6 февраля в Millennium Panorama Hotels было шумно и оживленно. Здесь прошла четвертая Урбан Конференция — одно из главных событий казанского рынка недвижимости, собравшее риелторов и девелоперов, представителей банков, страховых организаций и органов власти, всего около 100 участников. Открыла мероприятие директор проекта Урбан Медиа Диляра Нуриева. Она подчеркнула, что конференция объединила людей, которые не просто строят стены, а создают среду обитания и помогают сделать человеку один из важнейших выборов жизни — выбор жилья.
Урбан Медиа, в свою очередь, остается проводником между застройщиками и покупателями, потому что сопровождает последних на всем их пути. И проект не стоит на месте — запустившись как стартап в 2022-м, Урбан Медиа показывает постоянный рост. За 2025 год сайт посетили 1,8 млн пользователей, а охват в соцсетях превысил 3 млн. Для читателей открылись новые разделы: переезд в Казань, недвижимость в Таиланде, каталог застройщиков, а также расширился каталог новостроек. «Наша миссия при этом остается неизменной — помогать людям купить жилье и жить в нем, а рынку — продавать лучше и быстрее. Выполнить ее мы можем только вместе», — заключила директор Урбан Медиа.
Доля федералов на рынке недвижимости выросла почти вдвое
Одной из задач Урбан Конференции было «по кирпичикам» разобрать 2025 год, поэтому гостям предложили выбрать главное событие рынка. Большинство проголосовало за «схему Долиной», которая значительно опередила игру с ключевой ставкой от ЦБ и ожидание изменений по семейной ипотеке.
Итоги года для Казанской агломерации подвел аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин. Он отметил, что прогноз по поводу снижения продаж на 10-30% в 2025 году оказался почти верным, но коррективы в показатели внес декабрь. «Вступили нерыночные условия — ожидание изменений семейной ипотеки, поэтому цифры сохранились на уровне прошлого года», — пояснил эксперт. За год было продано 12,4 тыс. квартир общей площадью почти 550 тыс. кв.м. Средняя стоимость «квадрата» достигла 234,2 тыс. рублей.
«За 5 лет цена кв.м выросла на 120% — в среднем ежегодно стоимость увеличивается на 30 тыс. рублей. Мы понимаем, что следующем году 1 кв.м будет стоить около 264 тыс. рублей. При этом средняя площадь квартир за 5 лет упала на 10%, достигнув в 2025-м 43,9 кв.м», — сообщил аналитик. Общая выручка застройщиков установила рекорд в 128 млрд рублей, причем декабрь дал двукратный рост (20,4 млрд). В рейтинге девелоперов первое место занял ПИК, продавший 1797 квартир.
«Чтобы завоевать рынок Татарстана, федеральному девелоперу ПИК понадобилось 4 года. В 2024 году компания заняла 5-е место в рейтинге, а в 2025-м — первое. Чтобы войти в топ-5 по Казани, нужно иметь порядка 6-7 жилых комплексов. ПИК нарастил позиции и выбился в лидеры», — констатировал Марат Идиатуллин.
При этом рынок города становится менее концентрированным: доля девелопера, занявшего первое место в рейтинге, в общем объеме продаж в агломерации сократилась с 17% до 14%, и такой тренд задают федералы. Их влияние заметно усилилось: доля в общих продажах выросла с 18% до 32%. В числе причин — татарстанские застройщики фокусируются на флагманских проектах, в то время как федеральные игроки стремятся продавать квартиры в своих ЖК равномерно.
Продажи ПИК не остались незамеченными — компанию отметили в номинации «Лучший застройщик — 2025». Награду из рук замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан Ильшата Гимаева получил руководитель блока агентских продаж ПИК Руслан Тлупов. Он отметил, что успех компании основан на многолетних стандартах работы, но для рынка Казани влиятельным остается агентский канал продаж, на который приходится около 90% сделок ПИК.
«Самое главное — мы не акцентируемся точечно на каком-то одном проекте. Мы всем одинаково уделяем внимание», — подтвердил слова аналитика Руслан Тлупов. Он добавил, что ставка делается и на качественную коммуникацию, обратную связь, прозрачную работу с агентами. Важную роль играют и сами проекты, которые удачно сочетают локацию, наполнение и ценовой сегмент. Говоря о расширении, Руслан Тлупов отметил, что конкретики пока нет — принимая решение о запуске проектов, компания вынуждена учитывать изменяющуюся ситуацию с ипотечным кредитованием, чтобы избежать провальных стартов.
Ильшат Гимаев, поздравляя победителя, назвал 2025 год шикарным. Он сообщил о вводе рекордных 3,5 млн кв.м жилья, но с перекосом на ИЖС (2,4 млн кв.м). При этом федералы положительно влияют на рынок недвижимости Татарстана, создавая конкурентную среду и повышая объемы продаж и строительства.
Barkli анонсирует второй проект в Казани
Картину года завершил анализ лучших ЖК — разрыв между лидерами в топ-10 небольшой. И здесь отмечается деконцентрация рынка: доля продаж трех топовых ЖК упала с 21% до 16% от общего объема. При этом наблюдается сдвиг в сторону комфорт-класса, чья доля выросла до 63%. Присутствие бизнес-класса в топе сократилось. Основными локациями продаж остаются район ТЦ «Мега», а также РКБ и Компрессорный.
Отдельно Марат Идиатуллин отметил 20 новых ЖК, стартовавших в 2025 году, большая часть из которых относится к бизнес-классу. Среди новых игроков — ЖК «Резиденция Barkli Дан». Руководитель офиса продаж в Казани Ленар Гильмутдинов сообщил, что старт продаж был успешным, среди покупателей, в основном, те, кто хочет пополнить премиальный портфель, чтобы сохранить средства или купить ликвидное жилье детям. «Для компании этот ЖК — визитная карточка, надеюсь, будем реализовывать в Казани еще не один проект», — заявил он, анонсируя возможный запуск уже в 2026 году — сейчас идут переговоры по земельному участку.
Лучшие ЖК были удостоены наградами. Победителей выбирали среди проектов премиум-, бизнес- и комфорт-классов, а также в других номинациях.
Застройщики готовятся к битве за клиента
Обсуждение итогов года завершили прогнозом на 2026-й. Марат Идиатуллин сообщил, что в этом году ожидается рост объемов продаж на 5-10%, что связано со снижением ключевой ставки ЦБ.
Урбан Медиа предложил застройщикам оценить данный прогноз. Коммерческий директор «КамаСтройИнвест» Михаил Петров считает прирост в 10% достижимым, но трудным: «Придется включать дополнительные меры стимуляции продаж в виде акций, рассрочек, скидок, которые остаются самыми эффективными инструментами. Возможно, нужно будет давать в подарок парковочное место или кладовку».
Директор департамента клиентских продаж и обслуживания сектора Запад компании «ФСК» Евгений Мартынов также выразил уверенность в росте, связывая его с перетоком средств населения из депозитов в недвижимость. Он добавил, что рынок ждет усиление конкуренции: «Застройщики будут биться за клиента — это такое хорошее время для покупателей».
Более осторожную позицию озвучил Руслан Тлупов («ПИК»), назвав прогноз «сильно оптимистичным». По его оценке, рынок, во многом зависящий от ипотеки, может в лучшем случае показать прирост в 2-3%. При этом «ПИК», как и другие игроки, будет развивать собственные субсидируемые программы.
Коммерческий директор девелопера «Авторы» Елена Фаттахова отметила, что игрокам, стартующим в текущих условиях, придется сложнее, чем тем, кто начал продажи ранее: «Те, кто заходят сейчас, должны быть ко всему готовы и построить свои модели максимально эффективно».
Девелоперам теперь нужно нравиться ИИ
Чтобы отвлечься от цифр, участникам предложили угадать ЖК по картинке от ИИ. Гости активно включились в игру, а победитель получил приз от партнера. Активность открыла новый тематический блок, посвященный ИИ. Основатель digital-агентства AviGroup Анна Ивченко заявила, что в 2025 году произошли «тектонические изменения», и сегодня бизнесу нужно нравиться не только клиентам, но и искусственному интеллекту.
«ИИ меняет правила игры, он уже подбирает покупателям недвижимость, выбирает застройщиков и рекомендует ЖК», — начала Анна Ивченко, спросив у присутствующих в зале, кто получает трафик или лиды через AI-помощников. Рук поднялось немного, «Это направление еще не коснулось всех девелоперов, но нам нужно быть в рекомендациях ИИ и профессионально управлять тем, что нейросети говорят о бренде», — подчеркнула эксперт.
Она объяснила, что путь клиента изменился: теперь пользователи напрямую спрашивают у «Алисы» или Gemini: «Какой застройщик самый надежный?» или «В каком районе купить квартиру?». В ответ они получают не десяток ссылок, а 3-7 конкретных рекомендаций.
Чтобы попасть в эти рекомендации, нужно адаптироваться к новым форматам — AEO (оптимизация под ответы ИИ в поиске) и GEO (попадание в чаты вроде ChatGPT). Базой для них остается классическое SEO. «Если сайт не подготовлен, технически не размечен, то ИИ не на чем будет учиться. У застройщиков частая проблема — красивый сайт, есть картинки, но минимум текста. Данные просто не попадут в нейросеть», — предупредила спикер.
Выступление Анны Ивченко вызвало интерес у гостей — активные участники дискуссии получили призы. Евгений Мартынов («ФСК») прокомментировал, что на эту тему «буквально в понедельник» будут разговаривать с отделом маркетинга, потому что действительно сейчас нужно активно работать по данному направлению.
Спикеры раскрыли секреты проектирования и стройматериалов
Конференция продолжилась викториной — ведущий проверил, насколько гости знают конкурентов. Участники вспомнили, какой ЖК стал самым доступным для покупки на старте, кто был рекордсменом по стоимости кв.м и за какую сумму ушла самая дорогая квартира.
О нюансах создания ЖК рассказал руководитель отдела концептуального проектирования Devision Антон Патракеев. Он раскрыл алгоритмы создания ликвидных объектов, выделив ключевые этапы:
-
Глубокая аналитика — изучение территории, конкурентов и социально-экономического контекста, результаты которой формируют будущий проект, коммерческую составляющую и финансовые прогнозы.
-
Создание «большой идеи», которая будет пронизывать весь комплекс от архитектуры до маркетинга.
-
Разработка мастер-плана и его проверка на экономику, так как большие площади не всегда означают большую прибыль из-за высоких сопутствующих затрат.
-
Эскизное проектирование.
Говоря о последнем, эксперт дал конкретные рекомендации: избегать соседств кухонь и санузлов со спальнями в смежных квартирах, проектировать первые этажи максимально открытыми и светлыми, а также не перегружать планировки лишними перегородками.
Экономическую эффективность, по его мнению, повышает оптимизация полезного коэффициента (доли продаваемой площади) и разумное комбинирование материалов в фасадах, где премиальные решения стоит концентрировать на нижних этажах.
Практические рекомендации по применению проверенных материалов и технологий дал продукт-менеджер компании «Кнауф» Максим Владимиров. «Каждый объект хотим сделать уникальным, поэтому предлагаем современные решения, аналогов которым нет в стране», — заявил спикер.
В числе предложений компании — бесшовные фасадные системы, позволяющие создавать монолитные поверхности высотой до 75 м с любой отделкой. Эта технология открывает возможности для сложной архитектуры, которую трудно или дорого реализовать из традиционного бетона. В качестве примера он привел ЖК «Зиларт» в Москве, где был создан волнообразный фасад, и объект в Сириусе, где система не только преобразила здание, но и добавила защиту от солнца.
Еще одна группа решений касается внутренних и межквартирных перегородок. Последние, кстати, обеспечивают повышенную звукоизоляцию и устойчивы к огню, взлому. Но главное преимущество — выигрыш в полезной площади. За счет перегородок компании в трехкомнатной квартире можно получить дополнительно около 2 кв.м. При стоимости «квадрата» в 200 тыс. рублей выигрыш с одной квартиры составит 400 тыс., а с одного дома — примерно 20 млн. Он также отметил, что технологии сухого строительства сокращают трудозатраты и сроки работ.
Отметим, что компания «Кнауф» выступила генеральным партнером Урбан Конференции.
Завершилась Урбан Конференция продолжительным неформальным общением. Гости активно обменивались контактами, фотографировались с наградами и благодарили организаторов. Общую атмосферу передали отзывы участников, которые отмечали интересную программу конференции, практическую ценность докладов и возможность познакомиться с коллегами.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий