Почему казанский застройщик дошел до Конституционного суда
За пересмотром налогового законодательства в Конституционный суд РФ обратилось ООО «Корнер Казань» (входит в ГК «Джи-групп», известную на рынке брендом «Унистрой»). Организация, которая занимается строительством частных домов, столкнулась с увеличением финансовой нагрузки из-за спорной методики начисления налога.
Сегодня земли, выделенные под строительство частных домов, облагаются налогом по ставке, не превышающей 1,5% от кадастровой стоимости. Помимо этого, налоговый орган может применять к данной ставке коэффициенты — х2 или х4 — в зависимости от сроков ввода дома в эксплуатацию. Как результат, реальная налоговая нагрузка для застройщика доходила до 3-6% кадастровой стоимости земли в год.
Застройщик из Казани настаивал на том, что подобные коэффициенты первоначально вводились для применения к льготной ставке (0,3%). Однако когда базовую ставку повысили, а коэффициенты отменять не стали, их использование превратилось из стимулирующего инструмента в карательный.
Применение коэффициентов к повышенной ставке идет вразрез с отраслевой спецификой. «Это серьезно влияет на экономику проектов ИЖС с длительным инвестиционным циклом. Девелопер несет основные расходы на приобретение земли, проектирование, строительство инфраструктуры и домов задолго до получения выручки. Для компании дополнительная налоговая нагрузка означала рост расходов на этапе строительства и ухудшение показателей окупаемости проектов. В результате этот риск неизбежно приходилось учитывать при формировании стоимости конечного продукта, что особенно чувствительно в текущих рыночных условиях», — пояснил Урбан Медиа гендиректор ООО «Корнер Казань» Али Идаятов.
Льготу отменили, а коэффициенты оставили: что и когда пошло не так?
Вплоть до 2020-го для территорий под ИЖС применялась льготная ставка до 0,3% от цены объекта. Но за год до этого, в 2019-м, налоговое законодательство изменили — из «льготников» исключили земли под строительство частных домов, задействованные в коммерческой деятельности. Одновременно муниципальным властям дали возможность устанавливать для таких земель ставку вплоть до 1,5% — в Казани местные депутаты зафиксировали ставку именно на этой отметке.
Коэффициенты х2 и х4 утвердили в 2004-м для мотивации девелоперов: если строительство не завершали в течение трех лет, налог увеличивался вдвое, а при дальнейшем затягивании работ — в 4 раза. Даже с коэффициентами налог тогда не превышал 1,2% и был в пределах общей ставки (1,5%). После поправок 2019-го коэффициенты остались в ведении ФНС, а порядок их использования не изменился.
К сегодняшнему дню в судах скопились дела по двум противоположным направлениям: Волго-Вятский и Поволжский округа выступали за одновременное использование коэффициентов и ставки 1,5%, тогда как Московский и Северо-Западный — считали это недопустимым ввиду несоразмерности нагрузки.
Как казанский застройщик добился победы ограничения налога
Местный девелопер оспаривал правомерность использования коэффициентов на каждом уровне: Арбитражный суд РТ в июне 2025 года принял решение не в пользу компании, апелляционная и кассационная инстанции оставили его без изменений. В январе 2026 года определением Верховного суда РФ компании отказали в передаче жалобы в коллегию по экономическим спорам. Пройдя все инстанции, застройщик направил обращение в КС РФ.
Весь этот путь занял порядка двух лет. «Мы понимали, что практика затрагивает не только нас, но и многих девелоперов в сфере ИЖС. Проблема выходила за рамки обычного налогового спора. Для нас было важно не только защитить свою позицию, но и добиться правовой определенности для всей отрасли. Поэтому мы прошли этот путь до конца», — заявил Али Идаятов.
В своем обращении компания настаивала на правовой неопределенности: после внесения изменений в законодательство прямо не было прописано, что к ставке 1,5% одновременно применяются коэффициенты. Такая заметная налоговая нагрузка не должна вытекать из расширительного толкования нормы — федеральный законодатель обязан прямо ее закрепить, считают в компании. Помимо этого, застройщик отметил формирование противоречивой судебной практики: часть судов поддерживала коэффициенты, другая часть — признавала их неправомерными. Конституционный суд согласился с тем, что подобная ситуация порождает недопустимую правовую неопределенность.
Что решили в суде и как это изменит правила для застройщиков
КС РФ в составе председателя Валерия Зорькина утвердил, что сочетать ставку 1,5% с коэффициентами недопустимо: владельцев участков обяжут или платить налог по ставке 0,3% с коэффициентами (если земля не задействована в коммерции), или по ставке 1,5%, но без коэффициентов (когда территория под ИЖС находится у предпринимателя).
Новая норма обратной силы не имеет — решение начинает действовать с наступлением нового налогового периода. Вернуть уплаченные суммы смогут те, кто успел обратиться в суд с иском до 21 июля 2026 года.
Али Идаятов уточнил, что постановление КС РФ автоматического возврата денежных средств не предполагает. Прежде необходимо пересмотреть вынесенные ранее судебные акты, и лишь после этого налоговая инспекция произведет перерасчет — имеется в виду разница между налогом, начисленным по ставке 1,5% с использованием коэффициентов 2 и 4, и налогом, который следовало исчислять по ставке 1,5% без их применения.
«Для нас это никогда не было спором исключительно о деньгах — мы воспринимаем это решение как вклад в формирование более понятных, предсказуемых и справедливых правил работы для всего рынка ИЖС», — подчеркнул гендиректор «Корнер Казань». Также он отметил, что благодаря решению КС РФ финансовые модели проектов в сфере ИЖС обретут большую прозрачность, а прогнозирование расходов на этапе строительства станет проще.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий