Что такое хоумстейджинг, и как это работает?
Хоумстейджинг — это относительно новое направление на рынке недвижимости. Специалист, хоумстейджер, помогает подготовить квартиру для сдачи в аренду или продажи, когда с минимальными усилиями создается комфортная и привлекательная атмосфера. Он помогает быстро и экономно показать жилье в выгодном свете перед его целевой аудиторией.
Вроде бы все просто: добавил цветов, повесил картины или постеры, плед и подушки, но хоумстейджер не декоратор, он создает красоту в квартире с четкой и конкретной целью — помочь собственнику ускорить сделку и повысить чек. На первом шаге он анализирует рынок, чтобы выделить объект среди схожих: изучает конкурентов этой квартиры, собирает образ потенциального клиента и после этого принимает решение о дизайне. При этом все работает на главную цель — увеличить ценность недвижимости, которая должна превысить вложения в нее.
Результаты работы хоумстейджера весьма осязаемы, здесь нет категорий нравится или нет, такие вложения в недвижимость помогают:
-
при продаже жилья — повысить цену и ускорить сделку
-
при сдаче в аренду — повысить ставку, увеличить заполняемость календаря аренды, улучшить контингент гостей, что затем сказывается на сохранности имущества и отсутствии проблем с соседями.
Квартира — это продукт
Жилье здесь выступает как продукт, который надо показать с привлекательной стороны. Этому и служит маркетинг, а также психология и дизайн, как три составляющих хоумстейджинга. Только затем создается планировочное решение в зависимости от задач помещения: продажа, долгосрочная или краткосрочная аренда. Грамотный хоумстейджинг предполагает сценарии просмотра жилья с помощью фокусных точек как раз на этапе планирования пространства. Как уверяет Алсу Сабирова, она мысленно прокладывает путь клиента и продумывает, куда упадет его взгляд, старается повысить его внутреннюю готовность к сделке, пока он не дойдет до главной фишки объекта.
Например, нужно, чтобы клиент зайдя в квартиру, первым делом пошел не в ванную, а увидел вид из окна кухни. В таком случае вход в кухню должен быть виден из прихожей, а шторы открыты. К тому моменту, когда он дойдет до тесной ванной, он уже мысленно живет в квартире и завтракает с красивым видом. Аналогично, он видит уютное кресло, в котором можно почитать у окна, или ученический стол и незахламленную детскую с удобной кроватью, которые словно заждались своего хозяина.
Почему дорогущий ремонт никому не нужен?
После проведенного исследования рынка и потенциальной аудитории создается коллаж с реальными товарами и ценами и составляется смета. «Подбираю обычно товары из местных магазинов, маркетплейсов — все зависит от бюджета. Иногда ищу мебель на «Авито», но не только из-за невысокой цены. Однажды готовила квартиру к краткосрочной аренде в стиле СССР середины прошлого столетия. Почти весь интерьер был подобран на «Авито»: освещение, мебель, зеркала», — поделилась специалист.
Стоимость вложений в подготовку квартиры определяется рациональностью. Так, при аренде собственнику важно потратить мало, а получать много и долго. Поэтому задача хоумстейджера — найти эту золотую середину, учитывая предел бюджета. Созданное пространство должно надежно служить и не требовать постоянных вложений и внимания. Подбираются решения без учета их дороговизны и элитности. Для арендатора наличие венецианской штукатурки, например, никогда не будет определяющим фактором при выборе квартиры. В то же время учитывается классность объекта — пластиковый плинтус в доме элит-класса будет неуместен.
При подготовке квартиры к продаже чаще всего нужно быстро показать сильные стороны объекта в том состоянии, в котором оно есть. Даже в «бетоне» можно обозначить функциональные зоны с помощью подручных материалов, чтобы задать нужное настроение с минимальным декором. Например, вместо кровати ставится надувной матрас, соответствующий параметрам будущей мебели, красиво застилается, добавляются подушки и плед.
«К примеру, можно быстро и недорого подготовить квартиру к аренде за 3 дня и получать с нее доход чуть выше рынка. Но можно вложить больше средств, пожертвовать 3 недели и иметь доход значительно выше рынка. Для меня каждый заказ — это инвестиционный проект. Иногда я отговариваю собственника от лишних трат, видя, что они не окупятся. Не знаю, делают ли так мои коллеги, но я, имея базовое экономическое образование, своим клиентам по запросу считаю предполагаемую окупаемость вложений», — поделилась специалист. — В случае подготовки квартиры к краткосрочной аренде мои заказчики получают полную комплектацию объекта, вплоть до ложек и подробного списка рекомендаций с целью повысить стоимость в дальнейшем».
Кейс из практики
К Алсу Сабировой обратился собственник двухкомнатной квартиры 55 кв.м из старого фонда в центре Казани. Он сдавал объект в аренду за 25 тыс. рублей в месяц, а арендатор, в свою очередь, — краткосрочно по ставке до 15 тыс. рублей в сутки. Причем сдавалась квартира очень небрежно: заселяли до 10 человек одновременно. Жилье было в удручающем состоянии. Бизнес был неплохой для арендатора, но не для владельца квартиры. Вложения в ремонт и отделку окупились за один год, квартира продолжает приносить постоянный доход — от 80 до 250 тыс. рублей в месяц. Доход владельца увеличился в 10 раз в горячий сезон. Квартира сдается через надежного управляющего и находится в хорошем состоянии.
В хоумстейджинге не важен вкус хозяина квартиры
Так как цель работы хоумстейджера обеспечить быструю и выгодную сделку, то собственнику жилья лучше довериться опыту профессионала и не пытаться участвовать в процессе. Проект не обязан ему нравиться. В этом отличие заказа на хоумстейджинг от заказа на дизайн интерьера. Если в дизайне конечный потребитель — это заказчик, то в хоумстейджинге — покупатель или арендатор. Вкус целевой аудитории может не совпадать со вкусом хозяина квартиры, поэтому нужно постараться не отождествлять себя с объектом, чтобы он послужил как актив.
Интерьер должен соответствовать времени, месту обстоятельствам, чтобы даже при наличии неограниченного бюджета или желания хозяина не получить нелепость в виде стиля «Людовик XIV» в многоэтажке с потолками 2,6 м.
Аналогично, когда за хоумстейджинг берется дилетант, получается только хуже. Например, его пытается изобразить риелтор, который решил оказать дополнительную услугу, управляющий посуточной аренды или сам владелец квартиры. Желая сэкономить, собственники получают нарочитый, а порой и нелепый интерьер, который кричит, что над ним основательно поработали, но, к сожалению, безуспешно: бутылка вина с бокалами на фото, когда нужно ориентироваться на семьи с детьми, или намешано все вместе в одной комнате: самовар и картина с изображением «Кул Шарифа». В результате владелец теряет клиента и высокий чек, потому что работа над интерьером далеко не первый шаг в работе хоумстейджера.
Фишки и лайфхаки, или что еще учитывает хоумстейджер?
План работы складывается в зависимости от задачи (продать или сдать), состояния квартиры, бюджета и сроков. Изучается не только объект, но и близлежащая территория, инфраструктура, транспортная доступность, ведь квартира — это часть среды. Так как свою работу хоумстейджер строит на основе знаний маркетинга, дизайна и психологии, то все должно сойтись.
Например, с точки зрения дизайна, Алсу Сабирова старается подобрать цвета интерьера, сочетающиеся с цветами домов, видимых из окон. С точки зрения психологии — рекомендует заказчику потратиться на покраску облезлого подъезда, чтобы не испортить первое впечатление от просмотра. С точки зрения маркетинга — обнаружив, что рядом с квартирой под сдачу в аренду есть крупный медицинский комплекс, оформляет ее сдержанно и функционально для малоподвижных людей.
«При очной работе я всегда стараюсь найти возможность побыть в квартире спокойно, когда никто не мешает. Послушать, почувствовать пространство, словить вайб. У каждой квартиры есть потенциал. Моя задача — раскрыть его максимально в рамках бюджета», — делится специалист. При необходимости она использует инструменты для визуализации, начиная от референсов и заканчивая коллажами и 3D.
Обязательный минимум если вы хотите самостоятельно привести жилье в порядок — это наведение порядка, чистоты и устранение запахов. Квартира оценивается с точки зрения всех органов чувств и психологического комфорта.
Иногда достаточно расхламления и организации пространства, чтобы помочь лучше оценить размеры и планировку квартиры, создать благоприятное первое впечатление у потенциальных покупателей или арендаторов. Что касается неприятных запахов, Алсу Сабирова не советует их маскировать ароматами, лучше провести клининг и убрать источники. Иначе при просмотре квартиры яркий парфюм вызовет ощущение подвоха. Также реализуются или выкидываются вещи, лишняя мебель, старое пианино и т. д. Часто результат получается уже на этой стадии.
Выгодно подчеркнуть возможности жилья помогает зонирование — чем больше функционала для целевой аудитории, тем лучше. Например, на балконе ставим шезлонг и кресло, а не шины и лыжи с банками, а в спальне организуем рабочее место. Важно также обезличить пространство, чтобы, осматривая объект, клиент мог примерить его на себя: убираются личные фотографии, вещи, магниты на холодильнике.
При этом учитываются и тренды. Алсу Сабирова замечает, что не использует декоративные приемы, популярность которых была на пике год-два назад, особенно для аренды. Ведь тогда фотографии в объявлении будут обманчиво «кричать» о том, что квартира 5-летней давности, например, деревянные рейки и постеры с растительными мотивами, колорблок полукругом, пампасная трава, вазы необычных форм. Покупатель или арендатор могут не разбираться в дизайне, но подсознательно считывают такой дизайн как устаревший, хотя квартира может быть в новостройке.
Хоумстейджинг заканчивается сдачей фотоснимков для объявления.
Хоумстейджинг влияет и на репутацию города
В Казани, отмечает Алсу Сабирова, невероятно много предложений жилья, однако в большинстве объявлений фото квартир и апартаментов с устаревшим и печальным видом. Даже дорогие предложения отстают от современности. А ведь Казань привлекает туристов из России и других стран. Жаль, что впечатления от города могут быть испорчены невозможностью поселиться в жилье, которое эстетически соответствует статусу третьей столицы.
Алсу Сабирова сокрушается, что хоумстейджинг, который представлен на фото в объявлениях, вызывает смешанные чувства: вроде старались, но не учитывали интересы тех, кто будет заселяться. Поэтому призывает довериться профессионалам, которые работают, не создавая иллюзию красоты, не имитируя дизайн, а основываются на принципах хоумстейджинга. Тем более, что это приносит владельцу недвижимости весьма ощутимые бонусы в виде повышенной ставки аренда и заполняемости, а также делает Казань более привлекательной для туризма и показывает заботу о гостях города.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий