«Продаем не площади, а концепцию»: вызовы в коммерческой недвижимости в 2026 году

Прорабатывать риски и собирать аналитику: что поможет рынку коммерческой недвижимости

Открывая форум «Коммерческая недвижимость — 2026», президент Гильдии риэлторов РТ Анастасия Голяшева отметила важность взаимодействия между участниками рынка, когда сделки могут проходить очень быстро. «Мероприятие не просто собрало тех, кто хочет стартовать в коммерческой недвижимости или уже давно в этом бизнесе. Оно поможет построить профессиональное сообщество и всем больше зарабатывать», — резюмировала президент ГРРТ.

На необходимости трансформации агентств недвижимости в 2026 году акцентировал внимание член Совета правления Торгово-промышленной палаты РТ, руководитель бизнес-сообщества «В ресурсе» Алмаз Зиатдинов. Главное при формировании работы, по его мнению, люди и система, затем — аналитика и упаковка смыслов. «Сегодня продавать просто площади невыгодно — нужна идея/концепция, а затем ее грамотная реализация», — отметил спикер.

В качестве альтернативных источников, которые приносят клиентов и деньги, он назвал отраслевые коммуникации (профессиональные комьюнити и медиа), «событийку» (организацию собственных мероприятий и спонсорские форматы), партнерку с финсоветниками (совместные продукты и доступ к новой аудитории), неформальные мероприятия (путешествия и бизнес-ивенты с такими же агентами в сфере коммерческой недвижимости), выступления в клубах, которые формируют экспертизу и доверие. Алмаз Зиатдинов отметил, что большую роль играет личность агента, доходность и проработанность рисков, которые может исключить профессионал.

Продолжающие пустеть ТЦ и новая международная сеть гипермаркетов

Управляющий партнер Perfect RED, полномочный представитель Российской Гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елена Стрюкова отметила, что смотреть на рынок недвижимости нужно системно. Не менее важно учитывать профиль покупателя в коммерческом сегменте, который существенно отличается от жилой.

Согласно аналитике компании, в I квартале 2026 года спрос на аренду офисных помещений замер, количество заявок снизилось на 70% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. При этом уровень вакансии увеличился незначительно и составил 7,2%. Сохранению доли вакантных помещений на прежнем уровнем послужила сдача в аренду помещений в бизнес-центрах UNO и комьюнити-центре «АРТ». Средняя ставка аренды на офисы класса, А зафиксирована на уровне 2,8 тыс. рублей за кв.м в месяц.

По классам В и В+ наблюдается увеличение вакансии чуть менее чем на 1 п.п. в сравнении с IV кварталом 2025 года. По итогам первых трех месяцев 2026-го она составила 7,4%, а ставка — чуть более 1,6 тыс. рублей. Елена Стрюкова отметила, что постепенное снижение ключевой ставки в течение года не приведет к быстрым позитивным изменениям на рынке коммерческой недвижимости, восстановление будет медленным. Для улучшения ситуации и заполнения свободных площадей понадобится время. Значительные изменения возможны только к 2027 году, при условии сохранения положительной динамики экономики.

«Исходя из растущей доли вакантных помещений и тенденции на оптимизацию арендуемых площадей в качественных бизнес-центрах, мы прогнозируем коррекцию средней ставки аренды», — заметила спикер.

Что касается торговой недвижимости, то, по данным Perfect RED, в I квартале 2026 года доля вакантных помещений в качественных торговых центрах Казани составила 5%, увеличившись на 1 п.п. в сравнении с IV кварталом 2025 года. Количество открытий новых магазинов в торговых центрах значительно снизилось в сравнении с предыдущим кварталом: 13 против 27. В конце 2025 года закрылись 15 магазинов, тогда как в начале 2026-го — 28. При сохранении такой тенденции вакансия к концу года может достичь уровня 10-12%, сообщила Елена Стрюкова. В I квартале 2026-го посещаемость крупных торговых центров Казани сократилась, низкая покупательная способность населения может стать одной из главных причин ее падения в дальнейшем.

Решение по увеличению количества арендаторов сферы wellness, общепита и досуга может позволить торговым центрам сохранить посещаемость объектов. Уход с офлайн рынка тех игроков, которые не смогут адаптироваться к текущим экономическим реалиям, может увеличить роль онлайн торговли в доле рынка в еще большей степени.

Говоря о новых игроках, Елена Стрюкова рассказала, что на казанский рынок намерена выйти немецкая сеть продуктовых гипермаркетов Globus. Эксперт также напомнила, что розничная сеть продуктового ритейлера «Лента» объявила о приобретении активов сети DIY OBI. В долгосрочной перспективе ожидается снос здания первого аквапарка Казани по улице Мазита Гафури, а на его месте планируют построить жилой комплекс.

Складская недвижимость обслуживает в основном онлайн и продуктовый ритейлер. В I квартале 2026 года уровень вакансии в этом сегменте составил 20%. При этом существенная часть свободных помещений на рынке приходится именно на введенные в последние полгода объекты класса А. При этом до конца текущего года прогноз по вводу таких складов в Казани и агломерации составляет около 200 тыс. кв.м. На ситуацию может повлиять улучшение экономической ситуации, которая может активизировать спрос арендаторов.

Елена Стрюкова также выразила сомнения в самой идее такого предложения на рынке, как ГАБ — готовый арендный бизнес. Здесь обещания преобладают над реальностью, ГАБ предполагает, что приобретателю остается только собирать деньги и больше ничего делать не нужно. Однако на практике это далеко не так, покупателю приходится нести расходы на содержание помещение, налоги, вести работу с арендатором по регулярной индексации платежей, контролю дебиторской задолженности. Зачастую обещанная в ГАБ окупаемость не учитывает этих расходов.

Как генплан развития города поможет найти лучшие участки

Основатель риелторской компании «Дэвра Недвижимость» Евгения Кожевникова обозначила перспективные направления развития Казани для коммерческой недвижимости. Самым важным инструментом, по ее мнению, становится генплан города и КРТ. Казань активно развивается в нескольких ключевых направлениях, одним из них станет территория за М7. Но так как задача администрации исключить маятниковую миграцию в условиях разрастания пригородных поселков, то основные силы сосредоточены на закрытии потребности проживающих там: создание социальной инфраструктуры, объектов для фитнеса и спорта и т. д. Это означает, что и коммерческая инфраструктура получит большой толчок к развитию в агломерации.

Перспективными направлениями также становятся улицы Аделя Кутуя, Гвардейской, проспект Победы. Среди новых локаций под жилую застройку — авторынок в Ново-Савиновском районе, там появятся ЖК с встроенными коммерческими помещениями.

Еще одной тенденцией, на которую следует обратить внимание агентам по коммерческой недвижимости, развитие водной инфраструктуры. Обустройство прибрежных территорий в рамках концепции «Казань — город на воде» связано с мощным развитием туризма и коммерции.

Не менее важным направлением Евгения Кожевникова назвала промышленное развитие города. Активизируется работа по созданию новых индустриальных зон, где земли сельхозназначения будут переводиться в промышленные.

Смещение видимости бренда и юридические подвохи

Основатель компании «Лаборатория ИИ КИКС» Александр Явкин рассказал, как с помощью ИИ-поиска можно управлять видимостью бренда. По словам эксперта, сейчас происходит сдвиг парадигмы от перехода по ссылкам к готовым ответам от искусственного интеллекта. Доля поиска информации без кликов на сайты уже превышает 60% в коммерческих запросах. А если бренд не упоминается в ответе ИИ, то его не существует, отмечает Александр Явкин. При этом ИИ не убивает традиционный поиск (СЕО), он становится новой верхушкой воронки и генерирует высококонверсионный трафик (ГЕО и АЕО).

На юридических сложностях в коммерческой недвижимости остановилась юрист в сфере градостроительства и землепользования и руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Купить актив без последующих проблем возможно, но для этого требуется тщательная проверка не только компании и ее руководителя, но и каждого учредителя, истории фирмы и прочего, поэтому цикл сделки значительно длиннее, чем в жилой недвижимости.

Анастасия Гизатова составила топ неожиданностей, с которыми могут столкнуться покупатели коммерческой недвижимости:

• Вместо оплаты по договору вам предложат договор уступки взаимных требований или договор подряда.

• Часть оплаты вам предложат перевести наличными директору или передадут по приходно-кассовому ордеру, что не является доказательным документом в суде.

• Вместо собственника приезжает доверенное лицо, но без полномочий.

• Вместо объекта вам предложат купить ООО, владеющее им, а также долги и проблемы этой компании.

• Продавец приносит на сделку не окончательный утвержденный вами вариант договора.

• Сотрудник банка совершает ошибку при оформлении аккредитива.

• Арендатор приобретаемого помещения занимает площадь по долгосрочному договору со ставкой, которая значительно ниже рыночной.

Учет этих и множества других подводных камней, которые ждут при работе с коммерческой недвижимостью, позволит не потерять деньги и сделать покупку действительно ликвидной. Поэтому привлечение опытных юристов в этой сфере еще более важно, чем в жилой.

Вызовы для брокера, учет налогов и кредитование

Об особенностях налогообложения в коммерческой недвижимости рассказала Снежана Артемьева, налоговый консультант, директор департамента бухгалтерского сопровождения клиентов компании «Налоговая консультация». Частая ситуация, когда коммерческие объекты покупает физическое лицо, которое затем оформляет ИП и продает их в другом статусе. В этом случае не учитываются расходы на покупку, а доход от продажи суммируется с доходом от бизнеса. При этом налог для физического лица считается с дохода или с чистой прибыли, то есть доход минус расходы на покупку. Срок владения для освобождения от налога также работает только в том случае, если коммерческой недвижимостью владеет физическое лицо, в других случаях придется заплатить НДФЛ.

Руководитель «Центра ипотечного кредитования» Екатерина Мишина затронула важность работы коммерческого брокера с агентством недвижимости. Возможность клиента получить кредит играет большую роль в выходе на сделку. При этом важно при подборе финансовой организации учитывать целый ряд параметров: способы андеррайтинга (анализ платежеспособности клиента, финансового состояния, кредитной истории и других факторов), возможности кредитования в сегменте розницы и бизнес-активов и прочие. Сложность сделки, которая заключается в нестандартном залоге, аффилированности участников сделки, недостаточном первом взносе, уже полученном отказе, успешно поможет преодолеть брокерская компания, делая предварительный анализ, оценку и выбор финансовой организации под каждого конкретного клиента.

Два мастер-класса для участников провела вице-президент РГУД и СЕО ГК «Денова» Наталья Девяткова. Первый касался главных вызовов для брокера по коммерческой недвижимости, а второй — стратегий, на которых зарабатывают брокеры в текущих реалиях. Простые сделки, по словам эксперта, уже забрали агрегаторы, кроме того, выросла конкуренция, поэтому клиентам нужны не просто показы, а экспертиза от брокера.

«В ближайшие пять лет будет дорожать доверие, влияние, инвестиционная экспертиза, умение вести переговоры и создать сообщество, а также мышление и лидерские качества», — заметила Наталья Девяткова. Она рекомендовала активно пользоваться ИИ, переложив на него поиск информации, и оставить себе лишь непосредственное общение, а также становиться серийным брокером для корпоративных клиентов и семей.

В заключение выступил генеральный директор федеральной компании ООО «Гилиаф» Линар Гильфанов. Он подсветил тему расширения брокерского портфеля: как электронные торги могут стать дополнительным каналом поиска ликвидных инвестпроектов и реализации своих активов. «Торги — это не ниша, это полноценный инструмент каждого инвестора», — подчеркнул спикер.

Модератор форума Татьяна Терентьева, брокер по недвижимости, эксперт по коммуникациям и брендингу, управляющий партнер коммуникационного агентства «Авторские бренд-стратегии» отметила: «Активность участников форума свидетельствовала о важности выбора темы для профессиональных участников рынка. Дискуссия позволила понять, что коммерческую недвижимость стоит рассматривать как для инвестиций, так и для развития бизнеса или сочетания того и другого».

Закрывая форум, вице-президент Гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев пожелал участникам успешных сделок, стабильного роста бизнеса и новых перспективных проектов в сфере коммерческой недвижимости. Он подчеркнул, что развитие отрасли напрямую влияет на экономику региона и страны в целом, а сплоченность профессионального сообщества помогает преодолевать любые вызовы.

В подарок участники форума — Елена Тазетдинова из компании Proflipper, Елена Циркунова из АН «Флэт» и Кирилл Москвичев — получили в подарок книгу «Казанская агломерация: сервейинг и сохранение наследия», первая часть которой посвящена сервейингу — профессиональному управлению недвижимостью, а вторая рассказывает о проектах по сохранению культурного наследия.

Читайте также Как зарабатывать на недвижимости и не попасть на штрафы за рекламу — лайфхаки экспертов