Лимит налогового вычета за жилье вырастет до 8 млн: считаем, сколько вернется на самом деле

Что предложили депутаты: индексация спустя 12 лет

Заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко («Справедливая Россия») заявил, что лимит в 2 млн рублей, с которого считают налоговый вычет за покупку квартиры, давно не соответствует реальной стоимости жилья. Его фракция предлагает поднять верхнюю планку до 8 млн рублей.

Идея не новая. Похожий законопроект вносили в Госдуму в начале 2026 года: лимит на покупку должен был вырасти с 2 до 8 млн, а лимит на ипотечные проценты — с 3 до 6 млн рублей. Однако тогда документ вернули авторам до первого чтения, на сегодня предлагаемые изменения также не утверждены законодательно.

Как мы считали

Чтобы наглядно показать, что изменится в случае принятия законопроекта, мы рассчитали сумму налогового вычета для квартиры стоимостью 10 млн рублей. Предполагается, что покупатель не использовал вычет раньше, а налогов он уплатил достаточно, чтобы вернуть всю сумму. Основной сценарий считаем по ставке 13%, по которой платит большинство работающих жителей. Для остальных ставок приводим максимальные суммы по данным ФНС.

Отдельно рассмотрели еще два варианта: покупку недвижимости совместно с супругом и возврат вычета за проценты по ипотеке.

Читайте также Почему вырос налог на имущество и как заплатить меньше?

С 10 млн возвращаем 1 млн или 10%

Вычет за покупку или строительство жилья позволяет вернуть часть уплаченного НДФЛ. Сумма рассчитывается, как лимит, умноженный на ставку налога. С 2025 года она зависит от дохода налогоплательщика, поэтому максимальный размер вычета, который можно получить, тоже различается. Большинство платит 13% — для них первая строка в таблице.

Таким образом за квартиру в 10 млн рублей при ставке 13% сейчас можно вернуть 260 тыс. рублей, то есть 2,6% от цены.

В случае принятия законопроекта сумма к возврату составит 1,04 млн, или 10,4%.

Лимит в 8 млн рублей все равно будет ниже стоимости квартиры, и с разницы в 2 млн рублей вернуть вычет не получится.

Супруги: два лимита

Если собственниками квартиры являются супруги, то они оба имеют право на налоговый вычет. Распределение зависит от вида собственности:

• Общая совместная. Расходы для вычета между супругами распределяются по письменному заявлению, которое подают вместе с декларацией 3-НДФЛ.

• Долевая. Расходы делятся пропорционально долям.

При этом каждый супруг ограничен своим лимитом и фактически уплаченным налогом.

• Сейчас для каждого учитывается лимит до 2 млн, то есть всего 4 млн, поэтому семья может вернуть до 520 тыс. рублей налогового вычета (при НДФЛ 13%).

• Если лимит увеличится до 8 млн рублей, расходы на покупку квартиры стоимостью 10 млн рублей можно будет также распределить, например, по 5 млн. Тогда каждый из супругов вернет по 650 тыс., а вместе семья получит 1,3 млн рублей.

Нужно помнить, что при расчете учитываются налоговые вычеты, полученные в прошлом. Если кто-то из супругов уже использовал часть лимита при покупке или строительстве другой недвижимости, возврат будет меньше.

Читайте также Как узнать остаток налогового вычета за квартиру

Ипотека: проценты тоже просят пересчета

По проекту «Справедливой России» также предлагается увеличить лимит, который учитывается для налогового вычета на проценты по ипотеке, он вырастет с 3 до 6 млн рублей. Для тех, кто платит НДФЛ по ставке 13%, максимальная сумма к возврату составит 780 тыс. вместо 390 тыс. рублей.

Получается, что сейчас при покупке квартиры в ипотеку можно вернуть до 650 тыс. рублей (260 тыс. рублей — налоговый вычет за недвижимость и 390 тыс. — за проценты по кредиту).

В случае принятия поправок общая сумма к возврату вырастет до 1,82 млн рублей (1 млн 40 тыс. — за квартиру и 780 тыс. — за проценты по ипотеке).

Вычет на проценты считается по фактически выплаченным процентам и действует только по одному объекту недвижимости. Чтобы вернуть максимальную сумму налога, нужно реально выплатить банку 6 млн рублей процентов, а это возможно только при крупном кредите и длинном сроке.

Читайте также Налоговый вычет в декрете – можно ли вернуть НДФЛ и в каких случаях

Вернуть можно только то, за что заплатил

Вычет — это не скидка на квартиру, а возврат налога, который вы уже перечислили государству. Поэтому вернуть больше, чем уплачено за год, нельзя. Вычет оформляют по итогам календарного года, а остаток переносят на следующие налоговые периоды. Вот сколько лет займет возврат налогового вычета при ставке НДФЛ 13%.

Расчет приблизительный, так как на срок влияет изменение дохода, и то, сколько налога удержано. Например, если заработок вырастет, то срок может сократиться. Если у вас нет доходов, с которых удерживается НДФЛ, налоговый вычет вы не получите, каким бы ни был лимит. Так, вычет не доступен неработающему человеку или тому, у кого только пенсия.

Что изменится для бюджета покупателя

• Для семейного бюджета сумма налогового вычета вырастет в четыре раза, а это уже заметная часть первого взноса или ремонта, но деньги придут за несколько лет.

• Для рынка недвижимости мера способна поддержать спрос в сегменте жилья за 8-10 млн рублей.

Что делать покупателю сейчас

Откладывать сделку ради неутвержденного закона не стоит, пока действуют правила, установленные в 2014 году. Неясно и главное: распространится ли новый лимит на тех, кто уже начал использовать вычет, это необходимо прописывать в законе отдельно.

Читайте также Нужно ли платить НДФЛ 35%, если есть ипотека по льготной ставке