Эффект Долиной: как не попасть в мошеннические схемы с недвижимостью

На рынок недвижимости вышли «Бабушки 007»

Безопасность сделок, особенно на вторичном рынке, стала одной из тем на Международном жилищном конгрессе в Москве. Эксперты поделились, как предостеречься от сомнительных сделок, чтобы не остаться без денег и квартиры.

На рынке недвижимости появился новый участник сделок, с помощью которого мошенники получили доступ к жилью, а затем и деньгам жертв. Эксперты называют его «Бабушка 007» — это одинокий пожилой человек или проживающий отдельно от родственников и владеющий ликвидной недвижимостью, который свято верит «спецслужбам». Может умело играть заинтересованного продавца, правильно отвечать на стандартные вопросы покупателя и даже пройти медицинское освидетельствование на предмет психических отклонений.

Но в действительности жертвами мошенничества могут быть люди любого возраста и социального статуса, их называют «ведомые». Напомним, весной 2024 года на крючок мошенникам попалась Лариса Долина, продав квартиру за 119 млн рублей и перечислив деньги на якобы безопасный счет. В результате судебных разбирательств пятикомнатные апартаменты вернулись певице, а покупательница осталась ни с чем.

Последующие за этим громким делом истории списаны с него как под копирку: спустя время — месяц-два или даже год после сделки с недвижимостью, участником которой был добропорядочный покупатель, вдруг оказывается, что продавец был под влиянием мошенников и инициирует иск о признании сделки недействительной.

Среди пострадавших от таких неудачных сделок есть и татарстанцы — ранее Урбан Медиа рассказал об историях Александра Гурьянова из Альметьевска и Владислава Гайнуллина, переехавшего в Казань из Ижевска.

Читайте также Оформлено по закону, отнято судом: как покупатели вторички теряют деньги и квартиры

Почему сложно определить жертву мошенников?

Аферисты действуют так: звонят через мессенджер, входят в доверие, запрещают рассказывать о звонке кому бы то ни было, потом поддерживают постоянный контакт с жертвой, пугают списанием денег. «Ведомый» делает переводы, затем его привлекают якобы для поимки мошенников и убеждают продать недвижимость. Мошенники используют риелтора, который находит покупателя, происходит сделка, и деньги переводятся на «безопасный счет».

Как правило, в агентство недвижимости приходит уже обработанный мошенниками продавец, и выявить, что он жертва очень сложно. К тому же риелтор не проводит глубинных проверок, так как ставит на первое место получение комиссии с продажи. Звонок на горячую линию правоохранительных органов тоже не дает результата (передадут информацию по месту прописки и предложат ожидать ответа в течение 30 дней).

Фото: Урбан Медиа

Способы проверки безопасности сделок — обязательные и необязательные

В 95% случаев при попытке оспаривания сделки истец, помимо главного основания: обман, заблуждение, кабальность, непонимание продавцом своих действий, мошеннические действия и другие, ссылается и на недобросовестность покупателя.

Но несмотря на презумпцию невиновности и положения статьи 10 Гражданского кодекса РФ о том, что добросовестность предполагается, пока не доказано иное, на практике покупателю приходится убеждать судей в чистоте своих помыслов.

И здесь для суда важно, что сделал покупатель, чтобы проверить безопасность сделки. Александр Щербинин, председатель Челябинской коллегии адвокатов, говорит, что всегда находится какой-то способ, который покупатель не использовал, и суд ставит это в вину покупателю.

Итак, есть традиционные способы:

• проверка права собственности продавца

• проверка наличия обременений

• выявление лиц, чье право пользования жилым помещением сохраняется

• осмотр жилого помещения

• приобретение по цене, приближенной к рыночной стоимости

• проверка согласия супруга продавца

• проверка технических характеристик недвижимости.

Но стоит пользоваться и необязательными способами проверки, даже если они в законодательстве не закреплены (например, обязанность покупателя общаться с соседями). К ним относятся:

• проверка всех документов продавца, вплоть до ИНН и подлинности паспорта

• проверка сведений о зарегистрированных по месту жительства

• проверка задолженности по коммунальным услугам

• личный осмотр квартиры

• разговоры с соседями

• разговоры с участковым

• подтверждение расчетов по сделке

• справки от нарколога и психиатра

• заключение о «сделкоспособности».

Уже после сделки покупателю для подтверждения своей добросовестности рекомендуется:

• получить документы из МФЦ после регистрации

• оформить лицевой счет на себя

• платить ипотеку

• получать корреспонденцию по указанному адресу

• проживать в купленной квартире.

Читайте также Инструкция, как прописаться в квартире после покупки

При этом важно понимать, что многие способы проверки вообще не дают никакого результата и нужны либо для подстраховки, либо чтобы использоваться затем как доказательство в суде. Так, справки об отсутствии учета у психолога и нарколога часто подделывают, кроме того, человек может быть болен, но на учете не состоять. И тем не менее для судей отсутствие запроса этих сведений расценивается как потенциальная недобросовестность, так как покупатель не предпринял все меры, чтобы обезопасить себя во время сделки.

Не стоит заключать договоры с теми, у кого есть:

• исполнительные листы о взыскании долга или алиментов

Даже если на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) информация только о небольшой задолженности, беседа с приставами может выявить гораздо большие миллионные долги.

• решение суда о наложении ареста на имущество

• решение суда о запрете регистрационных действий

Этот запрет не снимается, пока не пройдет суд, а он может затянуться надолго.

• исполнительное производство, возбужденное на основании исполнительной надписи нотариуса.

Татьяна Байдукова, преподаватель учебного центра Уральской палаты недвижимости, экс-начальник Службы судебных приставов, рекомендует использовать для проверки сайт ФССП и портал госуслуги.

Дополнительно можно заглянуть:

• на сайт service.nalog.ru, где можно уточнить ИНН по паспорту

• на сайт mingkh.ru, чтобы проверить жилой дом

• в Федеральную нотариальную палату, где есть реестр наследственных дел, можно проверить доверенность и не отозвана ли она

• в базу МВД — проверить, не находится ли продавец в федеральном розыске

• в базу Федеральной службы исполнения наказаний

• в единый федеральный реестр сведений о банкротстве.

Специалисты также советуют проверять всю цепочку сделок по объекту недвижимости. Например, можно обнаружить, что квартира была продана с публичных торгов. Согласно закону (статья 302 Гражданского кодекса РФ), если недвижимость выбыла помимо воли собственника, ее можно истребовать у добросовестного приобретателя. Поэтому если в истории по сделкам по квартире находится судебный акт, что квартиру забрали помимо воли собственника, покупатель рискует остаться без недвижимости.

Читайте также Когда сделку с недвижимостью могут признать недействительной

Надо распределить ответственность между участниками сделки

Александр Щербинин считает, что законодательно нужно распределить ответственность между двумя сторонами сделки, ведь сейчас ее всецело переносят на покупателей. Например, можно ввести обязанность вносить деньги на депозит. В этом случае будет обеспечена реституция, то есть возврат сторон в исходное положение, когда продавец остается с квартирой, а покупатель со своими деньгами.

«Иначе получается так, что сделка оспорена, объект недвижимости вернулся к прежнему собственнику, а покупатель ждет, что продавец доживет до 200 лет, выплачивая по 2-3 тыс. в месяц», — констатирует ситуацию спикер.

Но все больше примеров, замечает адвокат Александр Щербинин, когда нет уверенности, действительно ли пожилые продавцы всего лишь жертвы мошенничества. «Если раньше, когда такие случаи только появились, все было ясно. Но теперь случаются уже иные ситуации, по которым открыты уголовные дела. Когда продавец понимает, что квартиру можно вернуть, а деньги покупателю недвижимости при этом не отдавать или частично утаить, соблазн слишком велик. Например, продавец переводит сначала все деньги мошенникам, потом ему помогают продать квартиру, он осознает обман, прекращает все действия, но знает, что квартиру ему наверняка вернут через суд, и можно оставить себе еще и деньги», — делится эксперт.

Выявлять такие случаи сложно, для этого надо требовать подтверждения безналичных переводов, если была такая форма передачи денег: выписку по счету, по банковским операциям.

Как проверить объекты недвижимости с использованием открытых данных

Помимо самого собственника не менее важно проверять объект недвижимости, и для этого бывает недостаточно выписки из ЕГРН, хотя она содержит 28 параметров. Так, невозможно посчитать стоимость жилищно-коммунальных услуг, определить назначение помещений или установить границы мокрых зон. А с помощью технического паспорта, который включает около 200 параметров, можно сравнить фактическое состояние объекта с документацией.

Снизить риски поможет сопоставление информации из открытых источников:

• сервисов Росреестра, где можно сверить кадастровый номер, площадь, назначение, проверить актуальную выписку

• публичной кадастровой карты — с помощью нее проверяется наличие границ объекта (на одном участке не может быть нескольких объектов)

• ФИАС — государственный адресный реестр, где можно уточнить правильный и действующий адрес объекта. Для Москвы еще один источник — это портал открытых данных

• ГИС ЖКХ — в информационной системе содержатся данные о доме: управляющая компания, характеристики здания, год постройки, этажность, договор управления.

Например, из-за незаконных перепланировок происходит снижение срока эксплуатации зданий, вплоть до разрушения. Таких случаев довольно много по стране, рассказал генеральный директор ГБУ МосгорБТИ Дмитрий Тетушкин. Последние такие случаи зафиксированы в Уфе и Санкт-Петербурге в 2025 году.

Читайте также Что такое правоустанавливающие документы и какие они бывают

Памятка для покупки квартиры или дома с рук

• Проверить юридическую чистоту сделки.

• Узнать кредитную историю продавца.

• Запросить заключение психиатра и психолога.

• Выяснить, является ли жилье единственным.

• Проанализировать динамику стоимости объекта.

• Узнать мотивы продажи квартиры или дома.

• Уточнить, готов ли продавец поторговаться.

• Получить заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости.

• Выяснить, будет ли встречная сделка. Мошенникам нужна только прямая сделка, чтобы получить от «ведомого» деньги, так что взамен он ничего покупать не захочет.

• Проверить при возможности смартфон продавца.

• Опросить соседей и родственников. Чаще всего любые решения «ведомый» принимает в одиночку, а близкие ничего не подозревают.

• Попробовать перенести сделку, чтобы посмотреть, как поведет себя продавец.

• Оформить страхование титула.

• Заключить сделку с помощью аккредитива и в нотариальной форме.

• Провести видеофиксацию сделки.

• Сфотографировать объект, чтобы зафиксировать состояние квартиры или дома.

Читайте также Стоимость удостоверения сделок с недвижимостью у нотариуса