Стена треснула, а гарантия закончилась: Верховный суд оставил дольщикам право на иск

Кейс, на основе которого вышло разъяснение

В Кемерове семья купила квартиру в доме 2013 года, у компании, которая выкупила квартиру у застройщика ранее, и жилье оказалось холодным и сырым: стены были тоньше, чем положено по проекту, и потрескались. Ремонт не помог, претензии застройщику тоже. Только арбитражная экспертиза по иску застройщика к генподрядчику в 2022 году признала дефекты неустранимыми. Иск покупатели квартиры подали в 2023 году, но суды двух инстанций отказали, посчитав срок исковой давности пропущенным. Верховный суд (определение №81-КГ26-5-К8) отправил дело на пересмотр.

Его логика такая:

• срок давности отсчитывается с момента, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своего права, а неустранимость дефекта подтвердила только экспертиза

• отсчет ведется с передачи квартиры истцам как конечным покупателям, а не с даты продажи ее застройщиком компании-перепродавцу, которая не была потребителем. Если бы квартира перепродавалась между гражданами, новый собственник тоже мог бы предъявить требования застройщику. «Но срок, скорее всего, будет считаться с передачи первому собственнику-гражданину, и единой практики здесь пока нет», — уточняет юрист Антон Соколов.

• срок службы устанавливается для всего дома и составляет от 50 до 80 лет, поэтому иск можно предъявить в этих пределах.

Оговорка: дело лишь отправлено на новое рассмотрение, окончательного решения по нему пока нет.

Что это значит для покупателей и работает ли для дольщиков

Возникает вопрос: в Кемерове был договор купли-продажи, а большинство квартир приобретают по договору долевого участия. Юрист Антон Соколов считает, что разница тут скорее формальная. «Ответчиком выступал застройщик, а Верховный суд прямо рассуждал про объекты долевого строительства. Он указал, что при существенных недостатках сроки регулирует закон о защите прав потребителей, а не гарантийные нормы 214-ФЗ. Поэтому, на мой взгляд, позиция применима и к ДДУ», — говорит эксперт.

Но радоваться рано. «Это пока одно определение, а не обзор практики, и застройщики будут с ним спорить. К тому же дело только отправлено на пересмотр», — предупреждает юрист. Определение ВС задает ориентир, но не отменяет закон, и каждый случай придется доказывать отдельно.

Однако, в любом случае, выводы можно сделать:

• Десять лет больше не предел. Для существенных недостатков, которые невозможно устранить, суды могут ориентироваться на срок службы дома, а не только на десятилетний срок. Это относится именно к серьезным дефектам. Протекший кран и облезлая краска сюда не попадают.

• Решает не дата передачи ключей, а момент, когда стало ясно, что проблема неустранима. Если человек не мог знать о дефекте, срок не должен идти. Но суд будет оценивать, действительно ли покупатель не знал и не мог знать о дефекте, поэтому затягивать с проверкой не стоит.

• Вторичный рынок тоже в игре. В кемеровском деле квартиру перепродали, и отсчет вели с даты передачи квартиры конечным покупателям. Как это будет работать в других ситуациях, покажет судебная практика.

• Экспертиза решает исход. В этом споре все изменило заключение, подтверждающее, что дефект заложен при строительстве и не устраняется. Без него остаются только жалобы. Юрист советует делать досудебное заключение до претензии и звать застройщика на осмотр, но настраивает на реалистичные ожидания: «В суде такая экспертиза — лишь письменное доказательство, его легко оспорить. Решающей обычно становится судебная экспертиза. Досудебное заключение нужно, чтобы убедить суд ее назначить и правильно сформулировать вопросы».

• Определение ВС не равно закону. Оно не обязывает суды действовать и выносить решения автоматически, но задает ориентир, на который будут ссылаться истцы и с которым придется считаться ответчикам. Каждый случай придется доказывать отдельно.

Читайте также Как я получила 320 тысяч за кривые окна — через три года после переезда

Гарантийный срок от застройщика и срок службы дома — в чем разница

Чтобы не запутаться относительно срока подачи иска по недостаткам жилья, стоит разделять сразу несколько моментов, считает юрист. «Гарантия по 214-ФЗ короткая, но в этот период застройщик сам должен доказывать, что дефект возник не по его вине. По договорам, заключенным после 1 сентября 2024 года, гарантия на объект уже не 5 лет, а не менее 3, а на отделку один год», — говорит Антон Соколов. Срок службы дома, по его словам, это длинное окно, но только для существенных недостатков, доказывать происхождение которых придется уже дольщику. Плюс параллельно идут обычные три года исковой давности с момента, когда человек узнал о проблеме.

Проще говоря, гарантия помогает, пока она действует, а после нее выручает только серьезный дефект и хорошо собранные доказательства. При этом закон не противопоставляет понятия существенного и неустранимого недостатка. «Неустранимый недостаток — это частный случай существенного, а существенным может быть и устранимый дефект, если его исправление стоит несоразмерно дорого или он появляется снова», — объясняет юрист. На практике, отмечает Антон Соколов, суды обычно признают неустранимыми дефекты несущих и ограждающих конструкций: трещины в панелях, несоответствие стен проекту, осадку. Окна, отделку, протечки и продувание швов чаще считают устранимыми. В таких случаях взыскивают стоимость ремонта, а не всю цену квартиры.

Чем руководствуются на суде застройщики

Типичные доводы у застройщиков известны, и у юриста на них есть ответы.

• «Срок пропущен» — срок считается с момента, когда стало известно о существенном характере дефекта.

• «Виноват подрядчик» — перед потребителем отвечает застройщик, а с подрядчиком он разбирается сам.

• «Виноват износ или ремонт жильца» — это опровергается экспертизой и фиксацией дефекта при приемке.

• «Лимит 3% от цены договора» — он касается компенсации за ремонт, а не расторжения договора из-за существенных дефектов.

Дефект есть, а застройщика нет — как быть

Однако разъяснение ВС о сроке службы дома поможет только тогда, когда есть с кем судиться. Антон Соколов замечает, что в кемеровском деле застройщик продолжал работать, но зачастую юрлица ликвидируются спустя несколько лет после сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому тем, у кого дефект уже виден, не стоит ждать десятилетия: компания может исчезнуть быстрее, чем истечет срок давности.

Но даже в этом случае есть шанс обратиться в суд, правда, доказывать факт нарушения придется уже истцу.

1. Если компания исключена из ЕГРЮЛ действует субсидиарная ответственность контролирующих лиц: руководителя, учредителей или бенефициаров, но только если они действовали недобросовестно. Дело рассматривается в арбитражном суде, и процесс довольно сложный.

2. Если застройщик ликвидирован через банкротство, то требования предъявляются в рамках дела о банкротстве, а сроки и порядок зависят от стадии дела.

3. Если существуют другие участники строительства: генподрядчик или проектировщик, к ним можно предъявить требования напрямую и через экспертизу, которая установит виновного. Но и здесь может быть ликвидированный подрядчик, а это уже тупик.

Что можно сделать уже сейчас

• Сохраняйте акт приема-передачи, договор, переписку с застройщиком и все направленные претензии

• Фиксируйте дефекты на фото и видео с датами и оформляйте письменные обращения. «Важно сразу же фиксировать замечания в акте приема-передачи, фото и видео с датами, тепловизор зимой, все обращения в УК и к застройщику с отметками о получении. Хранить инструкцию по эксплуатации и документы о своем ремонте. Главное не «закрывать» дефект отделкой, пока его не зафиксировал специалист», — перечисляет юрист.

• При серьезных признаках, таких как промерзание, трещины, сырость или перекосы, не откладывайте независимую экспертизу.

Казанской практики именно по сроку службы дома после этого определения пока нет: оно слишком свежее. Зато дел о недостатках в гарантийный период в районных судах Казани немало. Юрист напомнил показательный пример: соципотечный дом на Оренбургском тракте, где подрядчика обязали устранить промерзание стен, но только в тех квартирах, где дефекты подтвердила экспертиза. Вывод простой: суд верит не ощущениям, а заключению экспертов.

Читайте также «Застройщик устранял недостатки полгода»: как защитить права дольщика