообщить о ситуации контактным лицам сервиса, через который проходило бронирование, и предупредить УК, а соседей стоит попросить письменно зафиксировать то, что они замечали: посторонних людей, постоянные разговоры, доставку оборудования.

Как вести себя, если полиция пришла с обыском

Не препятствуйте работе правоохранительных органов, при этом вы вправе попросить предъявить постановление или судебное решение, на основании которого проводится обыск, и пригласить адвоката. Если собственник находится на месте, он может предложить сотрудникам свои ключи, чтобы избежать повреждения двери.

Особое внимание нужно уделить протоколу. Если дверь вскрыли, повредили мебель или изъяли технику собственника, все это следует указать в документе — важно проверить, что информация действительно попала в протокол. После обыска нужно сфотографировать и снять на видео состояние квартиры, составить акт повреждений, по возможности пригласить представителя УК или соседей. Если изъяли личную технику, пригодятся чеки, документы о покупке и опись имущества.

На допрос собственнику лучше прийти с адвокатом. Обычно владельца могут допрашивать как свидетеля. Он вправе не свидетельствовать против себя и близких родственников, а также внимательно прочитать протокол допроса и внести замечания до подписания. Отвечать стоит по существу: когда нашли арендатора, какие документы проверили, как получили оплату и когда последний раз посещали квартиру.

Если после обыска в квартире повреждены дверь, мебель или техника, собственник может попытаться взыскать расходы на восстановление:

• с арендатора — если ущерб возник из-за действий жильца или его гостей, требовать компенсацию можно по договору и ст. 1064 ГК РФ. Здесь пригодятся договор найма, акт приема-передачи, фотографии квартиры до заселения и документы, подтверждающие повреждения.
• с государства — если сотрудники полиции повредили имущество сверх того, что было необходимо для обыска, собственник может требовать возмещения вреда по ст. 1069 ГК РФ, но для этого придется оспаривать действия следователя, а затем обращаться с иском к государству, но на практике в иске могут отказать, если обыск признают законным.

Что запомнить для безопасной посуточной аренды

• Проверяйте жильца до заселения: сверяйте паспорт с оригиналом, сохраняйте переписку, данные брони и подтверждения оплаты.
• Заключайте письменный договор: укажите всех жильцов, цель использования квартиры, запрет на субаренду, оборудование и передачу ключей третьим лицам.
• Принимайте оплату только от самого нанимателя, без наличных и переводов с чужих счетов, если вы самозанятый или ИП — выдавайте чек.
• Фиксируйте состояние квартиры: составляйте акт приема-передачи, фотографируйте мебель и технику, храните чеки и опись имущества.
• При подозрениях не действуйте в одиночку: не вскрывайте дверь и не выселяйте жильцов силой, обращайтесь в полицию, сохраняйте доказательства и при обыске внимательно проверяйте протокол.

Читайте также: Купили долю — и начали выживать: как работают «профессиональные соседи»