Строителей пугают суды — а клиентов предлагают пугать в ответ
За 9 месяцев 2026 года объем рынка загородной недвижимости в Татарстане достиг 19 млрд рублей — это в 2,5 раза больше, чем в 2025-м. По этому показателю он почти сравнялся со вторичным жильем, где показатель составил 19,5 млрд рублей.
В среднем частный дом можно купить за 9,5 млн рублей — это в пределах той цены, за которую покупатели в основном ищут недвижимость площадью 80-120 кв.м и с тремя комнатами. При этом требования не ограничиваются самим зданием: людям важны благоустроенная территория и качественные материалы, а вот к локации они теперь относятся проще и готовы ездить за город, рассказала президент Гильдии риэлторов РТ Анастасия Голяшова.
Ввод загородного жилья в республике идет рекордными темпами: за 10 месяцев ввели 2 млн кв.м площадей или 15,3 тыс. домов. Большинство из них одноэтажные (69,4%) и двухэтажные (28,8%).
Но рекордный ввод домов не привел к такому же росту сделок. Рынок ИЖС сейчас находится в режиме ожидания, и это его не единственная проблема — участников по-прежнему беспокоят споры между заказчиками и строительными компаниями.
Чтобы решить этот давний конфликт, президент федерации ИЖС Рамиль Усманов предложил изменить закон «О защите прав потребителей» — сейчас за просрочку работ подрядчику могут начислить пени в размере 3% от цены договора за каждый день (это 1095% годовых). По словам Усманова, даже одна судебная претензия может поставить под угрозу выполнение обязательств перед остальными клиентами или вовсе обанкротить подрядчика. «Закон устарел и невыгоден ни одной стороне: ни государству, ни строительной компании, ни клиенту», — считает спикер.
Генеральный директор «ЭкоСтройГарант» Фаиль Ахматханов привел пример из Татарстана: компания построила дом за 7,5 млн рублей, но по итогам разбирательства с нее взыскали 30 млн рублей. Для сравнения: если бы к этому договору применили формулу расчета неустойки, как в МКД, сумма составила бы около 1,3 млн рублей. Разница — почти в 23 раза.
Такая ситуация пугает участников рынка загородной недвижимости, и, видимо, они решили начать пугать в ответ… Усманов предложил строителям пересмотреть подход к общению с заказчиками. Его свет прозвучал неожиданно: «Когда мы строим дома, нужно научиться запугивать клиентов, чтобы им было страшно, что без вас они этот путь не пройдут». Добавим, что речь шла не о буквальных угрозах, а о том, чтобы объяснять заказчику сложность строительства и объем совместной работы.
Часть НДФЛ — дачам: ВТБ предложил мотивировать муниципалитеты развивать ИЖС
Еще одну идею для развития загородного строительства предложил старший вице-президент ВТБ Иван Розинский. Он считает, что часть НДФЛ нужно направлять в муниципалитет по месту нахождения второго жилья человека, речь идет о дачах и коттеджах.
«Основная часть покупателей жилья, которое мы финансируем в рамках ИЖС, — это покупатели второго жилья. Много ли стимулов у муниципалитетов выделять землю под дачи? Это большой вопрос», — объяснил Розинский.
Логика его инициативы такая: владельцы загородных домов часто живут в крупных городах, а за городом проводят только выходные и отпуск. При этом местным властям приходится содержать инфраструктуру, а стимула для этого нет. Если часть НДФЛ будет оставаться по месту нахождения недвижимости, у муниципалитетов появится дополнительная финансовая мотивация выделять участки под ИЖС. Какую именно долю налога предлагается перераспределять, Розинский не уточнил.
Он также нашел подрядчикам способ дополнительного заработка, предложив активнее использовать банковское финансирование через эскроу. По его расчетам, при строительстве дома стоимостью 5 млн рублей за год можно получить около 300 тыс. прибыли: собственные деньги разместить на депозите под 12% годовых, а кредит на строительство взять под 6%. В масштабах отрасли потенциальный эффект может достигнуть 8 млрд рублей.
Сейчас, по оценке Розинского, около 70% ипотеки на ИЖС по госпрограммам приходится на строительство за собственные средства. В результате капитал подрядчиков — примерно 140 млрд рублей — надолго остается вложенным в объекты. Эскроу позволяет сохранить собственные деньги в обороте и вести несколько проектов параллельно. Но у такой модели есть и обратная сторона: банковский мониторинг требует времени и дополнительных усилий.
Загород — это не только ИЖС: таунхаусы просят равных прав
Недостатки в текущем законодательстве нашла и сооснователь, продуктолог девелоперской группы «Хрустальный» Кристина Яковенко. Она считает, что государству нужно расширить само понятие загородного жилья. Сейчас отдельные ипотечные программы, например, семейная ипотека, действуют для ИЖС, но не распространяются на другие форматы малоэтажной застройки.
«Загород — это не только ИЖС, это разные форматы недвижимости. Если мы что-то делаем для малоэтажной застройки, то это должно быть одинаково и для ИЖС, и для таунхаусов, и для многоквартирных домов», — заявила Яковенко. Например, при реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) строят малоэтажные многоквартирные дома, но они не получают тех же ипотечных преференций, что индивидуальные дома. По мнению спикера, условия поддержки нужно сделать одинаковыми для разных форматов малоэтажного жилья.
Яковенко также обратила внимание на изменение запросов покупателей. Раньше застройщик ИЖС мог конкурировать с городской квартирой за счет более доступной цены. Теперь людям важны инфраструктура, транспорт и благоустройство за пределами собственного участка. Для компаний это означает переход от строительства отдельных домов к более сложным проектам, где нужно заранее учитывать расходы на дороги, инженерные сети и общественные пространства. Следовательно, подрядчикам придется договариваться с властями и другими участниками рынка, чтобы развивать не только территорию своего проекта, но и окружающее пространство.
Участники форума сошлись в одном: правила для загородного строительства нужно менять с учетом интересов и покупателей, и бизнеса. Иначе рост ввода домов так и не превратится в устойчивый рынок, на котором обе стороны могут рассчитывать на защиту своих прав. Личный совет коллегам дал Рамиль Усманов, отметив, что задача подрядчика — вовлечь заказчика в процесс и показать, как воплощается его идея. «Научитесь делать строительство дома театром, чтобы это было целое шоу, чтобы клиент был погружен во все детали и нюансы. Тогда он будет держаться за вас руками и ногами», — призвал президент Федерации ИЖС.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий