Как досрочно расторгнуть договор аренды недвижимости

Для начала отметим важный нюанс: договор найма мы привыкли называть договором аренды. Хотя на практике последний вид заключается только при сделках с нежилыми помещениями. При сдаче квартиры физлицами во временное пользование другим физическим лицам заключается договор найма. Для удобства читателей мы продолжим говорить о найме, как об аренде. Но эту разницу необходимо знать.

Какие основания для досрочного расторжения существуют

Обратимся к ст. 687 ГК РФ, в которой четко прописаны все возможные причины. Так, например, квартирант имеет право объявить о расторжении договора если хозяин препятствует заселению или жилье имеет недостатки, о которых не было сказано при заключении договора.

Арендодатель имеет право выселить арендаторов, если они не соблюдают правила проживания, например, портят имущество или шумят по вечерам, мешая другим соседям.

Самое главное, оповестить об этом другую сторону в срок, указанный в договоре. Если временные рамки не обозначены, уведомить владельца квартира (или арендатора) нужно в письменной форме, за месяц до разрыва сделки. При долгосрочной аренде — за два или три месяца.

Дальше — интереснее. Закон четко определяет причины, по которым владелец квартиры может разорвать договор в одностороннем порядке:

• при несвоевременной оплате арендатором за съем жилья, коммунальных платежей. При долгом сроке аренды — шесть месяцев, при коротком — два месяца;

• квартира используется не по назначению, квартиросъемщик нарушает права соседей на тихую и спокойную жизнь;

• при порче имущества арендатором;

• при отказе на проведение работ по капитальному ремонту;

• также при других невыполненных обязанностях, указанных в договоре.

Сделка может быть прекращена досрочно по соглашению сторон, по инициативе одной стороны либо через суд.

То есть, согласно букве закона арендодатель не имеет права выселить арендатора (который вовремя платит и ведет себя подобающе) просто так.

На какой срок заключается договор аренды недвижимости

По тексту ст. 610 ГК РФ мы видим, что все временные рамки нужно обозначить в договоре. Так бывает, что стороны подписали договор без четкой даты. Тогда договор будет считаться подписанным на неопределенный срок. Сделка о найме (мы же помним, сдача жилплощади является наймом) может заключаться на срок максимум 5 лет. Затем срок действия договора прекращается. Его можно продлить, составив новый текст договора.

Кстати, документ аренды, заключенный на срок свыше 11 месяцев, подлежит отметке в Росреестре.

Читайте также: В чем отличие договора найма от договора аренды

Как расторгнуть договор в одностороннем порядке досрочно

Здесь нужно постараться обойтись без конфликтов, несмотря на причину расторжения. Необходимо грамотно составить письменное уведомление, чтобы оповестить другую сторону о прекращении сделки. В том случае, если конфликт будет затянут и доведен до судебного разбирательства, уведомление вам очень пригодиться.

Уведомление посылается в виде заказного письма либо курьером с пометкой об отправлении и получении. Письмо необходимо отправить за три месяца до дня выезда из квартиры, если вы арендатор. Либо за 90 дней до выселения — если вы владелец жилой площади.

По закону, у обеих сторон есть еще плюс один месяц для рассмотрения уведомления. Если по окончанию этого месяца ответа от другой стороны не будет, вы можете обратиться в судебный орган и автоматически выиграть данное дело, прекратив договор аренды в одностороннем порядке.

Как правильно составить текст уведомления

Единой формы данного заявления не существует. В документе необходимо ссылаться на пункты основного договора, а также включить:

• реквизиты сторон;

• дату составления письма;

• данные о жилом помещении;

• причину расторжения договора и срок.

Образцы уведомлений можно найти в сети, либо обратиться за составлением к юристу или риэлтору — они обязательно вам помогут.

Расторжение договора при согласии сторон

Посмотрите внимательно свой договор об аренде. Если стороны соблюли все нюансы, прописанные в нем, расторгнуть его довольно легко. Необходимо составить, а также подписать двустороннее соглашение, обозначить выполненные пункты основного договора, а также порой туда добавляют сведения об оплате — кто кому должен выплатить определенную сумму за аренду либо залог, и каким образом.

Чаще всего стороны сделки, которые обоюдно согласны на расторжение договора аренды, не заключают никаких письменных соглашений. Предпочитая решать такие вопросы в устной форме.

Есть ли штраф за досрочное расторжение договора аренды

В российском законодательстве не предусмотрены данные штрафы. При этом посмотрите, есть ли они в договоре, который вы заключили с хозяином жилплощади или арендатором. Если в нем четко указан штраф или сумма неустойки за выход из сделки до обозначенного срока, они должны быть взысканы. Эти условия будут являться законными, так как вписаны в действующий договор, если не противоречат законодательству и не обозначены как кабальные.

Кстати, перед заключением самого договора можно проконсультироваться с юристом. Вместе рассмотреть условия документа, изучить возможные подводные камни, получить исчерпывающую информацию на свои вопросы, касающиеся данной сделки.

Читайте также: Государственная регистрация договора аренды: сроки и необходимые документы

Что делать после подписания соглашения о расторжении

Расскажем по пунктам, что необходимо сделать для обеспечения безопасного завершения сделки:

• удостоверится, что все обязательства соглашения выполнены — возвращен залог, состоялась передача имущества владельцу, оплачены все задолженности по коммунальным услугам и так далее;

• составьте акт приема-передачи квартиры, необходимых документов, которые подтвердят выполнение обязательств;

• предположим, договор был зарегистрирован в Росреестре, значит, процедура его расторжения должна проходить с уведомлением этого органа;

• если понадобится, соглашение стоит зарегистрировать также в ЕГРН — зависит от ситуации;

• соберите и заархивируйте все документы, касающиеся данной сделки;

• убедитесь, что все задолженности погашены до расторжения договора;

• если возникает непонимание и сложности с документом соглашения, Урбан Медиа советует обратиться к юристу.

Советы арендаторам и арендодателям

Бывают такие ситуации, когда владелец жилья намеренно усложняет жизнь арендаторам, включает в договор трудные условия по досрочному расторжению, вписывает большое количество штрафов. При этом в договоре может быть указано, что изменить стоимости аренды можно в одностороннем порядке. Причем, это всегда происходит неожиданно для арендаторов, которые уже въехали и оказались в западне: оплата повысилась, а съехать не получается.

Что делать, чтобы минимизировать возникновение подобных ситуаций?

• при подписании договора попросите убрать пункт о штрафах за досрочный выезд из квартиры;

• помните, владелец имеет право повысить размер оплаты не чаще одного раза в 12 месяцев;

• опишите свое имущество при заселении, а не только имущество владельца;

• сделайте фото жилплощади до вашего заезда, а также после вселения. Полученные снимки сохраните не только у себя, но и отправьте их копии владельцу;

• собирайте все чеки, расписки о том, что платежи были сделаны вовремя и в полном объеме, сохраняйте переписку;

• составьте соглашение о расторжении заранее, с уточнением о том, что арендодатель не имеет к вам претензий;

• при выезде не оставляйте ключи в почтовом ящике, под ковриком у двери, передайте их владельцу лично;

• перед заселением впишите в текст договора показания всех счетчиков;

• не оплачивайте убытки, поломки, которые были замечены еще до вашего заселения;

• при выезде требуйте возвращения залога — если его вам не возвращают, можно обратиться в суд плюс насчитать проценты за пользование данной суммой, основываясь на ключевой ставке Центрального банка.

Как подстраховаться владельцу недвижимости

Так как законодательство больше ориентировано на арендаторов, хозяевам квартир стоит подстелить себе соломку заранее.

• опишите свое имущество: укажите, какую бытовую технику, мебель и оборудование вы оставляете в пользование арендаторам;

• сфотографируйте квартиру до заселения — эти фото также нужно отправить будущим жильцам;

• сохраняйте всю переписку с жильцами;

• укажите в документе запрет на субаренду, то есть запретите жильцам сдавать квартиру другим лицам;

• договор можно смело расторгнуть, даже если в нем нет указаний, в каком порядке должно проходить расторжение;

• если квартирант не хочет ставить подпись на соглашении о расторжении договора, попросите участкового полицейского участвовать при этом;

• несколько раз предупредите арендаторов о подходящем к концу сроке расторжения;

• не удерживайте у себя залог, который внесли жильцы при заселении;

• владелец вправе начислять проценты за просрочку платежей за аренду квартиры, коммунальные услуги.

Главное

1. Договор аренды можно расторгнуть досрочно: либо по соглашению сторон либо по решению суда.

2. О досрочном расторжении нужно заранее предупреждать, как владельцев квартиры, так и арендаторов.

3. При досрочном расторжении другой стороне необходимо направить уведомление.