Чем ипотека отличается от кредита?
Главное отличие кредита от ипотеки в том, что во втором случае банк получает в залог купленную вами недвижимость. За счет заложенной квартиры или дома ипотека выдается под более низкий процент, чем потребительский кредит. В 2025 году взять ипотеку можно по ставкам от 2,99 до 28% (!) в зависимости от программы, поэтому важно ориентироваться в них.
Виды ипотечных программ
Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется, условия по госпрограммам, как и предложения от банков и застройщиков, обновляются примерно регулярно, и важно быть в курсе этих перемен. Ведь даже взяв однажды ипотеку по льготной ставке, в один момент, например, при переходе на новую работу, можно упустить выгоду и оказаться уже совсем с не выгодной ставкой.
Сейчас, отметим, действуют минимум шесть разных программ, и обычно покупатель теряется и не совсем понимает, каким видом жилищного кредита ему выгоднее воспользоваться. При этом в сложившихся условиях на рынке недвижимости на первый план выходит семейная ипотека. По данным сервиса «Домклик», доля льготных ипотечных программ выросла с 70% в четвертом квартале 2024-го до 84,5% в первом квартале 2025 года. Доля семейной ипотеки увеличилась на 13,5 процентных пункта.
Расскажем о каждой из программ, их плюсах и подводных камнях, чтобы вы могли разобраться, какая подходит именно вам.
Семейная ипотека
Один из наиболее популярных видов ипотеки в 2025 году — семейная. В этом случае можно получить ипотеку по ставке до 6% годовых. Однако нужно учитывать ограничения. Во-первых, программа рассчитана только на семьи, в которых есть ребенок в возрасте до 6 лет включительно. Во-вторых, сумма кредита по семейной ипотеке ограничена — до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн рублей — в остальных регионах страны. При этом первоначальный взнос должен составлять не менее 20,1% от стоимости объекта недвижимости.
Приобрести по семейной ипотеке можно квартиру или дом, а с 1 апреля 2025 года льготную программу распространили на вторчное жилье. В Татарстане это коснулось 18 городов. Список доступен по ссылке.
Программа семейной ипотеки действует до 2030 года.
Военная ипотека
Это льготная ипотека, призванная поддерживать тех, кто служит в Вооруженных силах России. Тут нет ограничений по возрасту и семейному положению, однако есть другие немаловажные условия.
Чтобы получить военную ипотеку, нужно быть участником накопительно-ипотечной системы (НИС). Накопленные на счету средства могут послужить первоначальным взносом по ипотеке лишь по прошествии трех лет с начала службы. Исключение сделано для участников специальной военной операции (СВО) — они могут взять военную ипотеку сразу после регистрации в НИС.
Те, кто получил военную ипотеку, не могут увольняться, пока жилищный кредит не будет закрыт — иначе придется вернуть деньги.
Кроме того, льготной программой могут воспользоваться не все военные, например, те, кто окончил военный вуз, заключил контракт и получил первое воинское звание офицера или прослужил по контракту как мичман больше трех лет. В общем должны быть определенное звание и количество проработанных в военной отрасли лет.
ИТ-ипотека
В мае 2022 года Правительство РФ по предложению Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ запустило льготную ипотеку для сотрудников ИТ-компаний, по которой можно получить жилищный кредит по ставке не выше 6% годовых.
Оформить льготный кредит по сниженной ставке может любой сотрудник компании, которая работает в сфере информационных технологий, аккредитована в Минцифре РФ и применяет налоговую льготу по страховым взносам.
По ИТ-ипотеке действуют возрастные ограничения — заемщику на момент оформления кредита должно быть не менее 18 лет и не более 50 лет. При этом при одобрении кредита смотрят на зарплату тех, кому от 36 до 50 лет. Если она ниже установленного уровня (150 тыс. рублей для городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей, 90 тыс. рублей — в других регионах), то в ИТ-ипотеке откажут.
Кроме того, пока не выплачена ИТ-ипотека, заемщику нужно будет работать в только аккредитованных компаниях (при этом переходить из одной в другую можно), иначе ставка повысится до базовой.
По ИТ-ипотеке можно купить квартиру (готовую или строящуюся) в новостройке, земельный участок под ИЖС или дом. Максимальная сумма составляет 9 млн рублей. При этом нужно будет внести первоначальный взнос не менее 20,1% от стоимости объекта.
Программа действует до конца 2030 года.
Сельская ипотека
Сельская ипотека — это ипотечная программа, которая позволяет строить или приобретать готовую жилую недвижимость на пригородных и сельских территориях.
Ставка по программе — до 3%, первоначальный взнос — от 20,1%, а сумма по кредиту — 6 млн рублей.
С 28 марта по 31 декабря 2025 года действуют новые условия по программе сельской ипотеки: ее будут выдавать с учетом профессиональной деятельности заемщика. Воспользоваться льготной программой могут сотрудники агропромышленного комплекса (АПК), работники организаций, подведомственных Минсельхозу, Росрыболовству, Россельхознадзору, предприниматели в сфере АПК, а также трудящиеся в соцсфере в селах и участники СВО. Взяв сельскую ипотеку, нужно быть готовым отработать в этих сферах как минимум 5 лет, подтверждать это надо будет каждые полгода. Если уволились раньше и в течение полугода не устроились в аналогичных сферах, банк повысит ставку по ипотеке.
Социальная ипотека
Существуют и программы для «малоимущих», то есть заявитель должен действительно нуждаться в улучшении жилищных условий — располагать площадью менее 18 кв.м для себя или менее 18 кв.м для каждого из членов своей семьи. При этом возраст заявителя для постановки на учет не должен превышать 35 лет. Такой вид ипотеки называется социальная.
Льготная стоимость квадратного метра жилья, приобретаемого в рамках программы соципотеки, в РТ, на конец 2024 года составила 105,2 тыс. рублей. Первоначальный взнос — от 10% от стоимости квартиры. Ставка 7% годовых — это процент ежегодного роста цены 1 кв.м невыкупленной квартиры. Стоит добавить, что купить жилье по соципотеке можно только в определенных ЖК — в Казани это «М14» и «Салават Купере».
Стандартная ипотека
К сожалению, большинство вышеперечисленных программ касается именно новостроек. А те, что распространяются на другие виды жилья, затрагивают небольшое количество россиян. Например, вторичку можно купить по льготной семейной и по военной ипотеке. Поэтому тем, кто планирует взять недвижимость «с рук», придется платить ипотеку по стандартной ставке, которая на сегодня в среднем составляет 24% годовых. Но надо заметить, что ставка постоянно меняется в зависимости от решения Центробанка, поэтому в любой момент заемщик может ее рефинансировать.
Ипотека от застройщика
Помимо государственной помощи иногда покупатели получают субсидии от застройщика. Например, могут действовать дополнительные акции на существующие жилищные кредиты с господдержкой: если семейную ипотеку государство выдает под 6%, то застройщик предлагает ее под 4,5%. Иногда процент бывает невероятно низким (2,99%), однако чаще всего девелопер окупает эти «субсидии», увеличивая при этом стоимость недвижимости. Об этих нюансах стоит уточнить заранее — и лучше всего с этим справится проверенный специалист по недвижимости.
Также иногда застройщик предлагает акции в стиле «купи ставку», здесь схема тоже примерно такая же: чем ниже ставка, тем больше вы должны заплатить в строительную компанию.
Какую программу выбрать?
Конечно, купить квартиру хочется по самым выгодным ставкам. Ситуация на рынке такова, что ждать при высоком «ключе» Центробанка доступных ставок по стандартным ипотечным программам не приходится.
Специалист по недвижимости АН «Альтера» Эльдар Шагиев рекомендует при покупке недвижимости в 2025 году отталкиваться от финансовых возможностей.
Если вы подходите под условия семейной ипотеки, то лучше решиться на покупку недвижимости сейчас. Ведь со временем и жилье дорожает, и условия для одобрения кредита усложняются.
Если семейная ипотека вам не светит, да и первоначальный взнос небольшой, то лучше повременить с ипотекой или рассмотреть вариант рассрочки от застройщика.
Если есть внушительный первоначальный взнос, то можно оформить оставшуюся стоимость квартиры в ипотеку.
Поскольку ситуация меняется постоянно, сложно оставаться в курсе всех изменений. Поэтому когда вы решитесь покупать недвижимость, обратитесь к специалисту в сфере недвижимости или ипотечному брокеру, который сможет сориентировать вас по текущим программам и подобрать наиболее подходящий вариант.
Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости проведут для вас бесплатную консультацию.
Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий