Семейная ипотека — это один из обсуждаемых и полный мифов инструмент на рынке недвижимости. Покупатели, а порой и ипотечные брокеры, уверены, что льгота положена всем, если в семье есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет включительно (до исполнения 7 лет) на дату заключения договора либо ребенок-инвалид (до 18 лет).
Однако банки серьезно поменяли подходы как к проверке заемщиков, так и к одобрению ипотеки, но сделали это без громких публичных объявлений. Результатом стали отказы без объяснений, срывы сделок и потерянное доверие клиентов.
Главный вопрос, который сейчас волнует заемщиков, семейная ипотека — это все еще рабочий инструмент или с ней пора попрощаться? Эксперты говорят о том, что семейная ипотека работает, но не для всех и не так как раньше. На вебинаре «Семейная ипoтека 2026: основные измeнeния и как с ними работать», который прошел в рамках Международного жилищного конгресса, спикеры поделились опытом и наработками.
Новая семейная ипотека: как выглядит на практике?
Если заемщик в браке, то супруг или супруга обязательно становятся созаемщиками. Оформить семейную ипотеку на одного из супругов без оснований больше нельзя (но возможно, например, при смерти супруга или разводе, но надо предоставить подтверждающие документы).
Итак, ключевые условия программы семейной ипотеки в 2026 году:
-
ставка — до 6% годовых
-
первоначальный взнос — от 20% стоимости жилья
-
максимальная сумма кредита — до 6 млн рублей в регионах и до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях
-
срок кредита — до 30 лет
-
оба родители должны иметь гражданство РФ
-
срок программы — до 31 декабря 2030 года
Что можно купить по семейной ипотеке:
-
квартиру на первичном рынке (новостройку)
-
дом (готовый или строящийся) от юридического лица
-
вторичное жилье (но в определенных городах — их список обновляется каждые полгода).
Кто может оформить семейную ипотеку:
-
семьи, в которых есть хотя бы один ребенок младше 7 лет
-
семьи, в которых есть ребенок-инвалид
-
семьи, в которых есть двое несовершеннолетних детей (только ИЖС)
В каких случаях можно воспользоваться льготной программой во второй раз?
-
Если один из супругов воспользовался льготной программой до 23 декабря 2023 года, то возможно взять семейную ипотеку, но при условии наличия созаемщика.
-
Если льготная ипотека была оформлена после 23 декабря 2023 года, повторно воспользоваться программой можно только при рождении еще одного ребенка и в случае погашения полностью предыдущей ипотеки.
-
Дети должны быть зарегистрированы с одним из родителей, участником кредитной сделки.
Также банки запрашивают целый список новых документов для одобрения заявки на семейную ипотеку. Помимо стандартных, необходимы:
-
документ, подтверждающий брачный статус (свидетельство о браке, о расторжении брака, при смерти супруга — свидетельство о смерти, если не в браке — справка об отсутствии брака), так как супруг/супруга становятся обязательными созаемщиками
-
документы о доходе на обоих супругов
-
СНИЛС детей или ребенка.
И главный критерий, который дает право на семейную ипотеку — регистрация ребенка по месту жительства родителя, который выступает основным заемщиком. Регистрация должна быть постоянной, а в случае развода родителей — понадобится также решение суда об определении места жительства детей. Семейную ипотеку в этом случае может получить только родитель, с которым прописаны дети согласно решению суда о разводе.
Риски и ошибки: из-за чего могут отказать в семейной ипотеке или повысить ставку
По мнению Дарьи Бабенко, получая заявку на семейную ипотеку, банк в 2026 году задается вопросом: «Это реально улучшение жилищных условий или попытка получить льготу повторно?» Поэтому важен предварительный тщательный аудит, прогноз результата и альтернативные пути для клиента, в случае если он не подходит под условия.
Государство и банки готовы поддерживать улучшение жилищных условий, например, увеличение площади, смену региона, переход из старого фонда, улучшение качества жилья. Но заявки, которые поданы с целью инвестиции и получения повторной льготы ради выгодной ставки, вряд ли будут одобрены. Причем, помимо проведения проверок, в кредитный договор вносится штрафная санкция для заемщика. В случае, если банк введен в заблуждение относительно семейного положения заемщика, то ставка будет повышаться.
«Семейная ипотека стала честным инструментом с жесткой логикой, — рассказывает эксперт. — Банки будут анализировать все кредитные истории, особенно созаемщиков, имеющих доход. А банкротство в прошлом является стоп-фактором для одобрения ипотеки».
Рассматривая частные случаи, Дарья Бабенко уточняет:
-
если супруг или супруга будут также участниками военной ипотеки, то семейная ипотека оформляется без созаемщика
-
если в семье только один ребенок до 7 лет, то супруги не могут взять две ипотеки, даже находясь в разводе. Семейную ипотеку берет только один из родителей — тот, с которым прописан ребенок.
Донорской ипотеки сейчас как таковой нет, дополняет эксперт. Ранее донор был держателем льготы и выступал созаемщиком, взамен ему выделяли долю в недвижимости. Теперь, когда банки называют ипотеку донорской, они имеют ввиду следующее — если дохода супруга-созаемщика не хватает, то можно привлечь третьих лиц как созаемщиков. Но основным заемщиком всегда будет держатель льготы, то есть тот клиент, у которого есть дети, подходящие под условия семейной ипотеки.
Прежде чем жениться или выходить замуж, проверяем избранника по чек-листу
Учитывая особенности выдачи семейной ипотеки, нежелательно подавать много заявок в банки, ожидая одобрения, так как получив отказы, можно испортить свою кредитную историю.
А если семейная ипотека одобрена, важно помнить, что оба супруга являются созаемщиками, а значит, у них совместные и равные обязательства по ипотечному кредиту, которые нужно будет исполнять, даже если в дальнейшем супруги расторгнут брак. То есть отвечать придется всем своим имуществом, в том числе и тем, которое появилось после оформления ипотеки или расторжения брака.
Заместитель генерального директора компании «Национальная фабрика ипотеки» Дмитрий Жигунов отмечает, что развод не даст возможность заемщикам оформить две семейные ипотеки. В этом случае льготный кредит сможет получить только один из них.
Вступая в брак или собираясь подать заявку на кредит же будучи в браке, стоит проверить избранника или супруга по чек-листу:
-
Был ли супруг/жених/невеста ранее донором.
-
Прописаны ли дети с основным заемщиком, их проверяют по СНИЛС.
-
Есть ли определение суда о месте жительства детей в случае развода.
-
Если в семье появился второй, третий или последующий ребенок, то погашена ли первая льготная ипотека.
-
Не был ли супруг/жених/невеста банкротом.
Реальный пример из жизни
Супруга со справкой 2-НДФЛ хочет взять семейную ипотеку, а новый муж-созаемщик при этом недавний банкрот. А это значит, что с вероятностью 90% в ипотеке такой семейной паре будет отказано.
Если ранее такого супруга-банкрота «отсекали» от сделки с помощью брачного договора, то сейчас это сделать невозможно, так как он созаемщик. Таким образом, банкротство одного из супругов становится семейным делом.
Альтернативные сценарии для тех, кто не подходит под семейную ипотеку
Если клиент не подходит под условия семейной ипотеки, например, недавно было банкротство, или дети не прописаны с заемщиком, то возможны альтернативные варианты.
-
Субсидирование ставки, достаточно часто банки предлагают такие программы.
-
Рассрочка от застройщика с переходом на ипотеку, когда ключевая ставка снизится. А такие прогнозы есть.
-
Стандартная ипотека с последующим рефинансированием при снижении ключевой ставки.
Чек-лист для самопроверки для получения семейной ипотеки от Урбан Медиа и АН «Домотека» можно скачать по ссылке.
Можно ли взять две ипотеки при разводе?
Нет, право на семейную ипотеку при разводе имеет один родитель, с которым по месту жительства зарегистрированы дети. Это должно быть подтверждено определением суда.
Возможно ли донорство по семейной ипотеке?
Нет, но можно привлекать к сделке других созаемщиков, если не хватает доходов супругов.
Можно ли оформить ипотеку на супругу, если муж недавно банкротился?
Большая вероятность получить отказ от банка, так как супруг является созаемщиком.
Сейчас можно прописываться в апартаментах, подходит ли такая прописка для получения семейной ипотеки?
Нет, необходима постоянная регистрация по месту жительства, прописка же в апартаментах является регистрацией по месту временного пребывания.
Когда можно взять вторую семейную ипотеку?
-
Если первая льготная ипотека была оформлена до 23 декабря 2023 года.
-
Если льготная ипотека была оформлена после 23 декабря 2023 года, повторно воспользоваться программой можно только при рождении еще одного ребенка, и погашении полностью предыдущей ипотеки.
Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости бесплатно проконсультируют вас.
Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий