Застройщики заработали 11,2 млрд рублей
В сентябре девелоперы продали в Казанской агломерации 1069 квартир. Это на 126 сделок (или 13,3%) больше, чем в августе, когда их было 943. Общая площадь проданного жилья увеличилась на 4,7 тыс. кв.м и достигла 46,9 тыс. При этом по сравнению с сентябрем 2024 года объем продаж снизился на 2%, а с первым осенним месяцем 2023-го — на 50%. Общая выручка застройщиков за месяц выросла на 12%, составив 11,2 млрд рублей.
Комментируя рост продаж на 13%, аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин напомнил, что это не является необычным явлением, поскольку любые отклонения в пределах 10% — обычная практика. При этом он подтвердил начало сезонного оживления: «Чем ближе конец года, тем сильнее активизируется спрос. Мы начали видеть это в первый месяц осени, и думаю, что в дальнейшем спрос будет нарастать, потому что люди предпочитают закрыть крупные сделки до конца года. Соответственно, пиковыми месяцами будут ноябрь и декабрь».
Эксперт по недвижимости Эрнст Мусин также связывает рост продаж с сезонным фактором и объясняет его психологией покупателей: «Продажи выросли по причине того, что у многих осенью заканчиваются вклады и есть отложенный спрос. Люди начали искать, куда можно инвестировать, для многих инвестиция в недвижимость понятная. Дополнительно — сентябрь и четвертый квартал из года в год показывают самые большие продажи. Покупатели быстрее принимают решения осенью и в начале зимы, поскольку хотят закрыть вопрос с недвижимостью до Нового года».
Квадратный метр продавался в среднем за 239 тыс. рублей (+2 тыс. к августу). Рекордную цену показала квартира в ЖК «На Айвазовского», где стоимость «квадрата» обошлась покупателю в 650 тыс. рублей. Напомним, это не предел для казанских застройщиков — летом в ЖК «Заман» приобрели жилье со стоимостью квадратного метра почти в два раза выше.
В среднем в сентябре квартиры в Казанской агломерации стоили 10,4 млн рублей — показатель незначительно снизился. Популярностью пользовалось жилье площадью 43,8 кв.м (против 44,8 кв.м в августе). Комментируя снижения средней площади проданного жилья, Марат Идиатуллин пояснил, что часть спроса перетянули новые проекты, где инвесторы, как правило, покупают именно студии и однокомнатные квартиры — это увеличило долю малоформатного жилья в общем портфеле продаж.
Новые проекты и снижение ставки вызвали рост продаж
Рост продаж в сентябре во многом был стимулирован новыми проектами — как отдельными жилыми комплексами, так и очередями. Это подтвердили собеседники Урбан Медиа. Марат Идиатуллин заметил, что спрос активируют первые этапы продаж: «Возможно, в проектах был отложенный спрос, экспозиция была меньше. Сейчас она увеличилась, выбор расширился. У тех, кто до этого не мог найти подходящую квартиру, шансы на это вырастают. Кроме того, на старте обычно цены ниже, застройщики дают выгодные предложения. И за счет этого идет перетягивание продаж от других девелоперов».
Замдиректора по работе с партнерами АН «Флэт» Елена Гнедкова с такой тенденцией согласилась, добавив, что роль играет и активная маркетинговая политика застройщиков.
При этом, по словам Марата Идиатуллина, в сентябре на рынке в целом не было особых предложений, которые могли бы «взорвать» спрос, но отдельные застройщики все же заманивали покупателей более выгодными условиями, что заметно по их объемам продаж.
Что касается распространившихся новостей о возможных изменениях условий семейной ипотеки, то собеседники сходятся во мнении, что их влияние в сентябре было незаметным.
Эрнст Мусин подтвердил, что ожидания изменения условий льготной программы не стали драйвером роста. По его словам, это могло лишь заставить некоторых покупателей «принять решение чуть быстрее». Эксперты АН «Владис» и вовсе отмечают, что грядущие нововведения в госпрограммах пока слабо понятны даже профессиональным игрокам рынка, а до конечных клиентов эта информация в полном объеме так и не дошла.
С другой стороны, положительную роль в оживлении рынка сыграла оттепель в политике Центробанка, а именно — снижение ключевой ставки. Марат Идиатуллин считает этот фактор одним из важных: «Уже второй раз подряд снизили ключевую ставку. Многие эксперты прогнозируют, что на оставшихся до конца года двух заседаниях эта тенденция продолжится. А значит, в дальнейшем ожидается более дешевая ипотека. На фоне этого, думаю, спрос активизировался».
Елена Гнедкова также подтверждает, что изменение ключевой ставки отражается на росте продаж. По ее мнению, даже несущественное снижение ведет к корректировке банками ипотечных условий. Она добавляет, что снижение ставок по депозитам «играет свою, пусть и небольшую, но роль», делая вклады менее привлекательными по сравнению с инвестициями в недвижимость.
Однако эксперты АН «Владис» занимают скептическую позицию, полагая, что снижение «ключа» существенно не будет влиять на рост продаж, пока ставка для покупателя не достигнет психологического барьера в 12-13%.
Три миллиардера сентября: ПИК, «Суварстроит» и «СМУ-88»
Лидеры по итогам сентября остались неизменными: ПИК, «Суварстроит», «Унистрой», «Ак Барс Дом». Исключение — компания «КамаСтройИнвест», место которой занял девелопер «СМУ-88».
Марат Идиатуллин отмечает, что если раньше по итогам года лидером становился местный застройщик, то сейчас им может оказаться федеральный девелопер ПИК, который на протяжении 9 месяцев показывает самые высокие продажи. В сентябре компания реализовала 176 квартир — на 27 больше, чем в августе. Общая выручка застройщика выросла на 245 млн рублей, достигнув 1,49 млрд рублей. При этом средняя цена квадратного метра осталась одной из самых доступных — 215,6 тыс. рублей, что на 4,9 тыс. рублей выше августовского показателя. Квартира в среднем обходилась покупателям в 8,48 млн рублей (+106,7 тыс.). Спросом пользовалось жилье площадью 39,3 кв.м.
Уверенные лидерские позиции ПИК сохранил во многом благодаря ЖК «Сиберово», где стартовали продажи квартир в новой очереди — как мы помним, запуск продаж всегда вызывает всплеск интереса за счет инвесторов и отложенного спроса. Этот проект, а также «Матюшино парк» и «Нокса парк» оказались в десятке самых популярных в прошлом месяце.
На втором месте оказался «Суварстроит», показавший рекордный прирост, что нехарактерно для застройщика и объясняется интересными акциями. Девелопер продал 169 квартир — на 79 больше, чем месяцем ранее. Выручка компании взлетела на 520 млн рублей, до 1,36 млрд.
По словам Эрнста Мусина, рост продаж «Суварстроит» связан с несколькими факторами: привлекательные рассрочки и скидки при комбинации семейной ипотеки с наличным расчетом в некоторых ЖК, а также наличие домов со сдачей до конца года, что особенно ценно для покупателей.
Средняя цена «квадрата» в проектах девелопера незначительно снизилась до 235,8 тыс. рублей, а средняя стоимость квартиры упала до 8,06 млн рублей (-1,29 млн). Это можно объяснить тем, что существенные объемы выручки обеспечили ЖК комфорт-класса — «Батталовский» и «Сказочный лес», а значит, ценники там ниже. При этом «Суварстроит» предлагает самые компактные квартиры со средней площадью 34,2 кв.м.
«Унистрой» хоть и занял третье место, но продал в два раза меньше лидеров рейтинга. Количество реализованных квартир сократилось до 83. Выручка упала на 556 млн рублей, составив 878 млн. Средняя цена квадратного метра снизилась на 5,78 тыс. рублей (238,2 тыс. рублей), а стоимость квартиры — до 10,58 млн рублей (-368 тыс. рублей). Площадь предложения осталась почти неизменной — 44,4 кв.м.
Отрицательную динамику показал и «Ак Барс Дом», продав 74 квартиры — на 43 меньше, чем в августе. Выручка снизилась на 382 млн рублей, до 826 млн. Квартиры в проектах АБД обходились покупателям в 11,1 млн рублей — это на 838 тыс. больше, чем месяцем ранее. Средняя цена «квадрата» выросла до 234,8 тыс рублей. Средняя площадь жилья остается одной из самых высоких — 47,6 кв. м (+2,18 кв.м).
Пятерку лидеров замкнул девелопер «СМУ-88», который не появлялся в рейтинге с февраля. Компания продала 70 квартир — на 28 больше, чем месяцем ранее. Выручка выросла почти в два раза, достигнув 1,01 млрд рублей — по этому показателю «СМУ-88» обогнал ближайших соседей рейтинга.
Как поясняет аналитик Урбан Медиа, «СМУ-88» редко бывает в топ-3, поскольку средняя стоимость их проектов намного выше, чем у других участников первой пятерки. Поэтому оценивать застройщика нужно не только по количеству проданных квартир, но и по прибыли.
Покупатели брали квартиры у застройщика в среднем за 14,4 млн рублей — цена выросла на 427 тыс. Это можно объяснить тем, что выросли продажи в проектах «Минтимер», «Адали», «Яналиф» — а это ЖК бизнес-класса. Роль сыграл и интерес покупателей на просторные квартиры — средняя площадь жилья увеличилась до 55,2 кв.м. «Квадрат» в квартирах «СМУ-88» в сентябре стоил 262,1 тыс. рублей.
Октябрь продолжит сентябрьский рост
Эксперты рынка недвижимости в целом сходятся в осторожно-оптимистичном прогнозе на октябрь, ожидая продолжения позитивной динамики. Елена Гнедкова считает, что спрос сентября сохранится с умеренным приростом количества сделок благодаря сезонному фактору. Она добавила, что существенное значение будет иметь политика ЦБ в отношении ключевой ставки. Что касается цен, ожидается их повышение, но реальная стоимость объектов может отличаться от заявленной из-за использования застройщиками индивидуальных дисконтов и акций.
Марат Идиатуллин также ожидает дальнейшего роста продаж, связывая это с прогнозами по снижению ключевой ставки. «Я уже читал несколько обзоров, смотрел прогноз Центрального банка и, в принципе, по общим трендам согласен: скорее всего, будет еще как минимум одно понижение до конца года, в идеале — два. Все это активирует определенный интерес к недвижимости», — считает эксперт. Вторым драйвером роста он называет сезонность, однако не прогнозирует резкого скачка: «Скорее всего, это будет повышение роста в районе 10-15%, может до 20%». Динамика будет зависеть от действий застройщиков: если они резко уберут акции, рынок откатится к низовым значениям.
Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости бесплатно проконсультируют вас.
Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий