Ребенок требует долю в квартире: как решить вопрос?

О какой доле идет речь?

Если часть стоимости жилья оплачена материнским капиталом, то она делится поровну между матерью, всеми ее детьми и супругом при условии, что он отец одного из детей. Например, мать вложила в покупку квартиры весь материнский капитал — 453 тыс. рублей (размер выплаты с 2015 по 2019 год). Тогда, если в семье три человека: мать, отец и ребенок, она должна была выделить ребенку долю в квартире стоимостью не менее 151 тыс. рублей (453 тыс. рублей делится на 3). Но повзрослевший ребенок может рассчитывать на сумму, которая пропорциональна не материнскому капиталу, а соответствует размеру доли — сколько эти метры будут стоить на момент продажи.

Сейчас родители выделяют минимальные доли, понимая, что могут столкнуться со сложностями, например, при продаже жилья и выделении долей в другом месте. Когда же мера поддержки в виде маткапитала только появилась, люди еще не сталкивались с практическими проблемами. Как отмечает юрист Елена Питиримова, позже стало понятно, что удобнее выделять маленькие, а иногда и микродоли, так как это облегчает отношения с опекой в случае дальнейшей продажи квартиры — в новом жилье ребенок должен получить не меньше, чем изначальная доля. Также возможность получения налогового вычета в случае продажи квартиры ограничена долями детей. Так, вычет будет положен только за доли родителей, так как дети не имеют дохода, а следовательно, чем больше доля ребенка, тем меньше денег получится вернуть.

Что может сделать ребенок со своей долей и сколько получить?

По закону с долей несовершеннолетнего до 14 лет все действия совершают родители или опекуны, так как ребенок не имеет полной дееспособности. С 14 до 18 лет подросток приобретает ограниченную дееспособность и может самостоятельно совершать определенные сделки, но для распоряжения недвижимостью, например, для продажи или дарения потребуется согласие законных представителей (родителей или опекуна) и зачастую органов опеки. А вот после 18 лет он становится полностью дееспособным и может распоряжаться своей долей самостоятельно. Это подразумевает не только продажу, дарение или завещание недвижимости, но и другие действия, например, залог, получение компенсаций от совладельцев, предъявление требований.

При продаже собственности продавцы и покупатели недвижимости сами определяют стоимость квартиры или ее доли, согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ. А значит, цена доли может быть ниже рыночной, если об этом договорятся стороны.

Елена Питиримова, юрист:

— Действительно, цена недвижимости и в частности ее доли может быть ниже рыночной, даже ниже кадастровой, но существенное занижение стоимости может вызвать вопросы у налоговой и спровоцировать проверку. Также всегда существует риск, что такую сделку могут оспорить «вдруг появившиеся» заинтересованные лица в судебном порядке.

Если не достигнуты договоренности с ребенком при продаже его доли, и дело дошло до судебного процесса, то в судебном порядке будет определяться именно рыночная стоимость недвижимости. Но если стороны в суде придут к мировому соглашению, в том числе по вопросу цены, суд может вынести решение исходя из условий, предложенных сторонами в мировом соглашении. При этом суд будет обязан руководствоваться правилом разумности и невозможности ущемления прав сторон.

То есть родители вполне могут договориться с ребенком, что выкупят его долю, например, за 300 тыс. рублей, при этом неважно, сколько она стоит на самом деле. Также могут возникнуть ситуации, когда ребенку выделили не несколько метров, например, 1/24, а ⅓ квартиры, тогда при продаже он будет иметь право на треть стоимости квартиры по договору купли-продажи. Но о цене, как отметили ранее, все же можно договориться.

Кто может стать покупателем доли ребенка?

Право распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников и не позволяет одному собственнику нарушать те же самые права других. Например, сдача в аренду допустима только по соглашению сособственников.

Соответственно, право распоряжаться своей частью недвижимости у ребенка ограничено правом преимущественного выкупа этой доли сособственниками. Это значит, что при желании продать свою долю ребенок должен сначала предложить купить ее родителям.

Правила продажи закреплены в ст. 250 Гражданского кодекса РФ: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также иных случаев, указанных в законе. В случае продажи имущества одному из сособственников, правила, установленные ст. 250 ГК РФ не действуют, уведомление не требуется.

Если родители не могут или не хотят выкупать долю, то ребенок-собственник вправе продать ее кому угодно, но на предложенных ранее условиях сособственникам. Но есть нюанс: если доля ребенка меньше 6 кв.м, то ее нельзя продать посторонним.

Елена Питиримова, юрист:

— С 1 сентября 2022 года вступил в силу Федеральный закон от 14 июля 2022 года № 310-ФЗ. Согласно ему владельцам жилья и долей в жилых помещениях запрещено дробить их на части меньше 6 кв.м, включая продажу таких маленьких долей. Однако доли меньшего размера могут появляться, например, при наследовании, приватизации или сделках с использованием материнского капитала.

Поэтому, если родители выделили ребенку долю менее 6 кв.м, то он не может продать ее чужим людям или заставить выкупить сособственников. Елена Питиримова советует в этих случаях выйти из ситуации следующими способами:

• Продать долю менее 6 кв.м можно сособственнику (например, родителю) при условии, что в сумме его доля и ваша превысят 6 кв.м.

• Объединиться с другими собственниками и вместе продать несколько долей или всю квартиру, чтобы покупатель получил не менее 6 кв.м.

• Применить механизм принудительного выкупа доли — по решению суда остальные совладельцы обязаны выплатить компенсацию владельцу небольшой доли, если она незначительна, не может быть практически выделена и собственник не заинтересован в использовании доли.

При этом не стоит пытаться маскировать одну сделку под другую, так как это противозаконно и нежелательно. Например, предлагать ребенку подарить вам долю, а вы при этом выплачиваете компенсацию. Такая сделка может быть признана недействительной, ведь камуфлирует куплю-продажу.

При этом дарение или завещание не требуют уведомления сособственников или согласования с ними. Важна только добровольность совершения такого вида передачи имущества.

Как происходит продажа доли?

Если доля ребенка больше 6 кв.м, то у сособственников квартиры есть преимущественное право выкупить долю. А ребенок-собственник должен известить родителей о намерении продать свою долю. Извещение должно быть письменным, его можно отправить по почте ценным письмом, через нотариуса или передать лично в руки под роспись на втором экземпляре. Главное — зафиксировать, что совладелец недвижимости с ним ознакомлен.

Уведомление должно содержать основные условия предстоящей сделки: предложение о выкупе продаваемой доли с указанием объекта недвижимости, цены и других условий, на которых планируется продажа. Также необходимо указать ФИО, место жительства отправителя и адресата, дату отправления.

Продать долю посторонним людям ребенок сможет только по истечении месяца с даты вручения извещения либо после того, как получит от всех сособственников письменные отказы. Все условия сделки с посторонним покупателем должны соответствовать тем, что были предложены сособственникам, в том числе и цена. Поэтому в случае изменения условий необходимо опять сначала предложить выкуп другим владельцам долей в квартире, затем только посторонним лицам.

Если ребенок все же меняет условия договора, например, его цену, то в течение трех месяцев после продажи сособственники, например, родители, могут обратиться в суд и перевести права покупателя на себя. Заплатить нужно будет ту стоимость доли, которая была указана в договоре с посторонним человеком. Также, если в семье имеются другие несовершеннолетние дети, при продаже доли понадобится согласование органов опеки и попечительства.

Если долю выкупит посторонний…

В случае если долю выкупит не сособственник, то он вряд ли сможет ею полноценно пользоваться, то есть жить в квартире. Для этого доля должна соответствовать отдельной непроходной комнате с учетом не только жилой, но и общей площади. Например, если человек выкупит долю в квартире в 25 кв.м, то у него не будет права на комнату в 25 кв.м, так как ему также надо будет пользоваться общими помещениями: коридором, кухней, санузлом. Если владельцы не договорятся о пользовании помещениями, такой порядок устанавливает суд, учитывая сложившийся порядок пользования квартирой, интересы живущего в квартире несовершеннолетнего ребенка и наличие у покупателя другого жилья.

Главное о выкупе доли ребенка

• Ребенок вправе потребовать у родителей денег за свою долю в квартире, но они не обязаны выкупать ее или могут предложить небольшую сумму.

• Продажа детской доли больше 6 кв.м потребует обращения сначала к родителям. Поэтому ребенку придется договариваться и искать варианты, которые устроят обе стороны.

• Если родители отказались выкупать долю ребенка, он может продать ее постороннему на тех же условиях.

Читайте также Как использовать маткапитал на покупку недвижимости в 2025 году?