Как оценить будущий спрос, не ошибиться с выбором помещения и выстроить отношения с арендаторами, обсуждали 8 октября на конференции «Инвестиции в стрит-ритейл новостроек: особенности, доход и риски» в рамках Международного жилищного конгресса. Урбан Медиа побывал на дискуссии и узнал, что определяет доходность коммерческих площадей на первых этажах жилых комплексов.
Где инвестора подстерегают ловушки
Управляющий партнер компании PriMetr Сергей Дятлов начал с неприятного: риски покупки стрит-ритейла у застройщика не ограничиваются банкротством или срывом сроков сдачи дома. Главная проблема — разрыв между обещаниями на этапе проекта и реальностью после ввода объекта в эксплуатацию. Застройщики нередко завышают цену, и эту ошибку инвестору уже не исправить.
Но куда опаснее эффект домино. Если задерживается строительство соседних очередей, помещение на «центральной линии» может оказаться у края стройплощадки или вовсе упереться в забор. Расчетный трафик сокращается, а вместе с ним и интерес арендаторов. Если вместо запланированных 3 тыс. квартир построена только 1 тыс., сетевой оператор может отказаться от помещения или потребовать ставку, которая не соответствует ожиданиям собственника.
Ситуацию усугубляет отсутствие обещанной инфраструктуры: дороги, остановки общественного транспорта или соседнего торгового объекта. Пока строится вторая очередь, лучшие арендаторы могут занять места в первой — и к моменту сдачи нового корпуса рынок окажется перенасыщен.
Отдельный пласт рисков связан с законодательством и налогами. За время строительства могут измениться правила, влияющие на использование помещения под конкретный бизнес. Например, новые ограничения по расстоянию до детских, образовательных или медицинских учреждений могут помешать открытию алкомаркета. Корректировка критериев налогообложения по кадастровой стоимости также способна изменить финансовую модель инвестора.
Есть и дефекты, которые становятся очевидными только после сдачи дома:
- перепад уровня пола в 70 см внутри помещения под супермаркет потребует дополнительных затрат на пандусы и ступени
- пожарный гидрант или ливневая канализация посреди торгового зала сократят полезную площадь;
- перекрытия с нагрузкой 400 кг/кв. м не подойдут для оператора, которому требуется 1000 кг/кв. м
- слишком высокие окна превратят первый этаж в подобие цоколя и снизят привлекательность витрин.
Даже крупное помещение не гарантирует конкурентного преимущества. Соседние, более дешевые лоты могут объединить и сдать тому же продуктовому ритейлеру, создав конкуренцию объекту, который инвестор изначально рассматривал как будущий «якорь».
Дятлов обратил внимание и на налоговую ловушку: при покупке готового арендного бизнеса у застройщика в договоре может быть заложен НДС 20%. Если покупатель на упрощенной системе налогообложения не может принять его к вычету, фактическая стоимость приобретения увеличивается.
Вывод для инвестора: проверять нужно не только цену, площадь и документы на помещение, но и реалистичность сценария развития всей территории, инженерные характеристики объекта и возможные изменения налоговых условий.
Сначала концепция, потом проект
Как снизить часть этих рисков еще до начала строительства, объяснила Татьяна Ващенко, бизнес-партнер департамента стратегического консалтинга RRG. По ее словам, задача девелопера — не угадать будущего арендатора, а создать условия, при которых рынок сам сформирует востребованную инфраструктуру.
«Финансовая модель, тем более в текущих условиях, требует более гибкого подхода к управлению. Соответственно, сейчас мы видим, что коммерческая концепция — это не попытка угадать, кто будет будущим арендатором. Это скорее система решений, которая создаст условия, чтобы через несколько лет рынок сформировал ту самую нужную инфраструктуру», — говорит Татьяна Ващенко
Для этого необходимо ответить на четыре вопроса: сколько коммерции требуется проекту, какие именно функции нужны, где должны располагаться помещения и какими характеристиками обладать.
При разработке концепции важно учитывать интересы трех сторон: жителей, девелопера и операторов бизнеса. Последних, подчеркнула эксперт, часто забывают.
«Давайте не забывать, что любой арендатор, который работает в жилом комплексе, это тоже инвестор. Он в открытие этой точки инвестирует достаточно большие деньги. Ему надо понимать, ради чего он работает, а деньги он зарабатывает на жителях», — рассуждает спикер.
Дирижировать этим балансом должен девелопер. Он изучает спрос и емкость рынка, определяет нужные функции и только после этого формирует задание на проектирование.
«Девелопер, начиная с исходных данных, понимая спрос, емкость, какие функции нужны, подумав обо всех этих группах, дает задание на проектирование, а не наоборот — когда архитекторы что-то проектируют, а потом отдел продаж девелопера пытается это продать», — озвучила одну из ошибок застройщиков эксперт.
Цель — создать инфраструктуру, которая будет востребована жителями и позволит удерживать их повседневные расходы внутри жилого комплекса. Если за услугами, покупками и другими привычными потребностями людям приходится ездить в соседние районы, локальный бизнес теряет потенциальную выручку.
Четыре уровня коммерческой инфраструктуры
Для определения необходимого состава коммерции Ващенко предложила использовать геомаркетинговые исследования и расчет емкости рынка. В основе подхода — «пирамида инфраструктуры», в которой разные функции выполняют разные задачи.
-
Обязательная инфраструктура. Базовые услуги и торговля, потребность в которых можно рассчитать исходя из количества жителей. Именно с оценки повседневного спроса начинается формирование коммерческой концепции.
-
Инфраструктура комфорта. Дополнительные сервисы, которые повышают привлекательность жилого комплекса и создают преимущества для его жителей. Однако такая инфраструктура не всегда обеспечивает самостоятельную высокую доходность.
-
Инфраструктура впечатлений. Объекты, рассчитанные не только на жителей конкретного дома или квартала, но и на более широкую аудиторию. Их успех зависит от способности привлекать посетителей извне.
-
Инфраструктура капитализации. Дополнительные функции, способные усиливать экономический потенциал проекта, в том числе офисы и объекты многофункциональных комплексов (МФК).
«Устойчивая функция лежит на пересечении интересов: потребителю это нужно, оператор здесь может работать, а девелоперу возможно реализовать это», — подытожила Татьяна Ващенко.
Именно такой подход помогает избежать двух крайностей: дефицита необходимых жителям сервисов и избытка коммерческих площадей, которым не хватает платежеспособного спроса.
Продавать или оставить: что выбирают застройщики
Урбан Медиа поинтересовался у спикеров, какую часть коммерческих площадей девелоперы сохраняют в собственном управлении, а какую вынуждены продавать, чтобы пополнять эскроу-счета. Ващенко отметила, что даже при стратегии продажи помещений правильно разработанная концепция позволяет сохранить востребованную инфраструктуру.
«Если заложить правильные помещения в правильных местах, рынок сам все отрегулирует. На практике даже самые стойкие девелоперы, которые хотели управлять сами, начинают продавать. Я всегда рекомендую, какие лоты можно безболезненно продать, а какие, влияющие на продукт, лучше оставить», — поделилась эксперт.
Картину дополнила Оксана Моисеева, директор по продажам жилой и коммерческой недвижимости девелопера PIONEER. По ее словам, финансовые модели и кредитная нагрузка подталкивают к продаже коммерции даже застройщиков бизнес-класса. При этом они ищут способы сохранить влияние на функциональность помещений, в том числе через взаимодействие с инвесторами.
«Сейчас почти все девелоперы, включая бизнес-сегмент, уходят в сторону продажи коммерции из-за финансовых моделей и кредитного плеча, — признает Оксана Моисеева. — Однако они ищут инструменты для компенсации этой потери и влияния на функцию, например, работая с инвесторами. Тяжело взаимодействовать с общепитом, так как они требуют больших инвестиций от девелопера (120-180 млн на ресторан)».
Инвестор покупает не метры, а будущий поток людей
Руководитель партнерского направления и маркетинговых коммуникаций в коммерческой недвижимости Level Group Рашада Гарцкиа сформулировала ключевую гипотезу: инвестор приобретает не просто квадратные метры, а будущий человекопоток. Именно он создает выручку арендатора, от которой зависит доход собственника.
Поэтому девелоперу и инвестору важно переходить от роли обычного арендодателя к роли стратегического партнера бизнеса. Вместо предложения пустого помещения необходимо показывать сценарий его использования, основанный на анализе целевой аудитории и ежедневных маршрутов жителей.
Гарцкиа выделила четыре распространенные ошибки инвесторов:
- «Сначала куплю, потом найду арендатора». Без предварительной оценки потенциального бизнеса и спроса даже привлекательный лот может оказаться невостребованным.
- Игнорирование реальных маршрутов. Помещение во дворе или в стороне от естественного движения жителей может не подойти для бизнеса, которому необходим постоянный поток посетителей.
- Копирование ставок соседей. Арендная плата должна соответствовать потенциальному товарообороту конкретного оператора, а не только рыночным ожиданиям собственника.
- Пренебрежение техническими требованиями. Недостаточная электрическая мощность, неподходящая вентиляция или слабые перекрытия способны исключить целые категории арендаторов.
Один из предложенных Level Group инструментов — долгосрочные договоры аренды с процентом от товарооборота. В отличие от фиксированной ставки без индексации, такая модель позволяет собственнику участвовать в росте бизнеса арендатора и создает общую заинтересованность в его успехе.
Отдельную роль играет якорный арендатор — например, сетевой супермаркет. Он формирует стабильный поток посетителей и повышает привлекательность соседних помещений. Малому бизнесу, такому как салоны красоты или студии йоги, сложнее самостоятельно обеспечить достаточную проходимость. Присутствие сильного якоря помогает привлечь таких операторов и поддерживает доходность всей коммерческой экосистемы.
Новая Москва: что показывают цифры
Старший менеджер агентских продаж коммерческой недвижимости ГК «А101» Дмитрий Иванов привел данные по Новой Москве. С 2012 года население территории выросло с 290 тыс. до более чем 800 тыс. человек, а к 2035 году прогнозируется увеличение до 1,5 млн. Основной прирост обеспечивает миграция из регионов.
По словам Иванова, среди жителей преобладает молодая, активная аудитория 35-40 лет. Более половины населения составляют женщины, что формирует спрос на услуги красоты и здоровья, а более 20% жителей — семьи с детьми, для которых актуальны торговля и образовательные услуги.
Задача девелопера — сформировать полноценную городскую среду, чтобы люди могли работать, отдыхать и закрывать повседневные потребности внутри своей локации, не выезжая в центр. Для инвестора это означает, что перспективность территории определяется не только количеством построенных квартир, но и развитием рабочих мест, инфраструктуры и повседневных маршрутов.
Иванов советует присматриваться к коммерческим помещениям на ранних этапах строительства, когда выбор качественных и ликвидных объектов шире. Но ранний вход требует оценки будущих пешеходных потоков и сроков развития территории. В сложившихся районах хорошие помещения появляются в продаже значительно реже.
Важно также продавать не просто квадратные метры, а сценарий использования помещения с учетом потребностей целевой аудитории — будь то стрит-ритейл, офисы или склады.
ГК «А101» целенаправленно развивает коммерческую инфраструктуру на своей территории площадью 2400 га. По данным Иванова, в проектах компании доля жителей, постоянно находящихся внутри локации, достигает 45%.
При этом выход на прогнозную арендную ставку обычно происходит примерно на третий год после сдачи объекта, когда жилой комплекс полностью заселен. Это важный ориентир для финансовой модели: инвестору необходимо учитывать период формирования спроса, а не рассчитывать на максимальную доходность сразу после ввода здания.
«Остров удачи» или проходное место
Директор по коммерческой недвижимости ГК «КОРТРОС» Юрий Тараненко предложил рассмотреть инвестиционный выбор на примере двух проектов: ЖК TATE с долей коммерции 3% и ЖК Headliner с долей 10%.
Это два разных сценария формирования спроса. Низкая доля коммерции может создавать своеобразный «остров удачи»: ограниченное предложение работает на локальную аудиторию, а внутренняя конкуренция оказывается ниже. Если жители платежеспособны, а функции подобраны правильно, такая модель способна обеспечить более высокий средний чек и привлекательную долгосрочную перспективу. При этом заселение и формирование спроса могут идти медленнее.
В проектах с долей коммерции 10% больше возможностей для размещения арендаторов, но выше зависимость от внешнего трафика и конкуренции. Здесь особенно важно оценить расположение комплекса, плотность населения и способность рынка поглотить весь объем предложения.
Тараненко подчеркнул, что при выборе помещения нужно учитывать и формат нарезки площадей: неудачная планировка способна нивелировать преимущества даже хорошей локации.
Отдельный вывод касается региональных рынков. По словам эксперта, качественный стрит-ритейл в регионах дорожает, хотя динамика роста уступает московской. Это расширяет географию инвестиционных возможностей, но не отменяет необходимости оценивать конкретную аудиторию, конкуренцию и ликвидность объекта.
Что в итоге
Эксперты Международного жилищного конгресса сошлись в главном: помещение на первом этаже само по себе доход не приносит. Его создают люди, которые проходят мимо, и бизнес, которому удобно здесь работать.
Перед покупкой инвестору стоит проверить, будут ли достроены соседние очереди, где пройдут маршруты жителей, насколько платежеспособна аудитория, хватает ли помещению инженерных мощностей и во что обойдутся налоги. Не менее важно оценить конкуренцию, требования потенциальных арендаторов и сроки выхода на расчетную ставку.
Девелоперам эксперты рекомендуют начинать с концепции и анализа спроса, а не с проектирования коммерческих площадей «на глаз». Инвесторам — рассматривать помещение как будущий бизнес, заранее определять возможных арендаторов и учитывать не только фиксированную ставку, но и модели партнерства, в которых доход собственника связан с результатами оператора.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий