Государственная регистрация договора аренды: сроки и необходимые документы

Какие договоры нужно регистрировать

Как мы уже выяснили, отметка Росреестра необходима на долгосрочных соглашениях. Также, в ст. 651, 658 Гражданского кодекса РФ, законодательством установлены еще несколько случаев, подлежащие регистрации:

• аренда зданий, сооружений (от года);

• предприятий;

• земельных участков (аренда, субаренда, безвозмездное пользование — сроком от одного года).

Зачем регистрировать договор аренды

Ответ прост: для защиты нанимателя и его прав. Настоящий документ, подтвержденный в Росреестре, гарантирует арендатору проживание в оговоренные сроки, без лишних и внезапных проблем. Особенно актуальна регистрация договора аренды, когда он заключается на срок от года и больше. Также регистрация соглашения заметно облегчает работу налогового органа. Потому что Росреестр вносит изменения в графу «обременения» в выписке на квартиру, и ФНС ничего не стоит получить данную информацию.

Заметим, что на практике арендодатель пытается схитрить: указывает срок договора не год, а 11 месяцев, потому что в регистрации такой договор не нуждается.

Однако налоговая может получить жалобу о том, что собственник сдает недвижимость на длительный срок без регистрации и оплаты налогов с аренды — например, от недовольных соседей или обиженных арендаторов. Если налоговая инспекция выявит такое нарушение, владельцу квартиры придется оплатить два штрафа: за не пройденную регистрацию и неуплату налогов.

Какие документы необходимы для регистрации договора

Рассмотрим несколько вариантов, при которых сторонами соглашения выступают не только физические лица, но и юридические, а также ИП и представители.

Итак, пакет документов для граждан будет таким:

• заявление;

• чек об оплате госпошлины — физические лица и ИП оплачивают наличным расчетом через терминал, юрлица — при помощи расчетного счета;

• договор аренды для каждого участника;

• документ о правах арендодателя на совершение данной сделки, если он не владелец жилья;

• паспорта участников договора.

Иногда может понадобится:

• согласие банка (при сдаче в аренду ипотечной или залоговой недвижимости);

• письменное разрешение второго супруга либо документ о разделе имущества.

Для юридических лиц потребуется:

• устав компании;

• если документы подписаны генеральным директором, нужен приказ о назначении;

• когда документ подписывает иное должностное лицо, требуется доверенность на него с подписью директора;

• свидетельства ИНН, ОГРН и их копии;

• выписка из Единого государственного реестра юрлиц;

• при крупной сделке нужен специальный протокол об ее одобрении либо другой документ о том, что сделка не становится крупной для этой компании.

Если договор регистрирует представитель арендодателя или арендатора понадобится доверенность, заверенная у нотариуса.

Читайте также: Как найти хорошую квартиру в аренду и не сойти с ума

Как и куда подать документы на регистрацию

После того, как нужный вам пакет документов был собран, его нужно отдать на рассмотрение в Росреестр. Это можно сделать двумя способами: обратиться в орган напрямую, либо отнести документы в МФЦ.

Если вы выбираете второй вариант, запишитесь и приходите в назначенный вам день и время с документами. По итогам встречи с сотрудником МФЦ, получите расписку, в которой будет указан номер вашего обращения. По номеру можно легко отследить на какой стадии рассмотрения находится ваше заявление. Регистрация договора займет девять рабочих дней. В случае выбора первого варианта, а именно через портал Росреестра, вам понадобится электронные подписи каждой стороны договора. На регистрацию уйдет около семи дней.

Обратите внимание: заявление нужно подать в течение одного месяца со дня заключения договора аренды.

Сроки действия договора аренды

В документе обязательным пунктом идет указание периода времени, в течение которого он будет действовать. В том случае, если в договоре нет четко обозначенной даты, значит, он заключен на неопределенный срок. Это предполагает, что одна из сторон может отказаться от контракта в любое время. Остается только предупредить вторую сторону за 30 календарных дней.

Кстати, договор аренды, который был заключен или продлен на очередной неточный срок, регистрации в Росреестре не подлежит.

Если стороны заключили договор на четко обозначенный срок, например, на два или три года, то после его завершения, договор перестает быть действительным. Чтобы продлить аренду данной недвижимости, необходимо подписать новый договор или приложить к документу дополнительное соглашение.

Что делать, если в регистрации отказано

Конечно, если все документы собраны, их достаточно, они оформлены правильно и без ошибок, регистрация договора пройдет успешно. Так когда же может прийти отказ? Урбан Медиа собрал несколько недочетов, из-за которых заявление могут вернуть:

• исправленный вручную текст документов;

• были собраны не все бумаги (надзорный орган даст три месяца на сбор необходимых справок);

• нет письменных согласий от банка, второго супруга;

• с недвижимости не снят арест;

• сделка проводится без разрешения собственника.

В этих случаях от Росреестра может прийти уведомление о том, что регистрация приостановлена, либо в этой услуге отказано. Извещение приходит в виде смс, сообщения в личный кабинет на портале, письма, звонка от специалиста. Как только все ошибки будут исправлены, пакет документов собран, и больше не будет выявлено никаких недочетов, ваше заявление могут принять. Специалист центра в течение недели внесет соответствующую отметку в ЕГРН.

Читайте также: Что такое прописка без права собственности и как ее оформить

Как расторгнуть договор аренды

Согласно российскому законодательству, обнулить отношения между сторонами возможно:

• в одностороннем порядке (в договоре должна быть соответствующая информация);

• по согласию обеих сторон;

• через суд.

Право одностороннего расторжения договора четко прописано в ст. 450, 620 Гражданского кодекса РФ. В документе должен быть пункт, согласно которому возможно прекращение договорных отношений по желанию одной из сторон или в случае неисполнения арендатором своих обязанностей. Если такого пункта нет, стороны могут спокойно обговорить все условия вне договора.

Госрегистрация согласия о прекращении сделки происходит также как и регистрация самого договора.

Бывает так, что стороны не могут между собой договориться. Тогда одна из них, которая является инициатором расторжения, может обратиться в судебный орган. Основанием для этого могут стать:

• разрушение, затопление помещения или произошедший в квартире пожар;

• банкротство одной стороны;

• арендатор не может платить аренду, но при этом не собирается съезжать;

• скрытые собственником существенные недочеты квартиры, из-за которых в ней невозможно жить;

• форс-мажор.

Согласно ч.2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, перед тем как разорвать договор об аренде в суде, второй стороне договора необходимо предложить оформление соглашения о расторжении. Предложение можно отправить по почте заказным письмом, приложить к нему опись вложений и попросить прислать уведомление о вручении. Данное предложение является действительным в течение тридцати дней. Если вторая сторона не принимает ваши предложения в этот срок либо отвечает отказом, можно смело обращаться в суд. Кроме того, вам понадобится правка от МЧС, если, например, были нанесены повреждения имуществу и недвижимости.

В какой же суд обратиться? Если спор возник между физическими лицами, то решение будет принимать суд общей юрисдикции, юрлица должны обращаться в арбитражный суд. После того, как судья вынес решение о расторжении договора аренды, оно вступит в силу только через один месяц. В этот промежуток у одной из сторон есть время обжаловать данное решение. Не забудьте зарегистрировать в Росреестре расторжение договора, приложив к пакету документов судебные акты.

Главное

1. Регистрация договора аренды нужна для защиты нанимателя и его прав;

2. По российским законам регистрации подлежат все соглашения, сроком от одного года;

3. Договоры, срок которых не превышает 11 месяцев, регистрировать не нужно;

4. Собранный пакет документов надо подать для регистрации в Росреестр.