Почему официальной базы «нехороших квартир» не существует
Начнем с разочарования — реестра, где квартиры со сложной историей были бы помечены как «здесь было преступление», в России нет. Полиция такие справки покупателям не выдает, а само по себе неприятное происшествие в прошлом — не считается юридическим дефектом недвижимости.
Другое дело — если происшествие потянуло за собой юридические последствия: арест, статус вещественного доказательства, иск третьих лиц. Вот это уже скрывать нельзя. По ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц, кроме случаев, когда покупатель согласился принять недвижимость с такими правами. Например, в ней не должны оставаться зарегистрированные жильцы, сохраняющие право пользования, а их наличие или отсутствие относится к существенным условиям договора (ст. 558 ГК РФ).
Адвокат Айрат Гатауллин поясняет: оспорить сделку только потому, что позднее выяснился факт смерти или преступления, очень сложно. Покупателю потребуется доказать, что данный факт имел для него принципиальное значение, продавец знал об этом и намеренно умолчал, а без обмана покупатель не заключил бы договор. Было бы разумно добавить в договор отдельный раздел с заверениями продавца, в котором он гарантирует, что квартира не обременена правами третьих лиц, не состоит в споре, не находится под арестом или запретом регистрационных действий.
Что реально можно проверить
Раз официального «сертификата чистоты» квартиры нет, приходится собирать картину из нескольких источников — и здесь мнения риелтора и адвоката дополняют друг друга.
История переходов права
Для полноценной картины нужны не одна, а две выписки: об объекте (права, обременения, аресты) и о переходе прав (кто и когда владел квартирой). Сама по себе частая перепродажа — не доказательство мошенничества, но повод проверить каждое звено цепочки.
Насторожить, по словам Айрата Гатауллина, должны:
-
несколько переходов права за короткий срок без понятной причины
-
продажа вскоре после наследования
-
право, возникшее по решению суда, в результате торгов или банкротства
-
недавнее дарение между людьми не из числа близких родственников
-
покупка или продажа квартиры по доверенности
-
переход права от пожилого или тяжелобольного человека
-
отметки об аресте или судебном споре в выписке.
При этом наследство, развод или раздел имущества сами по себе — не тревожный флаг, а обычная жизнь. Важно, чтобы документы образовывали непротиворечивую цепочку: при наследстве проверяются свидетельство о праве, круг наследников и возможная супружеская доля, при разводе — было ли имущество совместным и требуется ли согласие бывшего супруга.
Соседи, объявления, управляющая компания
Слова соседей — не официальное доказательство, но хорошая подсказка, куда именно смотреть дальше. Ильназ Гизетдинов считает, что слушать нужно всех, но вот верить на слово не стоит. Продавец заинтересован продать квартиру, а сосед может просто не знать всей ситуации или передавать слухи. «Если появляется какая-то информация, я стараюсь найти ей подтверждение: документы, судебные базы, историю собственности, управляющую компанию, предыдущие объявления. А клиенту я уже передаю не слух, а то, что удалось подтвердить», — делится специалист по недвижимости.
Солидарен с ним и адвокат: лучший вариант — разложить рассказ соседа на отдельные проверяемые факты. Например: квартира продавалась по доверенности, собственник умер, один из жильцов находится в местах лишения свободы. И после этого проверять каждый факт отдельно.
Архивная выписка из домовой книги
Этот документ может показать, кто и когда был зарегистрирован и снят с учета, но однозначного ответа об уголовном прошлом не даст, так как порядок учета менялся, а сама по себе отбытая судимость не означает автоматической утраты права на квартиру. Отдельное внимание — людям, которые отказались от участия в приватизации: они могут сохранять право пользования, даже если давно не прописаны.
Продавец и его судебная история
Здесь проверяются данные исполнительных производств ФССП, Федресурс и картотека арбитражных дел на предмет банкротства, а также сайты судов общей юрисдикции на предмет исков к продавцу или прежним собственникам.
Когда стоит насторожиться по-настоящему и что проверять по минимуму?
Часто покупателей настораживает снижение цены. Однако специалист по недвижимости считает, что сама по себе низкая цена ничего не означает. Только если собрано несколько обстоятельств: квартира заметно дешевле рынка, продавец сильно торопит, не отвечает нормально на вопросы, путается в истории собственности или предлагает часть суммы не показывать в договоре — это уже повод разбираться глубже. Насторожить должна и частая смена собственников за короткий срок, свежая доверенность, большое количество зарегистрированных в квартире. По словам риелтора, за такими признаками чаще всего стоят не мистические истории, а вполне земные: конфликты между родственниками, наследственные споры, занижение цены в договоре или риск претензий третьих лиц.
Адвокат добавляет к этому тревожному списку: расхождения в адресе или площади квартиры между документами, отсутствие понятной истории до первого появления сведений в ЕГРН и нежелание продавца показать документы-основания своего права.
Оба эксперта сходятся в одном: совсем без проверки покупать рискованно, даже если для полноценного разбирательства нет ни времени, ни денег.
Специалист по недвижимости рекомендует сделать хотя бы базовую проверку, ведь экономия на ней может стоить потом намного дороже. Как минимум нужно понять, кто собственник и на каком основании ему принадлежит квартира, насколько давно он ей владеет, кто был собственником раньше, есть ли обременения, зарегистрированные, наследство, дети, доверенности и судебные споры. «Если уже на этом этапе появляются вопросы, тогда нужно либо делать более глубокую проверку, либо просто искать другой объект», — считает Ильназ Гизетдинов.
Проверка ничего не выявила, но как «почистить энергетику» квартиры
Даже когда с документами все в порядке, часть покупателей все равно хочет снять с квартиры невидимый шлейф прошлого — это скорее про психологический комфорт, чем про юриспруденцию, но тема достаточно частая, чтобы о ней сказать пару слов.
Ритуал «очищения» — это в первую очередь способ мысленно закрыть чужую историю и сделать пространство «своим». С точки зрения психологии это похоже на любой обряд начала: переезд, новоселье, генеральная уборка перед праздником — важен не магический эффект, а ощущение контроля над новым местом.
Начать стоит с самого приземленного:
-
генеральная уборка, особенно в углах и труднодоступных местах
-
проветривание всех комнат
-
замена или как минимум перестановка старой мебели, оставшейся от прежних жителей
-
косметический ремонт, если позволяет бюджет — свежие стены и полы сами по себе меняют восприятие пространства.
Дальше уже по вкусу или традициям семьи. Например, можно окуривать помещение (полынь, можжевельник), но с осторожностью и хорошей вентиляцией, зажечь свечи во всех комнатах, «наполнить дом звуком» — колокольчик или музыка, которая проходит по всей квартире, а также символически помыть полы водой с солью. Ни один из этих способов не имеет доказанной эффективности, но и вреда, при разумном подходе к открытому огню, не приносит.
Если же тревога не проходит после уборки и ритуалов, а мысли о прошлом квартиры продолжают мешать спокойно жить, это уже повод не искать более сильный ритуал или мага, а поговорить с психологом — тревога, которая не снимается символическими действиями, обычно связана не с самой квартирой, а с чем-то другим.
Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости бесплатно проконсультируют вас.
Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий