Укротители квартирантов: посредник обещает выселить жильца за день. Что может пойти не так

Без суда, но с последствиями: кто такие укротители квартирантов и как они работают?

На сайтах бесплатных объявлений начали встречаться услуги укротителей квартирантов — так называют лиц, которые обещают собственникам без суда выселить проблемных жильцов за 1-3 дня. Но как именно они собираются этого добиться, из описаний не всегда понятно.

Юрист Антон Соколов объяснил, что укротители квартирантов по закону могут делать все то, что любой представитель собственника по доверенности:

• вести переговоры

• вручить претензию и уведомление о расторжении договора

• зафиксировать долг и состояние квартиры

• вызвать участкового

• подготовить иск, вести дело в суде и сопровождать приставов при выселении.

«Граница между законной помощью и незаконным выселением проходит там, где начинается принуждение без решения суда. Нельзя входить в квартиру против воли жильца, менять замки, выносить вещи, отключать свет и воду, угрожать, подселять людей, караулить у двери. Пока суд не выселил человека, квартира остается его жилищем, даже если он не платит», — пояснил юрист.

Ответственность будет зависеть от методов, например, при самоуправстве можно отделаться символическим штрафом до 300 рублей (ст. 19.1 КоАП РФ), но если причинили существенный вред, штраф составит до 80 тыс. рублей (ч. 1 ст. 330 УК РФ), а при насилии или угрозе его применения лишают свободы до пяти лет. В зависимости от обстоятельств возможны и другие обвинения: в угрозах, вымогательстве или повреждении имущества. Кроме того, пострадавший вправе потребовать возместить ущерб и моральный вред.

Читайте также: Купили долю — и начали выживать: как работают «профессиональные соседи»

В Казани нашли «вышибал» за 80 тыс. рублей

Услуги по выселении незаконных жильцов оказывают и в Казани — в интернет-сервисе «Авито» нашлось одно такое объявление. Авторы обещают освободить квартиру или коммерческое помещение без суда, а стоимость работы начинается от 70 тыс. рублей.

В описании перечислены ситуации, с которыми работают «укротители»: жильцы не платят за аренду, отказываются съезжать после окончания договора, ведут себя агрессивно или не дают собственнику попасть в помещение. Авторы объявления утверждают, что работают по закону, а выезжают они, судя по фотографиям, группой мужчин. Компания предлагает свои услуги не только в Казани, но и в Самаре, Уфе, Саратове, Воронеже и других городах.

Мы связались с представителями компании под видом собственника квартиры, в которой пара несколько месяцев не платит за аренду. Договор, по нашей легенде, был устным. Сначала собеседник уточнил обстоятельства и предложил комплексную работу из двух этапов: подготовительного, когда изучают ситуацию и разрабатывают стратегию, и выездного — когда группа прибывает на объект и общается с жильцами. За весь комплекс назвали цену в 80 тыс. рублей, половину которой нужно внести заранее. По словам представителя, вопрос обычно решают за один-два дня.

В разговоре представитель компании подчеркнул, что сотрудники не применяют насилие и не угрожают жильцам, но затем добавил: «Их никто спрашивать не будет, будут ли они выезжать или нет. Они оттуда выйдут, как бы они этого не хотели». При этом собеседник настаивал, что жильцы покинут квартиру добровольно и что компания не совершает противоправных действий. Как именно группа собирается добиться такого результата, не уточнил. Вместо этого представитель предложил собственнику выбирать между быстрым решением вопроса и судами, которые, по его оценке, могут затянуться на год-два.

Читайте также: Насколько выгодно сдавать квартиру в аренду: считаем реальную доходность

Выселение через суд: что делать, если арендатор нарушает договор?

Обращаться к квартирным коллекторам рискованно — мы уже выяснили, что могут возникнуть проблемы с законом, если за обещанием быстро освободить квартиру скрывается давление на жильцов или самоуправство. Поэтому безопаснее действовать самостоятельно — процесс зависит от условий договора, но главный принцип один: если жилец не уходит добровольно, выселить его можно только через суд.

Юрист поясняет, что основаниями для обращения в суд могут стать:

• истечение срока договора

• долг по аренде — если договор до года, достаточно двух просрочек, при долгосрочном найме нужна неоплата за 6 месяцев (ст. 687 ГК РФ)

• порча квартиры

• использование жилья не по назначению или систематическое нарушение прав соседей после предупреждения.

При этом пункт договора «собственник вправе выселить в одностороннем порядке» от суда не освобождает.

Если у вас есть основания для выселения, нужно начать с письменной претензии — составьте документ с указанием причины и срока для освобождения помещения. Документ лучше отправить письмом с описью вложения.

Если жилец проигнорировал требование, следующий шаг — иск в суд в районный суд (по месту нахождения квартиры) о расторжении договора и выселении. При наличии задолженности можно также потребовать взыскать долг. К иску нужно будет приложить договор, документы о праве собственности, подтверждения неоплаты или других нарушений и копия направленной претензии. После вступления решения суда в силу собственнику выдадут исполнительный лист, который нужно передать судебным приставам — они займутся принудительным выселением, если наниматель не съедет добровольно.

По оценкам юриста Антона Соколова, с учетом рассмотрения дела, возможной апелляции и работы приставов весь процесс может занять от полугода до года, а в отдельных случаях — дольше. При этом суд вправе предоставить нанимателю срок на устранение нарушений или отсрочить исполнение решения.

Отдельный вопрос — временная регистрация квартиранта. Если договор найма еще действует или возник спор о его прекращении, одной процедуры снятия с регистрации может быть недостаточно, придется составлять письменную претензию и обращаться в суд.

Аренда без договора: как выселить жильца и какие ждут риски?

Если договора о найме нет, вы можете сразу требовать освободить квартиру (без оснований). Но если арендатор отказывается, придется снова обращаться в суд. Для разбирательства собственнику стоит подготовить выписку из ЕГРН, письменную претензию с подтверждением отправки, переписку с жильцом, банковские переводы за аренду, объявление о сдаче квартиры и другие подтверждения того, что человек жил в помещении и на каких условиях.

Добавим, что отсутствие договора может создать дополнительные проблемы. Так, суд вправе признать, что фактически отношения найма были, и если для них не определен срок, по ст. 683 ГК РФ договор считается заключенным на пять лет. А это может затянуть выселение — напомним, что при долгосрочном найме суд может дать арендатору до года на погашение долга, а затем еще и отсрочить исполнение решения.

Читайте также: Налог за сдачу квартиры в аренду: как и когда платить

Проблемы будут не только с выселением, но и с налоговой, поскольку собственник обязан платить налог с дохода от аренды. Прибыль облагается НДФЛ от 13%, а если не платить, налог могут доначислить за три предыдущих года, добавятся пени и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы. Отдельно за несданную декларацию 5% за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей.

Например, если три года сдавать однокомнатную квартиру в Казани за 26 тыс. рублей в месяц, за это время получится заработать 936 тыс. рублей. При ставке НДФЛ 13% налог составит 121 680 рублей. Если его не платить, налоговая может начислить штраф — еще 24 336 рублей, то есть 20% от долга. Итого получится не менее 146 тыс. рублей без учета пеней и возможного штрафа за неподачу деклараций. Точная сумма зависит от обстоятельств и сроков нарушения.

Еще один риск — регистрация жильцов. Если гражданин России живет в квартире не по месту постоянной регистрации больше 90 дней, ему нужно оформить регистрацию по месту пребывания. За ее отсутствие собственнику грозит штраф от 2 до 5 тыс. рублей, а самому жильцу — от 2 до 3 тыс. рублей. В Москве и Санкт-Петербурге штрафы выше. Есть исключения: если квартирант зарегистрирован по месту жительства в том же регионе, оформлять временную регистрацию обычно не требуется.

Чек лист: что делать собственнику вместо «укротителя»

• Не пытайтесь выселить жильца самостоятельно — не меняйте замки, не выносите вещи и не отключайте воду или электричество, чтобы вынудить человека съехать, такие действия могут повлечь ответственность.

• Не обращайтесь к «вышибалам» — если при выселении они нарушат закон, ответственность может грозить не только исполнителям, но и собственнику, который заказал услугу.

• Проверьте договор найма — уточните, когда заканчивается его срок, как предусмотрено расторжение и какие нарушения допускают досрочное прекращение аренды. Если письменного договора нет, соберите доказательства договоренностей с жильцом: переписку, банковские переводы и объявление о сдаче квартиры.

• Определите основание для выселения — это может быть окончание срока договора, задолженность по аренде, порча квартиры или систематическое нарушение прав соседей, для досрочного расторжения одного желания собственника недостаточно.

• Зафиксируйте нарушения — сохраните переписку, платежные документы, фотографии повреждений и жалобы соседей. Если квартирант не платит, составьте расчет задолженности, при необходимости обратитесь к участковому и сохраните документы по результатам обращения.

• Направьте письменную претензию — укажите, в чем состоит нарушение, чего вы требуете и в какой срок. Если есть долг, потребуйте его погасить. Отправьте документ письмом с описью вложения.

• Если арендатор отказывается съезжать, обращайтесь в суд — подайте иск о расторжении договора и выселении, а при наличии задолженности — о взыскании долга.

• Дождитесь решения суда и получите исполнительный лист — срок зависит от обстоятельств дела, возможны обжалование и отсрочка исполнения.

• Передайте исполнительный лист судебным приставам — если решение вступило в силу, а жилец не уезжает, обратитесь в службу судебных приставов, они организуют принудительное выселение в установленном порядке.

Читайте также: Квартира или дом пострадали от атаки БПЛА: что делать, как подтвердить ущерб и добиться выплаты