Когда сделку с недвижимостью могут признать недействительной

Сделку можно признать недействительной, если на то есть законные основания. В этом случае недвижимость возвращается обратно владельцу, а деньги — покупателю. Разберемся, в каких случаях сделку признают недействительной, какие основание для этого нужны и какие могут быть последствия.

Недействительный договор купли продажи: что это

Фактически недействительный договор не несет никакой юридической силы. Это просто бумажка. И становится он таковым, если сама сделка признается недействительной. Причем нет совершенно никакой разницы, в какой форме этот договор изначально заключался.

После признания договора недействительным продавец обязан возместить покупателю всю сумму переданных денежных средств. Это важный момент, не всю сумму по договору, а лишь переданную покупателем часть. Поскольку неполная оплата также может являться основанием расторжения. А покупатель должен вернуть полученное недвижимое имущество. И тут кроется масса нюансов.

Допустим, продавец после совершенной сделки успел пройти процедуру банкротства. Примечательно, что вторая сторона все равно обязана передать ему недвижимость, а вот получить свои деньги в полном объеме она вряд ли сможет. Особенно, если квартира станет единственным жильем, а значит, не подлежит взысканию.

Но все эти юридические нюансы мы рассмотрим далее. Сначала разберемся в видах недействительных сделок.

Какие виды недействительных сделок бывают

На этот вопрос полный ответ нам дает 166 статья ГК РФ. Она подразделяет подобные сделки на два вида — оспоримые и ничтожные.

Оспоримые сделки отличаются тем, что для их расторжения понадобится обратиться в суд. И уже в суде доказать, что существуют веские основания для расторжения договора. То есть судебный процесс можно как выиграть, так и проиграть.

Но, если говорить начистоту, то при наличии оснований вопрос почти всегда решается в пользу истца. Им, кстати, может выступать как продавец, так и покупатель. Либо вообще третье лицо, например, один из собственников, интересы которого не учитывались в договоре. В остальном же, оспоримая сделка без судебного обжалования имеет всю ту же юридическую силу, что и обычная. Она полностью законна, пока не доказано обратное.

А вот ничтожная сделка не имеет никакой юридической силы по своему определению. Нет нужды (да и смысла) доказывать ее ничтожность в суде. Ведь она изначально нарушает закон, форму составления или иные правила. В каком-то смысле, такой сделки и не существовало. То есть, выполненные действия не являются сделкой в законном смысле слова.

Читайте также: Что такое правоустанавливающие документы на квартиру

Когда договор купли-продажи может оказаться недействительным

А вот теперь мы переходим к основной части нашего обзора. В каких случаях сделка купли-продажи недвижимости становится недействительной:

• По взаимному согласию сторон. То есть, обе стороны решили расторгнуть текущий договор и заключить новый. Технически — это даже не недействительность, ничьи права не нарушаются, просто договор «переписывается» с новыми условиями.
• Не соблюдена действующая форма договора. У ДКП есть определенная, закрепленная в законе форма. И если она не соблюдается, то сделка признается ничтожной. Нельзя просто на клочке бумаги написать, что «я Иван Иванов продаю свою квартиру за миллион рублей Васильеву Василию» и поставить подпись. Если существенных условий договора нет, если не указана дата, нет точных данных по недвижимости, отсутствуют паспортные данные лиц, заключающих договор — сделка явна ничтожна.
• Если составленный договор противоречит действующему законодательству. При этом в 168 статье ГК РФ уточняется, что при этом дополнительным фактором является наличие противоправного умысла. А также стороны посягают на чужие публичные права. Но в реальности противоречий с законом уже достаточно для расторжения.
• Сделки, которые противоречат нравственности и правопорядку. Такая вот туманная формулировка, под которую обычно попадают интересы несовершеннолетних лиц. Например, отсутствие в качестве собственника ребенка, если квартира была как раз куплена с использованием маткапитала.
• Мнимые сделки. То есть, если в реальности никаких последствий не было. Деньги не передавались, а квартирой фактически так и владеет продавец. Соответственно, вся сделка была только на бумаге. Сюда же относятся и притворные сделки, заключаемые с целью скрытого проведения другой операции. Например, продавец делает вид, что продает квартиру, на самом деле, просто дарит ее, не получая никаких денег. Так часто поступают, чтобы избавиться от имущества перед банкротством или, чтобы получить не положенные налоговые вычеты.
• Подозрительная сделка. Схожая форма. Только в этом случае используется неравноценное встречное предложения. Если стоимость явно занижена или завышена. Опять же, можно заподозрить, что продавец просто передает имущество своим подельникам во временное владение, чтобы обмануть кредиторов. Подозрительными будет и выставление одному кредитору очевидно более выгодных условий по сравнению с остальными.
• При продаже имущества, которое находится под обременением. Сюда подходит арест, залог и иные виды обременений. В этом случае недвижимость в принципе по закону продавать нельзя, пока обременение не будет полностью снято.
• Оспоримыми также являются сделки, которые были заключены при наличии давления на одну из сторон. Например, путем угрозы, шантажа, а также при введении в заблуждении. Допустим, некто пытается купить квартиру у престарелого человека за условные 5 миллионов рублей. Сообщает ему именно это цену, но в договоре прописывает лишь 1 миллион. И ввиду преклонного возраста продавец может и не разобраться в таком простом обмане. Но когда ему из положенных 5 миллионов выплатят лишь 1 — продавец может обратиться в суд и оспорить эту сделку.
• Сделки, заключенные без нотариального заверения, если оно было обязательным. К примеру, если один из супругов продает квартиру, которая была куплена в браке. В этом случае понадобится согласие второго супруга, которое заверяется нотариально.

Также отметим такую причину — как отсутствие юридических прав на продажу недвижимости или заключения ДКП квартиры в целом. И тут есть сразу масса вариантов:

• Лицо не имеет права продажи имущества, поскольку не обладает правом владения и распоряжения. Банально — недвижимость не находится в его собственности.
• Участником ДКП является человек, признанный недееспособным ввиду какого-то психического расстройства. И тут масса вариантов — от биполярного расстройства до параноидальной шизофрении.
• Стороной является гражданин, не достигший 14 лет. Тут никаких дополнительных условий, сделка явно ничтожная.
• Стороной является гражданин, не достигший 18 лет, но достигший 14 лет. В этом случае сделка может быть заключена, но для этого понадобится согласия родителей или опекунов несовершеннолетнего. Существуют исключения.
• · Стороной является дееспособный человек, который ввиду своего состояния не мог отдавать отчет осуществляемым действиям. От состояния аффекта до алкогольного опьянения.

Кто может оспорить договор

Существует неограниченный перечень людей, способных подать в суд с целью оспорить сделку. Это не только стороны, участвующие в ДКП. Но также и любой гражданин, интересы которого данный договор мог затронуть и как-то ущемить. Будь-то опекун несовершеннолетнего или супруг, без ведомого которого было продано совместное имущество.

При этом, если одна из сторон не давала согласия на сделку (сюда же относятся случаи давления, угрозы, введения в заблуждения) — то подать в суд с целью оспорить сделку может в принципе любой гражданин РФ.

Читайте также: Что такое выписка из домовой книги и как ее получить

Чем грозит признание сделки недействительной

Как уже было отмечено, основным последствием является возвращение полученного сторонами сделки, а также снятие любых обязательств. Деньги уходят обратно покупателю, квартира — продавцу.

Но это лишь вершина айсберга. На проверку есть ряд неприятных последствий, которые не так очевидны, но не менее важны:

• Возможные проблемы с возвратом денежных средств (вспоминаем про банкротство).

• Квартира может быть уже продана. А значит, придется оспаривать еще одну сделку. Процесс неминуемо затянется.

• Квартира за это время может потерять часть рыночной стоимости. Ведь рынок недвижимости в стране весьма нестабилен, жилье может банально потерять 5-10% процентов от цены сделки.

• В квартиру могут быть вложены средства. Допустим, вам продали старую хрущевку, на которую «без слез не взглянешь». И вы оперативно за пару недель провели капитальный ремонт, наняли профессиональную компанию. Вам залили стяжку, поставили новые окна, натянули потолок. И вдруг квартиру нужно вернуть. Если свою мебель вы можете забрать, то как быть со стяжкой, окнами, потолком? Никак, эти вложения вы неминуемо теряете.

Сроки признания сделки недействительной

В случае оспоримой сделки — срок подачи судебного обращения составляет один год. Если он прошел, то оспорить сделку не получится. В случае же ничтожной — применяется обычный срок исковой давности, составляющей три года.

Учтите, что срок начинает действовать с момента, когда лицо узнало о недействительности сделки, а не с момента заключения договора купли-продажи недвижимости.

Что проверить перед сделкой с недвижимостью

Чтобы быть уверенными, что вашу сделку не оспорят, проверьте:

• Выписку из БКИ относительно задолженностей продавца.

• Справку в ПНД о дееспособности гражданина.

• Возраст (с помощью паспорта).

• Право собственности — через выписку из ЕГРН. А также наличие иных собственников.

• Предыдущий договор купли-продажи.

• Выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто прописан в квартире.

В случае сомнений, вы всегда можете провести сделку нотариально. Это дополнительные расходы, но вы будете уверены, что оснований для оспаривания ДКП не будет.

Подведем итоги

1. Недействительный ДКП не порождает никаких юридических последствий.

2. В случае признания ДКП недействительным, продавец обязан вернуть деньги, а покупатель — недвижимость.

3. Оспоримую сделку необходимо оспорить в суде, иначе ее последствия будут законными.

4. Ничтожную сделку не нужно оспаривать, она и так не имеет юридической силы.

5. Основные причины недействительности сделки — это мнимость, подозрительность, неправильная форма ДКП, введение в заблуждение. А также, случаи, когда стороны не имели права заключения ДКП — недееспособность, возраст младше 14 лет.

6. Расторгнуть недействительную сделку может любой гражданин, чьи интересы были ущемлены. Расторгнуть сделку, заключенную без согласия одной из сторон, может в принципе любой гражданин.

7. Срок подачи судебного заявления для оспаривания составляет 1 год с момента, когда истец узнал о признаках недействительности сделки.