Как узнать рыночную стоимость земельного участка

Что такое рыночная стоимость участка

Рыночная стоимость земельного участка может быть рассчитана только при условии наличия открытого рынка и честной конкуренции. Для ее расчета используются открытые сведения по рынку недвижимости в регионе, изучаются доступные предложения, расположение участков, а также стоимость одной сотки земли. Иными словами, под рыночной стоимостью понимается средняя цена, по которой продаются идентичные земельные участки в этом регионе.

В крупных городах и развитых поселках произвести расчеты нетрудно — здесь рынок недвижимости активный, и найти подходящие предложения не трудно. Сложнее ситуация обстоит в глубинках, где землю покупают не так часто. Здесь рыночная стоимость объекта может сильно варьироваться, поскольку найти аналогичные предложения и сравнить их между собой не так и просто.

Не стоит путать рыночную стоимость земли с кадастровой и ликвидной. Рыночная стоимость отражает реальную цену объекта, по которой аналогичные предложения торгуются на рынке. Кадастровая стоимость рассчитывается государством по массовому принципу, без учета характеристик конкретного объекта. Ликвидная стоимость показывает, за какую сумму землю можно продать прямо сейчас — само собой, это значение будет сильно ниже рыночного.

Способы оценки рыночной стоимости земли

Оценить рыночную стоимость земельного участка можно несколькими способами. Самый простой вариант — изучить прежние сделки по схожим земельным участкам. Для этого необходимо наличие открытой информации по продаже аналогичных земельных участков в регионе. Принцип прост: учитывается расположение земли, ее площадь, и далее выполняется расчет стоимости по уже заключенным сделкам.

Этот способ эффективен тогда, когда речь идет о земле, на которой нет никаких построек. Если на участке стоит жилой дом, расчеты сильно усложнятся. Придется проводить оценку отдельно как для земельного участка, так и для дома, опираясь на схожие предложение рынка недвижимости в регионе.

Если речь идет о необычном земельном участке, имеющим уникальные особенности, например, видовые характеристики, в этом случае расчет стоимости выполняется с учетом этих факторов, не опираясь на рынок. Это могут быть как ландшафтные особенности (наличие пролегающих через участок рек, озер), так и расположение земли вблизи неосвоенных курортных поселений, застройка которых планируется в ближайшие годы. Возможных вариантов, которые повлияют на стоимость, может быть много.

Что входит в процедуру оценки земли

Право проводить оценку земельного участка есть только у экспертов с разрешением на ведение деятельности. Такая процедура предусматривает документальное подтверждение, где указываются все факторы, а также рассчитанная стоимость земли.

Оценщик должен лично приехать на участок, тщательно осмотреть его и изучить всю документацию. Далее на основании записанных сведений и изучения рынка недвижимости рассчитывается рыночная стоимость земельного участка. Вся проделанная оценщиком работа подкрепляется письменным отчетом.

Отчет по оценке земельного участка включает в себя следующую информацию:

• описание земельного участка, а также его основные характеристики;

• фотографии;

• описание построек, грунта и ландшафта;

• характеристика рынка недвижимости в этом районе;

• варианты эффективного использования земли.

В отчете должно быть обосновано представлено, на каких основаниях рассчитана стоимость земельного участка.

Читайте также: Можно ли построить дом в лесу?

Критерии оценки земельных участков

Критериев оценки стоимости земли довольно много, и у каждого оценщика они разные. Тем не менее существует несколько основных показателей:

• Территориальное расположение. В крупных городах земля стоит дороже, в поселках — дешевле. В столичном регионе и в курортных областях земля также будет стоить дороже, чем в средней полосе России. Расположение объекта внутри населенного пункта тоже играет значение. Больше ценятся земельные участки, расположенные вблизи основных объектов инфраструктуры, а также имеющие уникальные особенности (расположение вблизи рек, озер, лесов).

• Рельеф и грунт. Высоко ценятся ровные участки с хорошей почвой. Многочисленные овраги, канавы и прочие неровности негативно отразятся на стоимости земли, равно как и неблагоприятная почва.

• Наличие построек и их состояние. Очевидно, что участок с хорошим жилым домом будет стоить дороже земли без строений. Но это работает и в обратную сторону — если на участке есть старый дом «под снос», цена такого участка будет ниже, так как у потенциального покупателя появятся дополнительные расходы на снос дома.

• Наличие коммуникаций. Если на участке подведен свет, газ и вода, он будет стоить сильно дороже.

• Потенциальное развитие территории. Высоко ценятся земельные участки, рядом с которыми в будущем планируются масштабные строительные работы регионального уровня. Например, строительство новой школы, детского сада или больницы.

• Уровень развития населенного пункта. Земля в престижном поселке с хорошо развитой инфраструктурой будет стоить сильно дороже, нежели участок в глубинке, до которой еще не добралась цивилизация.

Не менее важным фактором будет экологическая обстановка в округе, а также ландшафт и форма самого участка. Квадратный или прямоугольный участок легче освоить, нежели треугольный или Г-образный, поэтому найти покупателей на землю нестандартной формы будет сложнее. Участки рядом с фабриками и заводами стоят сильно дешевле, непосредственная близость земли рядом с кладбищами, мусорными свалками и предприятиями любой формы — триггер-фактор.

Кто оценивает рыночную стоимость участка

Самостоятельно определить рыночную стоимость земельного участка несложно, если на рынке есть достаточное количество идентичных предложений в этом же регионе. Но бывают ситуации, когда самому высчитать справедливую цену не всегда возможно — не хватает опыта, недостаточно информации или попросту не хочется продешевить. Тогда можно воспользоваться услугами профессионалов.

Оценить стоимость земельного участка могут:

• Агентство недвижимости. Рекомендуется одновременно обращаться сразу в несколько компаний, чтобы получить наиболее объективный результат.

• Оценочное бюро. Важно выбирать компанию с официальной регистрацией и членством в СРО.

• Независимый оценщик. Частное лицо, которое имеет официальное разрешение на ведение коммерческой деятельности.

Плюсы обращения к экспертам — наличие официального документа, в котором отражена рыночная стоимость земельного участка с учетом всех имеющихся факторов. Это будет весомым аргументом для покупателей, на вопрос, почему именно такая цена указана за участок.

Читайте также: Как выкупить земельный участок из аренды

Запоминаем

1. Рыночная стоимость земельного участка отражает цену, по которой он может быть продан в текущих условиях рынка.

2. Основные критерии для оценки рыночной стоимости земли — расположение, наличие построек, особенности ландшафта и перспективы развития района.

3. Рыночную стоимость можно примерно рассчитать и самостоятельно, однако точное значение, подкрепленное официальным документом, может высчитать только эксперт.

4. Оценкой земельных участков занимаются агентства недвижимости, оценочные бюро, а также частные оценщики.