Насколько выгодно сдавать квартиру в аренду: считаем реальную доходность

Почему стандартная формула доходности не работает?

Чтобы рассчитать доходность от сдачи квартиры в аренду, как правило, начинающие инвесторы опираются на следующую формулу:

Однако она не учитывает целый ряд важных моментов: из полученного годового дохода нужно вычесть расходы, которые несет собственник недвижимости. Сокращать доход от аренды могут:

• Налоги: налог на недвижимость — уплачивается раз в год, налог на доходы от аренды — ежемесячные расходы в случае оформления самозанятости)

• Коммунальные платежи — если их оплачивает собственник, а не арендатор.

• Простой — время, когда квартира пустует и не сдается. Соответственно, за это время вы не получаете арендную плату, но продолжаете нести расходы. В случае длительной аренды, как правило, срок простоя не превышает 1-2 недель в год. А при посуточной аренде эти периоды увеличиваются — от 30 до 90 дней в год. На спрос влияют разные факторы, например, турсезон.

• Ремонт, обслуживание и покупка новой техники или мебели — это периодические траты на поддержание квартиры в надлежащем состоянии.

• Управление — если сдачей квартиры в аренду занимается управляющая компания.

• Страховка — как правило, оформляется страховка на квартиру и гражданская ответственность, например, на случай, если арендаторы затопят соседей.

• Платежи по ипотеке — если квартира куплена в кредит. В этом случае нужно считать доходность на вложенный капитал, то есть на первоначальный взнос.

В среднем все эти расходы составляют 15-25% от размера арендной платы. Если не учитывать их, можно переоценить инвестиционную привлекательность объекта и разочароваться во вложениях. Как отмечает эксперт по недвижимости АН «Домотека» Руслан Хайруллин, арендодатели в Казани ориентируются на следующие показатели доходности сдачи недвижимости в аренду:

• долгосрочная аренда ~ 5-7%

• посуточно (самостоятельно) ~ 15-25%

• посуточно (через управление) ~ 8-15%.

Читайте также Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

Как рассчитать реальную доходность

• Сначала считаем общий годовой доход по формуле: месячная аренда x 12.

• Далее вычисляем фактический доход: общий доход x процент простоя (например, при простое 14 дней — 1 — 14/365 = 0,96).

• Учитываем сопутствующие расходы: коммунальные платежи, если их несет арендодатель, налоги, ремонт и т. д.

• Вычитаем из фактического дохода расходы и получаем чистый доход.

• Доходность рассчитываем по формуле: чистый доход ÷ на цену объекта недвижимости x 100.

• Если недвижимость куплена в ипотеку, то нужно вычесть годовые платежи по кредиту, чтобы получить реальные поступления в ваш инвестиционный кошелек.

Разбор кейсов

Пример 1. Квартиру-студию в ЖК «Грин Сити» в Казани Гульнара Зиганшина купила в 2025 году за 8 млн рублей за наличные. Сдает ее в долгосрочную аренду за 35 тыс. рублей в месяц, счета за коммунальные услуги оплачивает арендатор.

Рассчитаем доходность:

• общий годовой доход: 35 000 x 12 = 420 000 рублей

• фактический доход (за вычетом 10 дней простоя): = 420 000 x (1 — 10/365) = 408 493 рублей

• расходы: в среднем 2000 рублей в месяц = 24 000 рублей в год

• чистый доход: 408 493 — 24 000 = 384 493 рублей

• реальная доходность: 384 493 ÷ 8 000 000 x 100 = 4,8%.

Пример 2. Квартиру в ЖК «Привилегия» в Казани Инна Вернова купила в ипотеку в 2021 году. При стоимости однушки 4,3 млн рублей первоначальный взнос составил 3,1 млн рублей, оставшиеся 1,2 млн рублей Инна взяла в кредит. Ежемесячный платеж по ипотеке составляет 13 тыс. рублей. Квартиру Инна сдает с мая по сентябрь посуточно, а с сентября по апрель долгосрочно.

Рассчитаем, какую доходность она получает:

• долгосрочная аренда (7 месяцев в году): 40 000 рублей х 7 = 280 000 рублей (коммунальные платежи оплачивает арендатор)

• посуточная аренда (5 месяцев в году или 153 дня) — 153 х 4 000 рублей * = 612 000 рублей

(*4 000 рублей — средняя ставка, в праздничные дни ценник может быть выше — до 6-7 тыс. рублей, а в будни — 3,5 тыс. рублей)

• валовый годовой доход: 280 000 + 612 000 = 892 000 рублей

• фактический доход (за вычетом простоя на 6 дней в месяц при посуточной аренде): 892 000 х (1 — 30/365) = 818 685 рублей

• расходы:

— около 2 000 рублей — уборка и стирка

— 4 000 рублей — коммунальные платежи при посуточной аренде в месяц (5 месяцев)

— 30 600 рублей в год — налоги

— 2 000 рублей в год — страховка гражданской ответственности

— 1000 рублей в года — страховка квартиры по ипотеке

— 13 000 рублей — ежемесячный платеж по ипотеке.

• итого расходы: 6 000 х 5 + 30 600 + 2000 + 1000 + 13 000 х 12 = 219 600 рублей

• чистый доход: 818 685 — 219 600 = 599 085 рублей

• реальная доходность: 599 085 ÷ 4 300 000 х 100 = 13,9%.

Если бы подсчеты делались по упрощенной формуле, то в первом примере доходность составила бы 5,25% и была бы переоценена. В абсолютных значениях разница между итоговыми цифрами достигает примерно 9%.

Во втором примере без учета расходов доходность превышала бы 20% (в абсолютных значениях разница между цифрами составляет примерно 32%), что также будет слишком высоким показателем, далеким от реальности.

Также видим, что посуточная аренда приносит больший доход, даже если комбинируется с долгосрочной. Если квартира сдается посуточно на протяжении всего года, то доходность значительно возрастет и превысит выгоду на банковских вкладах.

Читайте также Как снять квартиру без посредников: подробное руководство

Какие факторы учитывать при сдаче недвижимости в аренду?

Локация и вид аренды

Если вы рассчитываете на хороший доход от сдачи квартиры в аренду, главное — правильно выбрать объект недвижимости и локацию. Это должен быть город или район, где арендные квартиры пользуются спросом. Также нужно заранее понимать, какой вид аренды предпочтительнее: посуточная или долгосрочная.

По данным сайта «Домклик», в промышленных центрах, а также городах с невысоким или крайне нестабильным туристическим спросом долгосрочная аренда демонстрирует более высокую доходность.

• Магадан стал лидером рейтинга, где за год доход от долгосрочной аренды превысил заработок от посуточной в 2,3 раза.

• Аналогичная ситуация в Ханты-Мансийске и Липецке — там низкий сезонный спрос на краткосрочную аренду, зато на долгосрочной аренде можно заработать почти в 2 раза больше.

Что касается краткосрочной аренды, то:

• На первом месте по доходности находится Санкт-Петербург, где посуточная сдача квартиры за год приносит в 2,6 раза больший доход, чем долгосрочная аренда (1,3 млн рублей против 509,7 тыс.).

• На втором месте — Москва, где посуточная аренда приносит в 2,2 раза выше доход, чем долгосрочная.

• Далее идут Калининград и Казань, в которых посуточная аренда позволяет получить почти вдвое больший доход по сравнению с долгосрочной сдачей.

• Также посуточная аренда ожидаемо прибыльнее в курортных городах Краснодарского края и Ставрополья (Сочи, Пятигорск) или туристических городах (Псков, Сергиев Посад).

Сориентироваться по наиболее прибыльным районам города помогут специалисты по недвижимости. Обычно большим спросом пользуются локации с хорошей транспортной доступностью: возле метро, остановок, где проходит больше маршрутов общественного транспорта. Также востребованы квартиры в аренду рядом с крупными клиниками и медицинскими центрами.

Например, специалист по недвижимости Руслан Хайруллин отмечает более высокий спрос на аренду в Осиново под Казанью, нежели на аналогичные объекты в черте города, что связано с более доступной стоимостью на проживание, современными жилыми комплексами и удобной транспортной доступностью.

Условия ипотечного договора

Помимо выбора самого объекта важно учесть и юридические аспекты аренды. Если квартира в ипотеке, обязательно изучите кредитный договор. В нем, как правило, присутствует пункт о запрете аренды в отношении залогового объекта или о необходимости согласования с банком передачи недвижимости в аренду.

В случае нарушения пунктов договора банк может применить штрафные санкции, например, потребовать выплатить кредит досрочно или повысить ставку. Это направлено на предотвращение потери ликвидности, утраты или ухудшения объекта залога.

Также в договоре может быть условие о праве банка проводить выездные осмотры квартиры для контроля ее состояния без предупреждения. Если же при покупке использовался материнский капитал, получить разрешение на аренду практически невозможно, так как это противоречит цели помощи от государства — улучшению жилищных условий семьи.

Главное про аренду недвижимости

• Упрощенная формула, когда арендная плата делится на цену объекта недвижимости, переоценивает доходность на 9-10%.

• При аренде обязательно учитывать расходы: период простоя, ремонт, налоги, коммунальные платежи (чаще при посуточной сдаче жилья).

• Если покупаете недвижимость в ипотеку, считайте доходность с учетом платежей по кредиту.

• Учитывайте необходимость согласовать сдачу квартиры в аренду с банком, если она куплена в ипотеку.