Как продать квартиру мужу или жене?

Возможны ли сделки между супругами

Да, конечно. Как и другие сделки, в которых сторонами договора выступают родственники. Вот только везде есть свои нюансы и ограничения. Давайте сначала разберемся, кто считается близкими родственниками. В Семейном кодексе РФ четко обозначено: близкие родственники — это родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, брат с сестрой, имеющие одного общего родителя, приемные родители и дети.

Родные люди могут участвовать в сделке с недвижимостью. Только все это требует особенной осторожности, чтобы не привлекать излишнего внимания налоговой инспекции.

Какие виды собственности существуют в браке

Их всего три — личная, совместная и долевая. Разберем каждую из них более подробно.

Под личной подразумевают имущество:

• которое было у каждого супруга, пока они не вступили в брак;

• полученное по наследству и по договору дарения во время брака;

• вещи личного пользования, например, одежда, косметика и прочее.

Совместной собственностью является имущество:

• приобретенное в браке на общие средства;

• доход от работы, предпринимательства, пенсий, пособий, ценных бумаг, вкладов;

• оформленное на кого-то из одного супругов во время брака.

Долевая собственность — это имущество, которое:

• поделено на доли (равные, неравные);

• дом, квартира, приобретенные с использованием материнского капитала;

• получается при разделе совместного имущества;

• доли установлены в брачном договоре.

Особенности сделок между супругами

Как мы уже выяснили, муж может продать имущество жене, и наоборот. Конечно, исключения есть. Недвижимость, которая досталась по договору дарения или по наследству, можно продать другому супругу при необходимости.

Особенно внимание требуют сделки, если у пары есть несовершеннолетние дети. Их наличие заметно ограничивает легкость в совершении сделок с недвижимым имуществом. Никто из родителей или опекунов не вправе распоряжаться квартирой, часть которой принадлежит ребенку, не достигшему 18 лет. Также существует ограничение: супруги не могут вложить средства с сертификата о материнском капитале в недвижимость своей родни, не выдели при этом доли детям.

Читайте также: Как оформить дарственную на ребенка

Договор купли-продажи квартиры между супругами в браке

Такая сделка имеет место быть только в случае, если муж либо жена решится на продажу своего личного имущества, которое было у них до вступления в брак. Договор оформляется в письменной форме, желательно при участии нотариуса. Затем подписанный участниками сделки документ надо зарегистрировать в Росреестре. Это действие станет гарантом законности операции.

В договоре необходимо указать:

• предмет продажи с его подробным описанием. Написать его адрес, количество квадратных метров, кадастровый номер объекта. Если недвижимость продается вместе с мебелью, техникой — их тоже необходимо подробно описать.

• цену сделки и другие важные условия.

Также следует обозначить вторичные условия для снижения возникновения рисков или возможного недопонимания между сторонами. Пропишите порядок оплаты, срок передачи предмета договора супругу, определите, какая ответственность будет у каждого участника за невыполнение обязательств по данному соглашению. Включите дополнительные обязательства, которые обладают непреодолимой силой, освобождающие от несения ответственности за невыполнение обязательств. А также другие пункты, которые важны для вашей сделки.

Кстати, есть один нюанс такого договора — супруг не сможет получить налоговый вычет в размере 13% после покупки. Так как это напрямую запрещено Налоговым кодексом РФ.

Как продать квартиру супругу: порядок действий

Перед продажей нужно провести оценку жилплощади, чтобы установить ее действительную стоимость.

После заключения, соберите стандартный пакет документов и обратитесь в Росреестр:

• паспорта участников сделки;
  
• выписка из ЕГРН;
• документы, подтверждающие права собственности;
• договор купли-продажи;
• заявление на регистрацию;
• квитанция об уплате госпошлины;
• если в сделке участвуют несовершеннолетние дети — их свидетельства о рождении.

Далее — составить и подписать договор купли-продажи.

В Росреестр можно также отправить документы по почте, через МФЦ либо попросить об этом нотариуса, который подтвердил законность вашей сделки.

Регистрация нового владельца недвижимости займет:

• семь рабочих дней при обращении в Росреестр напрямую;

• девять — при передаче документов через МФЦ;

• один день, если этим вопросом займется нотариус.

Как только вам придет сообщение о готовности документов, их можно будет забрать. Ключи можно передать уже на стадии подачи заявления на регистрацию.

Читайте также: Сделки с недвижимостью между родственниками: особенности и подводные камни

Продажа совместно нажитого имущества второму супругу

Такое тоже возможно, хоть и не так просто. Ведь на недвижимость у обоих супругов есть равные права. Для начала острым вопросом встает выделение долей в праве собственности, то есть заключается брачный договор.

Этот вид договора возможен, только если супруги все еще находятся в браке. В нем четко прописывается, каким образом будет поделена недвижимость при разводе. Брачный договор является гарантом и защитой интересов супругов, упрощает сделки с недвижимостью, защищает от возможных рисков и споров.

Для заключения брачного договора обратитесь к нотариусу. Самостоятельно составлять брачный договор не рекомендуется, так как его придется заверять у квалифицированного специалиста, иначе такой договор не будет иметь никакой юридической силы. Обязательно определите условия, по которым конкретная недвижимость может перейти во владение вторым супругом.

Брачный договор придется не только заверять у нотариуса, но и также регистрировать в Росреестре.

Может ли жена выкупить долю в квартире у мужа и наоборот

Да, конечно. Так как собственность поделена на доли, каждая сторона может свободно распоряжаться своей частью, в том числе продать или выкупить другую долю у супруга. Если он или она дали свое согласие на это. Кроме этого, супруги обладают преимущественным правом покупки.

Не исключены ситуации, когда вторая сторона не согласна продать свою долю. Для того, чтобы этот факт все же свершился, один из супругов может обратиться в суд по месту жительства с требованием принудительного выкупа доли — например, если эта доля является незначительной или не используется вторым супругом. Суд назначит сумму компенсации. После оплаты желанная доля перейдет к заявителю.

Какие юридические риски возможны при продаже квартиры супругу

Одним из первых рисков является возможная продажа недвижимости по цене намного ниже стоимости такой квартиры на рынке. ФНС тщательно отслеживает сделки такого рода. Они должны быть подтверждены у нотариуса, чтобы исключить фиктивную продажу. Здесь опять-таки рекомендуется иметь на руках брачный договор, который поможет избежать возможных проблем.

Итак, сделку могут признать недействительной в случае, если она была не правильно оформлена. Налоговая инспекция может придраться к заниженной стоимости объекта недвижимости. Поэтому так важно обратиться к нотариусу для проверки всей документации, условий предстоящей сделки и заключения договора купли-продажи. При этом необходимо соблюдать рыночную стоимость квартиры. Она должна быть такой же либо близкой к ней.

Главное

1. Сделки между супругами возможны, не зависимо от того, заключен ли брачный договор или нет

2. Муж и жена вправе продавать друг другу не только квартиру или дом, но и свои доли;

3. Если договор купли-продажи составлен верно, подтвержден у нотариуса и цена недвижимости указана реальная, риск привлечь внимание ФНС минимизируется.