Налог за сдачу квартиры в аренду: как и когда платить

Почему нужно платить налог за сдачу квартиры

Начнем с того, что сдача квартиры в аренду считается доходом физических лиц, а с любого дохода нужно платить подоходный налог. В правовом поле это называется наймом жилого помещения, где арендная плата — чистая прибыль арендодателя. Об этом говорит 4 пункт 1 статьи 208 Налогового Кодекса РФ.

«Но зачем это вообще нужно: возиться с документами, постоянно отчитываться о доходах, платить налоги, можно же просто не заключать договор аренды, и налоговая об этом никогда не узнает», — так думают многие собственники жилья, испытывающие соблазн не платить налоги. На практике все сложнее.

Налоговой не составит особого труда вычислить собственника, уклоняющегося от уплаты налогов. Об этом будут свидетельствовать регулярные банковские переводы от одного и того же лица — этот факт сильно заинтересует ФНС. Помимо этого, пожаловаться на арендодателя могут «добрые» соседи или сам арендатор, если у него возникнет какой-либо конфликт с собственником. При выявлении нарушений придется оплатить не только сам налог, но также и штраф с набежавшими пенями.

Но моральные принципы о необходимости платить налог — не главное. Играть в честную игру с государством выгодно и по другой причине. Если обстоятельства сложатся так, что собственнику жилья придется судиться с арендатором, без официального договора аренды доказать свою правоту по ряду вопросов будет практически невозможно. А следовательно, финансовые потери будут неизбежными.

Какой размер налога за сдачу квартиры

Налог со сдачи квартиру в аренду для разных категорий граждан будет отличаться. По состоянию на 2025 год он составит:

• 13% для физических лиц. При условии, что общий доход за год не превышает 2,4 млн рублей. В остальных случаях используется прогрессивная шкала НДФЛ, где сумма налога может доходить до 22%.

• 6% для ИП. Налог уплачивается по упрощенной системе, также для этого может быть использован налоговый патент. Во втором случае платится фиксированная сумма, а сам патент оформляется на срок от 1 до 12 месяцев.

• 4% для самозанятых. Ставка сохраняется, если в качестве арендатора выбирается физическое лицо, а ежемесячный доход не превышает 200 тысяч рублей. Если сдавать недвижимость в аренду юридическим лицам, ставка вырастет до 6%. Самозанятым нужно оплачивать налог каждый месяц.

Читайте также: Как зарегистрировать договор аренды

Сроки уплаты налога

Налог нужно уплачивать в строго отведенные временные рамки, в противном случае будут назначены штрафы и пени. Физическим лицам достаточно производить оплату раз в год не позднее 15 июля следующего года, следующего за отчетным. Налоговую декларацию при этом нужно подавать до 30 апреля этого же года. Это можно сделать лично, посетив отделение ФНС, либо через сайт налоговой службы или в личном кабинете Госуслуг.

Самозанятые производят оплату через приложение «Мой налог», отчисления необходимо переводить каждый месяц до 25 числа.

Индивидуальные предприниматели платят налог раз в год, либо производят отчисления каждый квартал — все зависит от выбранных условий.

Как сократить размер налога

Никаких специальных льгот, позволяющих уменьшить размер налога со сдачи квартиры в аренду, не существует. Единственный легальный способ минимизировать налоговые отчисления — не включать в арендную плату счет за коммунальные услуги. Согласно письму Федеральной налоговой службы от 13 июня 2019 года, оплата коммунальных услуг арендатором не является доходом арендодателя, а следовательно, не облагается налогом.

Для этого должно соблюдаться два условия:

1. оплата коммунальных услуг основана на их фактическом использовании;

2. использованный объем коммунальных услуг документально подтвержден.

Соответственно, если коммунальные платежи оплачиваются арендатором отдельно, эта сумма не будет считаться доходом собственника жилья.

Какой вариант налогообложения выгоднее

В одних ситуациях выгоднее не заморачиваться, и платить налог по полной ставке, в других — оформить самозанятость и сильно сэкономить. Ориентироваться нужно на сумму дохода и сроки сдачи квартиры в аренду. Разберем несколько ситуаций:

• Квартира сдается на короткий срок. Экономия от лишних процентов будет незначительной, и тратить время на смену статуса налогоплательщика не хочется — лучше платить НДФЛ.

• Есть неиспользованный налоговый вычет. Списать деньги можно только по схеме НДФЛ, никакие другие варианты налогообложения не подойдут.

• Есть несколько объектов недвижимости, они приносят хорошую прибыль. Чтобы сэкономить, лучше использовать упрощенную систему налогообложения. Для этого придется оформить ИП, но налоговая ставка порадует — всего 6%.

• Квартира сдается на длительный срок и у собственника нет статуса индивидуального предпринимателя. Подойдет самозанятость — процентная ставка составит 4%.

Каждый из представленных вариантов имеет свои плюсы и минусы. Самозанятость может похвастаться самой низкой процентной ставкой, но такой статус подойдет далеко не всем. Схема с НДФЛ — самая простая, но процентная ставка здесь сильно выше.

Как и где платить налог за сдачу квартиры: инструкция

Порядок уплаты налога будет отличаться в зависимости от выбранного способа налогообложения. Для физических лиц это оплата НДФЛ — этот налог уплачивается один раз в год, а доходы со сдачи квартиры в аренду указываются в налоговой декларации 3-НДФЛ, которая также подается в ФНС ежегодно. Для оплаты налога можно лично посетить ближайшее отделение налоговой службы, либо внести платеж через личный кабинет на сайте ФНС — делать это нужно не позднее 15 июля.

Самозанятые платят налоги каждый месяц. Делается это в несколько кликов через приложение «Мой налог»:

1. Выбираем «Новая продажа».

2. Формируем чек.

3. Дожидаемся расчета налога и производим оплату.

Расчет налога выполняется до 12 числа каждого месяца, оплату необходимо произвести не позднее 25 числа этого же месяца. Статус самозанятого сохраняется при условии, если общий доход не превышает 2,4 млн рублей в год. Если сумма доходов выше, начинает начисляться стандартная процентная ставка по НФДЛ.

С индивидуальными предпринимателями есть две схемы оплаты налога. Первая — упрощенная система налогообложения (УСН). Как и в случае с НДФЛ, декларация подается один раз в год, а платежи по ней разбиваются на 4 части по каждому кварталу. Из минусов — придется подключать обязательный страховой полис. Как альтернативу можно рассмотреть налоговый патент. Он рассчитывается из условного дохода и приобретается на срок до 12 месяцев. В этом случается платеж производится только один раз.

Читайте также: Как досрочно расторгнуть договор аренды

Какой штраф грозит за неуплату налога

Выявить факт неофициальной сдачи квартиры в аренду не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Последствия будут серьезными — от штрафов до административной или даже уголовной ответственности, если собственника заподозрят в незаконной предпринимательской деятельности.

Разберем несколько вариантов развития событий:

• Нарушены сроки оплаты налога. Если неуплата произошла случайно, например, собственник просто забыл произвести платеж, штраф составит 20% от суммы неустойки.

• Собственник умышленно скрывал факт сдачи квартиры в аренду. Штраф составит 40% от суммы неустойки.

• Собственник не платил налоги три года подряд, а его ежегодная прибыль составляла не менее 2,7 млн рублей — наступает административная ответственность. Размер денежных штрафов назначается индивидуально, в случае неуплаты налога можно сесть в тюрьму.

• Задолженность по налогам составила более 13,5 млн рублей. Наступает уголовная ответственность, а собственника привлекают по статье о незаконной предпринимательской деятельности.

Обычный человек, сдающий свою квартиру без договора, отделается небольшим штрафом и предупреждением. Крупный арендодатель с несколькими объектами недвижимости будет привлечен к административной или даже уголовной ответственности в зависимости от суммы неустойки и того, как долго он скрывался от налоговой.

Фиксируем

1. Прибыль со сдачи квартиры в аренду — это доход, с которого нужно платить налоги.

2. Физические лица платят от 13 до 22% в зависимости от доходов, ИП — 6%, а самозанятые — 4%.

3. Налог со сдачи квартиры в аренду можно уменьшить, если не включать в арендную плату коммунальные платежи.

4. Физические лица платят налог один раз в год, ИП — каждый квартал, а самозанятые должны производить оплату ежемесячно.

5. За неуплату налогов предусмотрены штрафы и пени, а в некоторых случаях даже уголовная ответственность.