Вникаем
4
204

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке

Если с банком не рассчитался,
а уже хочется съезжать
Фото: unsplash.com

Фото: unsplash.com

Обычная российская семья платит ипотеку за однушку не меньше 10 лет. За это время может случиться всякое: родятся и пойдут в школу дети, захочется расширить жилплощадь или вовсе переехать в другой город. Как быть с ипотечной квартирой? Урбан расскажет, как продать объект в залоге без тревог и нервотрёпки.

О чем узнаете в статье

Статистика и основные проблемы продажи ипотечной квартиры
3 способа продать ипотечную квартиру
Продажа ипотечной квартиры: важные вопросы

В 2021 году в России оформили 1,9 млн ипотечных кредитов. Это то же самое, если бы все жители Казани и Челнов решили разом взять ипотеку. Общая сумма взятой россиянами ипотеки составляет 5,7 трлн. рублей. Это рекордные показатели с 1998 года. Даже финансовый кризис не останавливает россиян от покупок.

Татарстанцы в этом вопросе занимают пятое место по стране. Жители республики взяли 60,7 тыс. ипотечных кредитов за 11 месяцев 2021 года. Сумма сделок по ипотеке превышает 150 млрд рублей, что на 8% выше аналогичного периода 2020 года.

Рано или поздно купленная в ипотеку недвижимость выходит на вторичный рынок. Хорошо, если кредит за объект уже погашен, но все чаще встречаются ситуации, когда люди вынуждены продать квартиру с долгом. Причины могут быть разными: кто-то стремится улучшить свои жилищные условия, кто-то разводится и делит имущество, кто-то не может выплатить долг, кому-то в срочно понадобились деньги.

Как итог — рынок пополняется предложениями о продаже жилых объектов в залоге.

Например, Юля. Девушка купила однушку в ипотеку год назад. Платила ежемесячно по 12 тыс. рублей, но успела покрыть только 60 тыс. рублей основного долга и осталась должна банку 1 млн. рублей. Юля переезжает в другой город и теперь не знает, что делать с ипотечной квартирой. Можно ли ее быстро и выгодно продать?

Раньше люди сторонились таких сложных сделок. Ведь продавец практически ничем не рискует, а вот новый владелец при неудачном стечении обстоятельств может и потерять свои деньги. Сейчас отношение к таким объектам меняется. А при сопровождении грамотных специалистов по недвижимости сделка проходит легко и быстро. Давайте разберем самые популярные способы продажи объектов, которые были взяты в ипотеку.

Жилых объектов с ипотекой в Казани много: свободных денег у людей становится всё меньше. Сразу отмечу, продажа квартиры с обременением — не простая сделка. Требуется договориться и с покупателем (для внесения большого задатка) и с банком.

3 способа продать ипотечную квартиру

1. Продажа квартиры при досрочном погашении ипотеки

Марина купила двушку в Азино в ипотеку, а еще оформила кредит на новый автомобиль и айфон. Через год девушка поняла, что такие большие ежемесячные платежи ей не по карману. Она решила продать недвижимость, чтобы рассчитаться с долгами, и пожить у родителей. Ей повезло, что коллега с мужем как раз искали себе жильё в Азино. Они сами предложили Марине досрочно погасить долг перед банком наличкой. Через 10 дней с квартиры сняли обременение, и недвижимость перешла в собственность новым владельцам.

История Марины — скорее, счастливая случайность. Для нее все сложилось наилучшим образом — знакомым понравилась именно ее недвижимость. Но не каждый покупатель захочет и сможет доверить деньги незнакомому продавцу и ждать несколько дней, а может быть и дольше, пока банк снимет обременение. Найти такого человека, суметь с ним договориться, составить юридически верное соглашение о внесении задатка — непростая задача. Но все возможно, особенно если вы заручились поддержкой в решении этого вопроса опытного риелтора.

Продажа квартиры при досрочном погашении пошагово

  1. Взять справку о размерах остатка основного долга (это можно сделать онлайн).
  2. Найти покупателя с наличкой, предупредить о возможных сложностях в сделке, предоставить справку об остатке долга.

  3. Оформить договор задатка, в котором будет указана сумма вашей задолженности перед банком.

  4. Погасить задолженность перед банком и ждать снятия обременения. Это занимает 5-7 рабочих дней, но порой сроки могут затянуться до 30 рабочих дней. Эксперты советуют обратиться в службу поддержки с просьбой ускорить процесс.

  5. Заключить договор купли-продажи.

  6. Получить оставшуюся часть денег.

Совет: Если размер остатка основного долга небольшой (до 1 млн. рублей), погасить его лучше самостоятельно, взяв потребительский кредит. Таким образом, сделка пройдет без участия банка и вы сможете быстро продать объект без ограничений

2. Продажа ипотечной квартиры с участием банка

У Николая и Анжелики Авериных на подходе уже третий ребёнок, и в двушке они явно не помещаются. Семья решила продать свою ипотечную квартиру и взять трехкомнатную. Ребята быстро нашли покупателя. Но он сразу попросил провести сделку через банк и нанял для этого риелтора. В итоге специалисты месяц занимались этим вопросом, покупатель появлялся только для подписания документов, а семья Авериных смогла быстро решить свой квартирный вопрос.

Чаще всего продажа недвижимости под залогом происходит именно по второму варианту, то есть сценарию семьи Авериных, когда банк-кредитодатель участвует в сделке. В этом случае сразу составляется договор купли-продажи, покупатель рассчитывается двумя частями (на погашение остатка долга и на оставшуюся стоимость квартир) с помощью аккредитива или банковской ячейки. Деньги на покрытие остатка замораживаются, пока сделка не будет зарегистрирована в МФЦ. Уже после регистрации продавец получает оставшуюся часть денег, а купленная квартира переходит новым владельцам.

Продажа ипотечной квартиры с участием банка-кредитодателя пошагово

  1. Уведомить банк о продаже. Подойдите в отделение клиентского обслуживания и напишите заявление. Объясните причину продажи.

  2. Взять справку о размерах остатка основного долга (это можно сделать онлайн).

  3. Заключить договор купли-продажи с покупателем.

  4. Удостоверится, что покупатель перечислил деньги на аккредитив или в банковскую ячейку, после чего ждать снятия обременения. Это занимает 5-7 рабочих дней, но порой сроки могут затянуться до 30 рабочих дней. Эксперты советуют обратиться в службу поддержки с просьбой ускорить процесс.

  5. Получить закладную и выписку об отсутствии обременения.

  6. Сдать документы в МФЦ на регистрацию.

  7. Получить оставшуюся часть денег.

Примечание 1: Сделка с участием банка приостановится на время снятия обременения. Но каждая из сторон в это время будет юридически защищена.

Примечание 2: Если в процессе стоимость недвижимости на рынке вырастет, а договор купли-продажи уже будет заключён, цену на свою недвижимость вы изменить не сможете.


3. Продажа квартиры: ипотека на ипотеку

Тимур с Алисой после пяти лет брака решили развестись. Квартира была ещё в ипотеке, но другого выхода, кроме как продавать, не было. Покупатели нашлись через полгода, они тоже хотели купить недвижимость в ипотеку. Хорошо, что банк Тимура и Алисы одобрил новых заемщиков. Покупатели оформили кредит на залоговый объект, а Тимур с Алисой разделили полученные от продажи квартиры деньги и разошлись.

Часто люди готовы купить ипотечную недвижимость, но для этого им самим необходим кредит. Переоформить ипотеку на покупателя можно только после того, как кредитная организация одобрит его в качестве нового заемщика. Для этого он проходит стандартную процедуру получения кредита под залог имущества. Далее покупатель вносит свою первоначалку в банк. При этом размер первоначального взноса значения не имеет. Все деньги вносятся на аккредитив, и долг погашается банком. Кредитная организация передает залоговый объект новому заёмщику, а вы получаете оставшуюся часть денег.

Продажа квартиры ипотека на ипотеку пошагово

  1. Получить согласие банка на продажу. Подойдите в отделение клиентского обслуживания и напишите заявление. Объясните причину продажи.

  2. Взять справку о размерах остатка основного долга (это можно сделать онлайн).

  3. Дождаться, пока покупатель подаст документы на ипотеку в вашем банке и ему одобрят нужную сумму кредита.

  4. Снять обременение и заказать выписку об отсутствии обременения из ЕГРН для передачи продавцу. Обычно это занимает до 5 рабочих дней.

  5. Сдать документы в МФЦ на регистрацию.

  6. Получить оставшуюся часть денег.

Примечание 1: Ваш покупатель должен получить одобрение именно в вашем банке. Кстати, некоторые покупатели боятся, что залоговая недвижимость автоматически повышает ставку в банке. Сразу проясните ситуацию: то, что он покупает ипотечную квартиру, никак не повлияет на его ставку по жилищному кредиту.

Примечание 2: Сделка получится только в случае, если ваш банк даёт ипотеку под залоговый объект. Если такой возможности нет, вам придётся рефинансироваться в другой кредитной организации.

— В сделке по продаже ипотечной квартиры есть много подводных камней. Важно, чтобы у вас не было просрочек по кредиту, иначе банк не даст разрешение на продажу. Все усложняется, если на покрытие ипотеки был использован маткапитал. В этом случае вам придется сначала обратиться в отдел опеки.

Продажа ипотечной квартиры: важные вопросы

Какие документы нужны для сделки?

Для проведения сделки по по залоговому жилому объекту, вам понадобятся следующие документы:

  1. Паспорта всех владельцев

  2. Выписка из ЕГРН, где указаны данные о собственниках жилья и наличии обременения. Документ действителен в течение 30 дней

  3. Правоустанавливающий документ для подтверждения, что площадь досталась вам законным путем — обычно это договор купли-продажи и ипотечный договор

  4. Техпаспорт, который необходимо заказать в бюро технической инвентаризации

  5. Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги

  6. Свидетельство о браке и согласие мужа/жены на продажу (или брачный договор).

Что делать, если вы передумали продавать?

Редко, но бывает, что продавцы в процессе решают отменить сделку (даже если продают недвижимость, взятую в ипотеку). Например, муж и жена передумали разводиться, переезд в другой город по работе отменился, а на погашение непосильной раньше ипотеки появились деньги в виде неожиданного наследства. Можно ли остановить процесс продажи? Понесете ли вы в этом случае потери?

— До момента перехода права собственности еще есть возможность остановить сделку. Но ваши покупатели должны быть на это согласны, так как обе стороны пишут заявление об отмене регистрации. В этом случае вы возвращаете покупателям весь их задаток (плюс возможные штрафы, прописанные в договоре). Если регистрация уже прошла, то отменить сделку можно только через суд. Но на это должны быть веские причины.

Можно ли продать ипотечную недвижимость на этапе строительства?

Да, такие объекты тоже можно продать. Раньше в банках был мораторий на покрытие ипотеки в течение 3-6 месяцев. Сейчас таких ограничений нет. Так что, условно, вы можете досрочно покрыть ипотеку даже через две недели после оформления сделки. Для этого вам следует написать заявление в банк с просьбой о продаже недвижимости и указать там вескую причину. Например, нет денег на покрытие остатка долга или переезд в другой город. Учтите, что сейчас стоимость строящихся объектов быстро растет. Проанализируйте рынок, чтобы не продешевить.

Продажа ипотечной недостроенной недвижимости пошагово

  1. Уведомить банк о продаже. Подойдите в отделение клиентского обслуживания и напишите заявление.

  2. Получить задаток у покупателя и покрыть ипотеку.

  3. Заключить соглашение о переуступке прав требования. Снять обременение и параллельно подать документы на перерегистрацию.

  4. Получить справку от застройщика о том, что обязательства перед ним полностью выплачены, и согласие на переуступку прав.

  5. Получить оставшуюся часть денег.

Примечание: у некоторых банков (например, Сбер, Альфа) появилась возможность погашения ипотеки на ипотеку с договором переуступки прав. Другие кредитные организации такую сделку не проводят, так что вам придется искать покупателя с большим первоначальным взносом.

Если в ипотечной квартире неузаконенная перепланировка?

Продать залоговую недвижимость с несогласованной перепланировкой можно. Если покупатель берет недвижимость за наличку, то вам лишь следует предупредить его о наличии перепланировки.

Если же покупатель приобретает вашу недвижимость в ипотеку, то ему придется собрать все документы на квартиру и заново провести оценку жилья. Банк обычно одобряет сделку, если в ходе перепланировки не были затронуты несущие стены и не перенесены мокрые точки. Такие объекты продаются с дисконтом.

А что с налогами при продаже?

Если вы получили имущественный вычет на свою недвижимость, то возвращать в налоговую ничего не нужно. Если вы владеете жилым имуществом более 5 лет, при продаже налог тоже платить не нужно, в независимости от того, за какую стоимость вы реализуете свой объект.

Но если недвижимости в вашей собственности менее 5 лет, тогда при продаже следует уплатить НДФЛ с дохода (разницы между стоимостью покупки и продажи) в размере 13%.

Например, вы купили однушку в ипотеку за 3 млн руб., а спустя два года продаете ее за 5 млн руб. Ваш чистый доход за это время — 2 млн руб., а значит, при продаже вы должны заплатить налог 260 тыс. рублей. На практике есть случаи занижения стоимости, но лучше не рисковать. Налоговая не дремлет, и всё больше случаев, когда контролирующий орган проводит проверки и штрафует участников фиктивных сделок.

Стоит ли нанимать риелтора?

Этот вопрос вы решаете сами. Чем вам поможет специалист:

1. Найдет покупателя и договорится с ним

2. Решит вопросы с банком

3. Проконтролирует вопрос передачи денег

4. Сэкономит ваше время

С каким дисконтом продавать ипотечную квартиру?

Несомненный плюс ипотечной недвижимости для покупателя — хороший дисконт. Чаще всего объекты продаются на 100-150 тыс. рублей дешевле аналогичных вариантов (размер скидки зависит от суммы оставшегося долга). Внимательно изучите аналогичные объекты, чтобы не продешевить и не назначить слишком высокую цену.

Кто все-таки погашает ипотеку?

Зависит от способа продажи: если ваш покупатель приобретает квартиру за наличку, то погашаете лично вы. Если покупатель берет ипотеку в вашем банке, то банк сам погашает ваш долг.

Кто может купить ипотечную квартиру?

Сразу отметим, что купить ипотечную квартиру могут не все. Ваши идеальные покупатели:

а) с наличными деньгами

б) с одобренной ипотекой в вашем банке.

Будьте готовы, что ваш вариант не сможет встать в длинную цепочку сделок, не подойдет покупателям, желающим выделить в жилом имуществе доли детям, а также тем, кто сам продает свою ипотечную квартиру.

Основные сложности, которые могут возникнуть:

— покупатель передумает в процессе сделки. Такое возможно, но вас защитит предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются условия отмены

— квартира вырастет в стоимости, пока вы ее продаете и оформляете все документы по закрытии ипотеки. Это возможный риск, его стоит учитывать, назначая цену

— сделка задержится по времени. Обычно в банке есть установленные сроки для снятия обременения. Но в любом случае в договоре купли-продажи лучше прописывать сроки с «запасом» времени.

  • Да, продать ипотечную квартиру можно, но придется повозиться с банком и найти покупателя, готового пойти на такую сделку.
  • Приготовьтесь к тому, что продажа объекта будет проходить дольше обычного: от 2 недель до 2 месяцев.
  • Продумайте размер скидки, чтобы ваша недвижимость привлекла покупателей.
  • Продать вы можете не всем — длинные цепочки и покупатели «с детьми», увы, не ваш вариант.
4
205
Обсуждения
4 Комментарии

Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий

Нияз Гатауллин
Нияз Гатауллин
Полезная статья. Спасибо! Мне кажется, часто по разным причинам приходится продавать ипотечное жильё.
Ответить
Елена Галеева
Елена Галеева
А я все хочу продать ипотечную квартиру и боюсь. Кажется, что все так сложно — документы, банки, встречи. Ещё как-то надо взять новую ипотеку в другую квартиру. Похоже, придётся к риелторы обращаться
Ответить
Горожанин
Квартир без ипотеки — по пальцам посчитать, новостройки чаще всего в ипотеке. А сам банк может выкупить квартиру? Или логичнее перекредитоваться
Ответить
Лиля К.
спасибо за подробную статью. многие думают, что ипотека навсегда и продать ипотечную квартиру нельзя, а оказывается есть разные варианты
Ответить