Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Что такое кадастровая стоимость и на что она влияет

Кадастровая стоимость объекта — это денежная сумма, в которую была оценена недвижимость региональными властями. Большое значение в этом случае имеет регион. Примечательно, что такой метод оценки стал иметь значение только с 2015 года. Раньше для налогообложения использовались сведения из другого отчета — инвентаризационной стоимости. А с 2019 года этот метод расчета уже стал обязательным. И он применяется к любому виду недвижимого имущества: строениям, земельным участкам, недостроенным зданиям, даже машино-местам. При этом объекты некапитального строительства — как деревянный сарай без фундамента — под оценку не попадают, поскольку в принципе не облагаются налогами.

Процесс переоценки проводится один раз в четыре года. Для трех регионов России: Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — это период сокращается до двух лет. Новая стоимость начинает действовать с 1 января следующего года. То есть, даже если процедура прошла летом, в документах официальные изменения появятся только после 1 января следующего года.

На что влияет кадастровая оценка:

• Налогообложение. На базе кадастровой оценки будет установлена налоговая такса.

• Арендная плата. Если человек арендует земельный участок (например, у юр.лица или государства), то стоимость аренды может рассчитываться из кадастровой стоимости.

• Штрафы и пошлины. Например, если земельный участок используется не по назначению.

Считается, что есть еще один фактор — цена при продаже объекта недвижимости. Но это не совсем верно. Современный рынок почти не обращает внимание на кадастровые записи. И не стоит радоваться, если вы купили землю за миллион рублей, а по кадастру он стоит 10. Это не означает, что вы сможете продать его кратно дороже. Нет, скорее вы кратно больше потратите на налогах.

Как рассчитывается кадастровая стоимость имущества

Вот тут и возникают любопытные расхождения между ценой по кадастру и на основании рынка. Используя схожие методы оценки, часто получаются совершенно разные результаты.

Итак, для оценки недвижимости используются следующие факторы:

• Месторасположение. Из месторасположения, а также региона получается базовая стоимость за квадратный метр. И уже она умножается на различные коэффициенты.

• Год постройки. То есть, возраст здания. И зависимость обратная, чем старше здание, тем оно дешевле.

• Материал постройки. Имеет место не только сам материал, но и его подвид. То есть, между деревянным домом старого образца и постройкой из клееного бруса — значительная разница.

• Метка о состоянии. Относится ли объект к ветхому жилью, а также к жилью, признанному аварийным. В этом случае стоимость существенно снижается.

• Проведенные ранее реконструкции и перепланировки. Восстановление объекта после пожаров или стихийных бедствий.

• Если дом многоквартирный, имеет значение его серийный номер.

Все эти коэффициенты умножаются на квадратуру здания;

У оценки земельного участка несколько иное определение; Тут все проще. Используется такое понятие, как удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Это значение определяется законом на основании ряда факторов. Это:

• Категория земель. Наиболее дорогим вариантом в этой категории считается вид «земли населенных пунктов».

• Если как раз речь о категории, указанной выше, то также применяется и номер квартала.

• Разрешенное использование. Опять же, наиболее дорогой меткой тут является — ИЖС, чуть ниже уровнем — ЛПХ.

При этом становится понятно, откуда берутся такие глобальные расхождения между кадастровой и рыночной оценкой. Первым пунктом занимается государства по строгому алгоритму. И он, к сожалению, не предусматривает все нюансы.

Пример. Допустим, в кадастровой палате не ошиблись и номинально приравняли цену дома к 10 миллионам рублей. И именно столько бы он и стоил, если бы мы не говорили о маленьком, буквально вымирающем городке. Где на рынке просто нет спроса на коттеджи, почти никто их там не покупает. Реальная рыночная стоимость на такие дома — вдвое меньше. А налогов придется платить как за два таких дома. Вот почему оспаривание решения при такой оценке — важный вопрос.

Или другой пример — со спросом все хорошо, оценщики постарались на славу и оценили участок на 10 миллионов. Они скрупулезно умножили квадратуру на повышающие коэффициенты. Но не учли, что участок имеет 4 метра в ширину и 40 в длину. Этакая узкая полоска, которые часто появляются, когда участки нарезаются «спустя рукава». Что в итоге? Для земель ИЖС это катастрофа. Поставить нормальный дом на таком участке не получится, если не выкупать соседские. И его цена на реальном рынке будет не 10 миллионов, а едва ли 1. Но квадратура остается огромной, поэтому и налогов придется платить много.

Вот для всех этих случаев и есть возможность оспорить решение в компетентных органах. Чтобы приравнять стоимость к рыночной, платить налоги за реальную цену земли или здания. При этом есть также и возможность оспаривания, если изначально расчет допускал какие-то ошибки. Но, чтобы неадекватно завышенную стоимость хотя бы увидеть, нужно сначала разобраться, где можно узнать кадастровую стоимость.

Читайте также: Земельный налог: как рассчитать и оплатить

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Сведения отражаются в выписке из ЕГРН. Поэтому просто необходимо ее получить:

• Заказать выписку через сайт Росреестра или через портал Госуслуг, а после получить ее в отделении Росреестра или в МФЦ.

• Заказать выписку в МФЦ, непосредственно лично посетив отделение.

• Получить электронную выписку через портал Госуслуг.

Последний вариант наиболее подходящий. Поскольку электронная выписка приходит за несколько минут. В редких случаях — часов. А вот бумажную копию придется подождать до трех рабочих дней.

Как понять, что стоимость завышена

Если стоимость вызывает сомнения, но вы пока не уверены, завышена она или нет, переплачиваете ли вы налоги — есть несколько простых способов с этим разобраться. Начнем с того, что стоимость может быть завышена только по отношению к текущему рынку. Вот почему и проводится своего рода переиндексация каждые четыре года. Но если вы считаете, что она была проведена неверно, либо рынок меняется слишком быстро — то вы можете оспорить стоимость в суде.

Чтобы определить реальную рыночную стоимость нам нужно:

• Изучить рынок. Проще всего через специальные сервисы. Это Авито, ЦИАН, Дом-Клик и иные. Просто обращаем внимание на стоимость схожих объектов недвижимости обязательно в вашем же районе, в идеале вообще соседей.

• Заказать профессиональную оценку. Это удовольствие обойдется в 2-5 тысяч рублей в зависимости от региона. Оценщика нужно будет встретить, он проведет осмотр, сделает несколько фото. А после на основании технического паспорта и других документов, а также с помощью анализа рынка — выдаст вердикт.

• Сравнить предыдущие стоимости. Если вы увидите значительную разницу, то, вполне вероятно, в этот раз оценка была проведена неверно.

• Проверить выписку из ЕГРН на предмет ошибок. Если там есть ошибка, неверно указан квартал, площадь объекта или иные факторы — то это же ошибка есть и в оценке.

В каких случаях можно оспорить кадастровую стоимость

Таких случаев всего два. Первый — это наличие ошибки. И в этом случае понадобится обратится в Росреестр, где при наличии доказательной базы, переоценка будет проведена в течение 60 дней. А доказательной базой тут служит просто кадастровой паспорт или выписка из ЕГРН, где зафиксирована ошибка. Другим способом доказать наличие ошибки практически невозможно.

Второй же вариант — это несоответствие кадастровой стоимости и рыночной. И тут следует обращать внимание на существенное расхождение. Если разница будет составлять 5-10%, то суд вы не выиграете. А именно в суд и необходимо подавать свое заявление в этом случае. Кстати, вы можете подать заявление даже в том случае, если стоимость не завышена, а занижена. Хотя, казалось бы — зачем? Ведь так вы платите меньше налогов. Но в случае многократного расхождения, теоретически вам могут вменять уклонение от налогов.

Читайте также: Как узнать рыночную стоимость земельного участка

Инструкция по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости

Сначала нам необходимо собрать базу документов:

• Выписка из ЕГРН, где указана действующая кадастровая стоимость по последней оценке.

• Правоустанавливающие документы (обычно достаточно той же выписки из ЕГРН, но в ряде случаев может потребоваться договор купли-продажи).

• Паспорт заявителя.

• Само заявление.

• Доказательная база. В случае с неправильной оценкой — заключение оценщика. Ваше личное изучение рынка не примут, нужен квалифицированный эксперт. Если же мы говорим об ошибке — то достаточно документа, который содержит ошибку (например, технический паспорт).

Далее мы можем обратиться в специальную комиссию при Росреестре, которая занимается такими вопросами. Проблема в том, что такие комиссии организовываются периодически, а не существуют постоянно. И если в вашем городе сейчас комиссия не собрана (узнать об этом можно в Росреестре), то остается только суд.

Используем всю ту же доказательную базу и подаем в мировой суд по месту объекта.

Подведем итоги

1. Кадастровая стоимость объекта определяет размер налогооблагаемой базы.

2. Сильно завышенная кадастровая стоимость может кратно увеличить налоги на имущество.

3. Кадастровая стоимость зависит от месторасположения объекта, его площади, возраста, материала производства. На оценку земельного участка влияет категория земель и вид разрешенного использования.

4. Стоимость можно оспорить в суде, если на то есть основания.

5. Основаниями считается расхождения с рыночной ценой или ошибки в документах (выписка из ЕГРН, технический паспорт).