В чем отличие договора найма от договора аренды

Чем найм отличается от аренды

Мы привыкли думать и говорить, что заключаем документы на аренду с физическими лицами. На самом деле это не так. Если человек сдает жилую площадь, то это является коммерческим наймом. Законодательно под договором аренды понимают сдачу недвижимости юридическим лицам. Важно понимать данные различия между ними.

В чем основные отличия договора найма от аренды

Основным отличием является тот факт, кто участвует в той или иной сделке. Договор найма подлежит заключать между физическими лицами на предмет сдачи жилого помещения во временное проживание. Договор по аренде, в свою очередь, заключается между юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, иногда физическими лицами, предметом аренды может стать жилая, нежилая недвижимость: квартира, коммерческое или складское помещение.

Например, вы хотите арендовать квартиру у собственника, который является физлицом. В этом случае применяется договор найма. Если нужно снять офис или квартиру у юрлиц или ИП — заключается договор аренды.

Какие договоры требуют госрегистрации

Еще одним отличием становится обязательство государственной регистрации некоторых видов договоров. Так, при заключении сделки по аренде на срок более 12 месяцев, договор необходимо зафиксировать в Росреестре. Сделку по найму это обязательство обходит стороной, но с небольшой оговоркой: если за год доходы по нему превысят 10 минимальных размеров оплаты труда, то такой договор подлежит регистрации в ФНС.

Читайте также: Как зарегистрировать договор аренды

Сроки договоров найма и аренды

Жилые, нежилые помещения можно взять в аренду на любой срок. При этом найм возможен только в течение пяти лет, говорится в ст. 683 Гражданского кодекса РФ. Затем сделка либо расторгается, либо продлевается еще на пять лет.

Особенности расторжения договоров

Открываем Гражданский кодекс, и в ст. 619 мы видим, что расторгнуть договор аренды возможно только в судебном порядке. В качестве основания спора может выступать несоблюдение условий, установленных на законодательном уровне, и нарушение некоторых условий самого договора.

Что касается расторжения договора найма, все нюансы четко прописаны в п. 1, ст. 687 того же кодекса. Допустим, человек захотел съехать из квартиры досрочно. Тогда ему необходимо предупредить наймодателя за 90 дней.

Если сам хозяин решит попросить жильцов «на выход» ранее даты, которая указана в договоре, то это ему удастся только в некоторых ситуациях:

• жильцы не платят за квартиру в течение полугода, при краткосрочном найме — два месяца;

• если было испорчено или уничтожено имущество, находящееся в доме;

• помещение использовалось не по назначению;

• нарушались права соседей, например арендаторы шумели по ночам.

Иной порядок расторжения может быть прописан в договоре. Если порядок расторжения в договоре не прописан детально, то сделка по найму расторгается в суде.

Как правильно составить договор

Сегодня в сети можно найти сколько угодно примеров договоров как аренды так и найма. Урбан Медиа все же при составлении документов рекомендует обратиться к юристам, чтобы избежать возможных ошибок и подстраховать себя на всякий случай.

Перед заключением необходимо проверить у собственника помещения документы, которые подтвердят его право собственности. Это может быть свидетельство (если недвижимость куплена до 2016 года) или выписка из Росреестра. Данные документы актуальны как для физических, так и юридических лиц.

Что необходимо указать в договоре:

• личную информацию сторон: фамилии, имена, отчества, адрес прописки, дату рождения, паспортные данные, реквизиты счетов, номера контактных телефонов;

• полное описание помещений с адресом, площадью, номером этажа, количеством комнат;

• точную опись предметов: мебель, техника, любое другое имущество;

• права каждой стороны договора, их обязанности по использованию данного помещения, возможного ремонта, вселения дополнительных жильцов, сохранности недвижимости, вопросы по оплате, пени по просрочке и т. д.;

• срок действия договоров;

• акты по приему и передаче квартиры;

• порядок расторжения: прописать все нюансы, при которых собственник недвижимого имущества может попросить съехать из помещения;

• возможные штрафы, условия возврата залога за квартиру (если он был).

Договоры составляются в письменной форме, в двух экземплярах. На каждом из них стороны ставят свою подпись с расшифровкой, а также дату составления.

Читайте также: Безвозмездная аренда недвижимости: что такое и как составить договор

Что делать арендатору, если собственник продает квартиру

В главе 35 ст. 675 ГК РФ указано, что в этой ситуации переход прав собственности к другому лицу не подразумевает расторжения сделки по найму. Новый владелец становится одной стороной договора на тех же условиях, которые были прописаны в договоре ранее.

Важно предусмотреть в договоре найма (аренды) пункт о возможности его преждевременного расторжения. Это позволит владельцу недвижимости оперативно выселить арендаторов, предварительно уведомив их. В противном случае, выселение будет проходить через суд. Однако и в суде потребуется представить убедительные доказательства для выселения. Примером такой причины может служить систематическая задержка арендных платежей.

Главное

1. Договор найма жилья возможен только между физлицами;

2. Договор аренды может быть заключен с юрлицом или индивидуальным предпринимателем;

3. Договор аренды, заключенный на срок от 12 месяцев, надо зарегистрировать в Росреестре;

4. Договор найм регистрируем только в случае, если годовой доход по нему превысит 10 МРОТ;

5. В некоторых случаях договор найма или аренды можно расторгнуть только в судебном порядке.