В новостройках Казани продали 1000 квартир, но спрос держится на акциях
В августе в новостройках Казанской агломерации, по данным DyVa.pro, продали 997 квартир, что на 86 сделок, или 8% меньше, чем в июле. При этом годовая динамика положительна — по сравнению с августом 2025-го количество сделок выросло на 8%, а относительно августа 2024-го — на 52%. Но до показателей августа 2023 года рынку далеко, тогда за месяц реализовали 1479 квартир, на треть больше нынешнего результата.
«Последние три месяца продажи держатся на уровне 1000 квартир. Если не знать всех вводных, то кажется, что рынок идет по средним показателям, и это хорошая тенденция. Но если посмотреть детально, то последние два месяца львиную долю продаж забирала акция девелопера «Суварстроит»: в июле это было 30%, в августе — порядка 20%», — комментирует аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин. Еще около 9% сделок пришлось на ЖК «Аксиум» в Новой Портовой, где продажи стартовали по привлекательным ценам.
Намечается тенденция, при которой рынок выходит на отметку в 1000 сделок только тогда, когда застройщики предлагают квартиры по ценам ниже рыночных. В случае «Суварстроит» стоимость квадратного метра доходила до 130-160 тыс. рублей при средней цене по Казани в 2026 году около 237 тыс. рублей. Разница составляет почти 100 тыс. Похожая ситуация была с ЖК «Аксиум» — цены на старте продаж были ниже средней, как для локации, так и для бизнес-класса. Такие предложения заметно разгоняют продажи, но если их убрать, то случится возврат к показателям, которые были с февраля по май — в диапазоне до 700 квартир, отмечает аналитик.
Эксперт АН «Домотека» Ильназ Гизетдинов не считает августовские показатели полноценным восстановлением рынка или серьезным спадом. Он отмечает, что если исключить «Станцию Спортивную», остальные проекты в совокупности, наоборот, увеличили продажи — с 764 квартир в июле до 803 в августе. Получается, снижение общего показателя во многом связано с тем, что июльский всплеск в одном из проектов начал ослабевать, а спрос при этом распределился между другими ЖК. «Рынок остается достаточно активным, покупатель никуда не исчез, но по-прежнему очень внимательно выбирает цену и условия покупки», — отмечает эксперт.
В августе застройщикам Казани удалось реализовать 46,6 тыс. кв.м жилья и выручить около 10,4 млрд рублей. По сравнению с июлем объем проданных площадей снизился на 9,2%, а выручка просела на 5,3%. После резкого снижения в июле средняя цена квадратного метра выросла с 214 до 223 тыс. рублей (+4,3%). В среднем квартиры обходились покупателям в 10,4 млн рублей (+300 тыс.) при площади 46,7 кв.м.
Рост средней цены «квадрата» связан с изменением структуры продаж. В июле около трети сделок пришлось на ЖК с ценой от 130 тыс. рублей за кв.м, что заметно снизило средний показатель по рынку. В августе доля проекта сократилась (ликвидные лоты разобрали ранее), поэтому изменилась структура продаж, а вслед за ней и средняя цена 1 кв.м, пояснил Марат Идиатуллин. Кроме того, в августе вырос интерес к ЖК бизнес-класса: до 25% против 17% в июле, что также повлияло на увеличение средней цены «квадрата».
Самый дорогой квадратный метр в августе оказался в ЖК «Яр Парк» — 626,3 тыс. рублей. За месяц в проекте купили семь квартир общей стоимостью 193,6 млн рублей. Добавим, что сейчас работы на стройплощадке ведутся весьма неторопливо, с минимальным числом строителей и спецтехники. При этом срок сдачи первой очереди многофункционального комплекса запланирован на конец 2028 года.
Как скидки меняют казанский рынок новостроек: покупатели ждут не ЖК, а цену
Скидки, которые сейчас стимулируют продажи, постепенно меняют поведение покупателей — теперь они ждут не выхода конкретного ЖК, а подходящую цену и берут то, что в этот момент оказывается выгодным. Такая тактика влияет на привычную сезонность рынка. Если раньше рост спроса приходился на осень, а летние и зимние месяцы считались более спокойными, то теперь сильная акция способна изменить картину в любой момент, из-за чего прогнозировать продажи становится сложнее, отмечает аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин.
При этом, отмечает вице-президент Гильдии риэлторов РТ, директор компании «Премьер-недвижимость» Руслан Садреев, погоня за минимальной ценой может обернуться последствиями в долгосрочной перспективе. Сэкономив 100-500 тыс. рублей, покупатель рискует выбрать лот с менее удачными характеристиками (локация, этаж, планировка), что в дальнейшем скажется на ликвидности квартиры при ее перепродаже или сдаче в аренду.
Скидки до 40% работают лучше других предложений, но поддерживать спрос также помогают траншевая ипотека, субсидированные ставки, рассрочки. Особенно востребованы программы, которые позволяют снизить ежемесячный платеж: например, субсидированная ставка около 12% на несколько лет или на весь срок кредита.
Но есть тревожные новости — с 1 октября крупные банки откажутся от ипотеки с субсидированием ставки от застройщика на срок менее пяти лет. В числе причин называют высокую нагрузку на бюджет и отсутствие выгоды для покупателей, поскольку подобные программы приводили к удорожанию жилья на 10-15%. Отказ от программы может охладить рынок. По словам Марата Идиатуллина, хоть субсидированная ставка и не дает столь сильного эффекта, как прямое снижение цены, но все же поддерживает спрос в условиях, когда ипотека остается дорогой.
Напомним, на недавнем заседании Банк России оставил ключевую ставку на прежнем уровне 14% годовых, остановив цикл снижения с лета 2025 года, когда «ключ» был 21%. Несмотря на текущую ставку, банки не спешат снижать стоимость рыночной ипотеки и держат ее на уровне 17-17,5%. «Сегодня можно сказать, что ключевая ставка не влияет на ипотечную. Это и настораживает, и расстраивает, и сдерживает спрос на рыночную ипотеку. Если ставка по кредитам будет в районе 14-15%, покупатели начнут интересоваться как вторичкой, так и первичкой даже без семейной ипотеки», — подчеркивает вице-президент Гильдии риэлторов РТ Руслан Садреев.
Топ-5 застройщиков Казани контролируют две трети рынка — лидеры августа
Заметных изменений в топе застройщиков не произошло. Мастодонты в лице «Суварстроит», «Унистрой», Glorax и «Ак Барс Дом» сохранили свои позиции. Исключением стал «ТСИ» — его вытеснила компания «КамаСтройИнвест» с громким стартом продаж в ЖК «Аксиум». Добавим, что среди застройщиков сохраняется заметная концентрация — на пятерку крупных игроков пришлось около 63% сделок в Казанской агломерации.
Лидером по количеству продаж остался «Суварстроит», несмотря на сокращение сделок на 33% — с 366 квартир в июле до 245 в августе. Площадь реализованного жилья уменьшилась до 11,8 тыс. кв.м, а выручка компании — до 1,87 млрд рублей. В среднем квартиры от местного девелопера в августе стоили 7,6 млн рублей (+100 тыс.) — это самый низкий показатель в топ-5. Средний метраж квартиры за месяц почти не изменился, составив 48,2 кв.м. Цена квадратного метра выросла с 151 до 158 тыс. рублей.
На втором месте оказался «КамаСтройИнвест», нарастивший продажи в 2,5 раза — до 130 квартир площадью 6,3 тыс. кв.м. Выручка тоже заметно увеличилась, с 769,4 млн до 1,67 млрд рублей. При этом компания стала продавать дешевле: средняя цена квадратного метра снизилась с 285 до 264 тыс. рублей. В результате средний чек за квартиру площадью почти 49 кв.м упал на 900 тыс. — до 13 млн рублей, это не помешало ему стать одним из самых больших в топ-5.
«Унистрой» второй месяц подряд занимает третью строчку рейтинга. В этот раз девелоперу с федеральным опытом удалось укрепить свои позиции — компания продала 108 квартир (+24) площадью 5,2 тыс. кв.м. Средняя цена квадратного метра в проектах застройщика выросла с 224,8 до 240 тыс. рублей, из-за чего стоимость квартиры подорожала с 10 до 11,7 млн рублей при площади 48,8 кв.м (+4,4 кв.м). Благодаря этому прибыль компании выросла до 1,26 млрд рублей.
На четвертом месте снова оказался федеральный застройщик Glorax с выручкой 761,7 млн рублей. Его продажи за месяц увеличились с 73 до 82 квартир площадью 3,4 тыс. кв.м. Средняя цена квадрата в проектах застройщика выросла почти до 224 тыс. рублей. Вероятно это объясняется смещением спроса на компактные квартиры, где «квадрат», как правило, дороже: средняя стоимость лота снизилась до 9,3 млн рублей (-660 тыс.), а площадь — до 41,5 кв.м (-4,3).
Замыкает рейтинг «Ак Барс Дом», который опустился со второго места на пятое. Продажи в жилых комплексах местного девелопера снизились с 84 до 59 квартир площадью 2,9 тыс. кв.м. Выручка компании уменьшилась на 21%, составив 720,4 млн рублей. В среднем сделки девелопер закрывал с чеком 12,2 млн рублей — стоимость квартиры заметно выросла (+1,3 млн) благодаря увеличению метража с 44,7 до 49,6 кв.м. Средняя цена квадратного метра почти не изменилась — чуть более 246 тыс. рублей.
Добавим, что у «ТСИ» есть все шансы вернуться в топ-5 в сентябре. В августе татарстанская компания продала 56 квартир (-13 к июлю), возможно, спрос к проектам компании подстегнет осенний старт продаж — в ЖК «Статный» на рынок выйдут дома 3 и 4.
По мнению Ильназа Гизетдинова, застройщики сейчас конкурируют не столько архитектурой и локацией, сколько финансовыми условиями. «У «Суварстроит» работает программа «Нашим людям», у «Ак Барс Дом» — рассрочка на первоначальный взнос, GloraX предлагает скидки и рассрочки, а «Унистрой» — дополнительные скидки и длительную рассрочку через жилищный накопительный кооператив. У каждой программы своя аудитория и свои ограничения, но, по моим наблюдениям, лучше всего работают два инструмента: реальное снижение стоимости квартиры и рассрочка с понятными платежами», — приводит примеры собеседник Урбан Медиа.
Ждать ли в сентябре очередного всплеска: прогнозы экспертов
В сентябре руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин ожидает более 1000 сделок и не исключает, что месяц станет одним из самых активных в 2026 году. Главным фактором, по его мнению, станет изменение условий семейной ипотеки с октября: застройщики и риелторы будут стремиться провести как можно больше сделок до вступления новых правил в силу.
«Если в сентябре большое количество клиентов купит квартиры, следующим этапом станет снижение активности в октябре и ноябре, при условии, что не произойдет изменений в ипотечных программах или не начнется снижение ключевой ставки», — прогнозирует аналитик.
Руслан Садреев также ожидает некоторого роста продаж в сентябре. По его словам, в августе спрос был умеренным на фоне неопределенности вокруг будущих изменений в семейной ипотеке. Покупатели не знали, какими будут новые условия, поэтому часть из них отложила решение до сентября. Также на динамику продаж может повлиять сезонный фактор. В первой половине сентября спрос останется сдержанным на фоне начала учебного года и завершения дачного сезона, а к концу месяца и в октябре сформируется более стабильный интерес.
Ильназ Гизетдинов более осторожен в прогнозах и ориентируется примерно на 1000 сделок с возможным ростом, если застройщики сохранят выгодные предложения. По его словам, на спрос могут повлиять сезонное возвращение покупателей с отпусков и обсуждение изменений семейной ипотеки, но рассчитывать на резкий рост только из-за слухов не стоит. Гораздо сильнее на продажи повлияют реальные цены, новые корпуса в жилых проектах и условия покупки. «Если крупных акций не будет, рынок вполне может остаться около августовских показателей», — считает Гизетдинов.
Говоря о новых стартах эксперт отмечает, что проекты на этапе выхода на рынок способны быстро собирать спрос, если застройщик предлагает интересную цену и понятные условия покупки. Результат ЖК «Аксиум» в августе это подтверждает. В сентябре на рынок Казани вышли несколько проектов, в том числе «МирГрад». ЖК может привлечь покупателей, которые рассматривают пригородное жилье, хотят больше пространства и спокойную среду. Но покупатель должен видеть выгоду по сравнению с квартирой в городе, поскольку вместе с покупкой он получает дополнительные вопросы, связанные с дорогой и ожиданием инфраструктуры.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий