Комбо-ипотека в 2025 году: преимущества и условия программы

Просторную квартиру в Казани на 6 миллионов не купишь — это факт, а глядя на процентную ставку по рыночной ипотеке и вовсе пропадает всякое желание покупать недвижимость. Что же делать тем, кто планирует приобретать жилье в 2025 году? Оформлять комбо-ипотеку, пока программу еще не закрыли. Именно о ней мы сегодня и поговорим.

Что такое комбо-ипотека и как она выглядит в 2025 году

Комбинированная ипотека — единственный способ обойти установленные ограничения на максимальную стоимость недвижимости. Напомним, что сейчас в рамках льготной ипотеки максимальная стоимость жилья в Москве и Санкт-Петербурге не должна превышать 12 млн рублей, а в регионах и в Казани в том числе — 6 млн рублей. Комбинированная ипотека позволяет объединять условия льготных программ и рыночной ипотеки, увеличивая максимальный лимит до 30 млн рублей и 15 млн рублей соответственно.

Работает это очень просто. Например, вы хотите приобрести квартиру в жилом комплексе бизнес-класса стоимостью 19 млн рублей с использованием комбинированной ипотеки. Предположим, что первоначальный взнос будет равен 4 млн рублей. Тогда на 6 млн рублей ипотеки будут распространяться условия льготной ставки (например, 6%), а на оставшиеся 9 млн — рыночной (по данным на май 2025- более 20%). С помощью комбо ипотеки процентные ставки можно «смешать» и взять все 15 миллионов примерно под 9-15% - условия у каждого банка свои и они часто меняются.

Кому доступна эта программа

Комбо-ипотеку может получить каждый человек, кому уже была одобрена льготная ипотека. А именно:

• Семейная ипотека. Ее могут получить семьи, имеющие хотя бы одного ребенка возрастом до 7 лет, либо ребенка-инвалида до 18 лет. В небольших городах для получения льготной ипотеки допустимо наличие двух несовершеннолетних детей старше 7 лет.

• IT-ипотека. Распространяется на айтишников возрастом до 50 лет, работающих в компаниях, получивших государственную аккредитацию. Главное условие — компания должна находиться не в столичном регионе и ленинградской области.

В рамках льготных программ возможно приобретать жилье только в новостройках или ИЖС — рынок вторичной недвижимости недоступен. Процентная ставка при этом будет составлять 6%, но по семейной ипотеке она может быть ниже, если дополнительно субсидируется властями города.

Читайте также: Как в два клика рассчитать для себя ипотеку

Плюсы и минусы комбо-ипотеки

Комбинированная ипотека существенно расширяет диапазон поиска подходящих квартир, но подойдет она не всем.

Сильные стороны комбо-ипотеки:

• Возможность приобрести более дорогую недвижимость. Увеличенного лимита вполне хватает для приобретения хорошей квартиры в современном ЖК.

• Выгодные условия. Средняя ставка по комбинированным программам составляет порядка 10-12%, что вдвое выгоднее обычной рыночной ипотеки.

• Сочетается с субсидированными программами. Ипотеку можно объединить с субсидиями, в результате процентная ставка будет еще меньше.

• Гибкие условия. Каждый банк предлагает индивидуальные условия комбинирования рыночных и ипотечных программ.

К недостаткам относится:

• Ограничение в выборе кредитора. Комбинированные программы поддерживаются не всеми банками.

• Высокая кредитная нагрузка. Для одобрения такой ипотеки нужно соответствовать более высоким требованиям по доходу.

Также непонятно, как в дальнейшем будет выглядеть рефинансирование такой ипотеки. Если ЦБ снизит ключевую ставку, скорее всего, придется пересматривать не только условия рыночной ипотеки, но и льготной.

Какие документы необходимы для оформления комбинированной ипотеки

Точный перечень документации будет зависеть от выбранного кредитора, а также льготной программы — семейной или IT-ипотеки.

К основным документам относится:

• паспорт гражданина РФ;

• СНИЛС;

• справка 2-НДФЛ;

• свидетельство о рождении детей (для семейной ипотеки);

• документы с места работы в IT-компании (для IT-ипотеки);

• документы по недвижимости, выбранной для покупки.

Дополнительно банк может запросить копию трудовой книжки, декларацию за последний отчетный период (для ИП и самозанятых) и выписку из ЗАГСа о наличии брака.

Как оформить комбинированную ипотеку: пошаговая инструкция

Комбинированная ипотека оформляется не сложнее любого другого кредита на жилье. Вот что для этого нужно сделать:

1. Найти подходящего кредитора. Выберите предложение с наиболее выгодными условиями и убедитесь, что банк работает с комбо-ипотекой.

2. Определиться с недвижимостью. Квартира должна находиться в новостройке, вторичное жилье не рассматривается.

3. Подать заявку в банк, прикрепив все необходимые документы.

4. Заключить договор. Чтобы сэкономить время, можно получить предварительное одобрение в режиме онлайн, а подавать основной пакет документов уже после согласования.

Читайте также: Как использовать маткапитал в качестве первоначального взноса за квартиру

Нюансы оформления комбинированной ипотеки

С появлением комбинированной ипотеки разнообразие кредитных продуктов от банков существенно возросло. Сейчас получить кредит на жилье можно гораздо проще, а выбор доступных объектов недвижимости вырос до небывалых значений. Но какие нюансы есть у комбо-ипотеки сегодня?

• Первоначальный взнос постоянно растет. На сегодняшний день минимальное значение по льготным программам составляет 20,1%. А в Москве эта цифра уже переваливает за 50%.

• IT-специалисты могут взять только одну комбо-ипотеку. С семейной ипотекой все иначе — ее могут оформить оба супруга, как муж, так и жена.

• Кредит выдается одной суммой, не разделяясь на льготные и рыночные условия. При этом условия субсидированной ипотеки распространяются сразу на весь заем.

• Купить квартиру можно в любой новостройке, а вот новый частный дом — только от аккредитованного застройщика.

После выплаты комбо-ипотеки можно обратиться за получением налогового вычета. Он будет рассчитан со всех процентов, выплаченных за ипотеку.

Что изменилось в условиях комбинированной ипотеки в 2025 году

Условия комбо-ипотеки напрямую зависят от условий льготных программ, а у них в этом году большие изменения. Так, с 1 апреля 2025 года семьям с ребенком младше 6 лет разрешается покупать недвижимость по семейной ипотеке в том числе и на рынке вторичного жилья. Этим же правом могут воспользоваться и семьи, где есть несовершеннолетний ребенок с инвалидностью. Но тут не все так просто.

Семьям такая возможность предоставляется только в том случае, если они планируют покупку квартиры в небольшом городке, где строится не более двух многоквартирных домов в год — рядом с Казанью это, например, города Лаишево и Иннополис. Семьи с ребенком-инвалидом могут приобрести квартиру на вторичке только в регионах с низким объемом строительства — таких областей на текущий момент всего 35.

В остальном без изменений.

Главное по теме

• Комбо-ипотека позволяет получить часть кредита на льготных условиях, а часть — на рыночных.

• Комбинированная ипотека существенно увеличивает лимит кредита — до 30 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге и до 15 млн рублей в других регионах.

• Комбо-ипотеку может получить каждый, кому доступная семейная или IT-ипотека.

• Для одобрения комбинированной ипотеки нужно соответствовать более строгим требованиям, нежели в случае с обычной льготной ипотекой.