Некачественные двери и окна, с которых все началось
В ноябре 2019 года я заключила договор долевого участия на квартиру в ЖК «Ричмонд». Стоимость по договору — 7,7 млн рублей. В сентябре 2021 года дом сдали, а я подписала акт приема-передачи и въехала в новый дом.
Первое время все было хорошо, или по крайней мере казалось так. А потом начали вылезать недочеты: входная дверь пропускала звуки с лестничной площадки, и, как выяснилось, полотно было искривлено. Стало понятно, что дверь некачественная и установлена тоже неправильно. Впрочем, это была не единственная проблема — оконные и балконный блок тоже были не идеальны. Продуваемые окна и искривленные рамы не то, чтобы были катастрофой в моменте, но эти мелочи раздражали из месяца в месяц. И постепенно недовольство превратилось в вопрос: а это вообще нормально?
Экспертиза расставила точки над «i»
Я решила не гадать, а проверить. 16 сентября 2024 года мы провели строительно-техническую экспертизу. Вывод специалистов оказался неутешительным: смонтированные оконные и дверные блоки не соответствовали сразу нескольким ГОСТам — 23166-2021, 30673-2013, 30674-99, и 23166-99. Список звучит как заклинание, но по сути означает одно: делали не по правилам.
Смета на устранение дефектов, которую нам составили, вышла на 380 604,72 рубля. Цифра внушительная, причем взыскать всю сумму целиком с застройщика было невозможно в принципе, потому что закон ограничивает размер взыскания.
По ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-Ф есть ограничение: общая сумма, которую можно взыскать с застройщика за недостатки отделки (а именно к ним относятся дефекты оконных и дверных блоков), не может превышать 3% от цены договора. То есть максимум, что реально можно было требовать именно за недостатки — 232 045,44 рубля.
Претензия, иск и неожиданный поворот
24 мая 2025 года мы направили застройщику досудебную претензию. Вопреки распространенному мифу, который живет среди покупателей новостроек, о том, что «раз подписал акт приема-передачи квартиры без замечаний — все, поезд ушел». Даже я сомневалась в успехе своей затеи. На самом деле подписание акта не лишает права предъявлять требования по качеству в течение гарантийного срока, а он не может составлять меньше пяти лет. Суды эту позицию, кстати, регулярно подтверждают.
В исковом заявлении, которое было подготовлено после строительно-технической экспертизы, были обозначены наши требования:
-
232 тыс. рублей — стоимость устранения строительных недостатков в рамках ограничений, установленных законом
-
25 тыс. рублей — расходы на экспертизу
-
70 тыс. рублей — юридические услуги
-
50 тыс. рублей — компенсация морального вреда.
Дальше события начали развиваться быстрее, чем я ожидала. Застройщик, узнав о моей готовности идти в суд, вышел на связь и предложил заключить мировое соглашение — на сумму 320 тыс. рублей. Это больше, чем сумма, ограниченная законом за выявленные недостатки. Кроме того, предложенная компенсация покрывала часть дополнительных расходов. Мы согласились пойти на мировую, условия были зафиксированы документально. Деньги мы получили в короткий срок без затяжного судебного процесса.
Юрист Антон Соколов, который вел мое дело, говорит, что мировое соглашение с застройщиком — один из быстрых способов получить возмещение за строительные недостатки, не увязая в долгих судебных разбирательствах. «К сожалению, далеко не все строительные компании готовы на такой компромисс», — поделился он.
Что я вынесла из этой истории
Если в квартире в новостройке в течение гарантийного срока обнаружились проблемы с окнами, дверями, отделкой или чем-то еще, не нужно думать, что «поздно уже что-то делать». Пока действует гарантия от застройщика, у покупателя есть право требовать устранения недостатков или возмещения расходов на их устранение.
Что сработало в моем случае:
-
независимая экспертиза с подробной сметой — без нее разговор с застройщиком был бы просто эмоциями без цифр
-
грамотный расчет требований с учетом ограничений 214-ФЗ — чтобы не заявлять невозможное и не терять время
-
досудебная претензия и полностью готовый к подаче иск — застройщики почти всегда предпочитают договориться, чем идти в суд и рисковать выплатить большую сумму с учетом неустойки и штрафа
-
умение идти на компромисс, ведь мировое соглашение — это не шаг назад, а возможность решить вопрос быстро и выгодно для обеих сторон.
Дефекты в новостройках — это, к сожалению, не редкость. Но если подойти к делу системно: зафиксировать, посчитать, направить претензию и быть готовым к суду — шансы на быстрое и справедливое решение вопроса заметно выше.
Оставьте свои контакты для связи с юристом
Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий