Как рассчитать стоимость арендной платы за квартиру

Что такое арендная плата и почему важно ее правильно рассчитать

Арендная плата (стоимость аренды) — это ежемесячная сумма, которую определяет собственник за временное пользование недвижимостью. Полная стоимость аренды прописывается в договоре между арендодателем и арендатором.

Собственник может установить любую арендную плату за свое имущество. Но если вы будете исходить только из своих запросов («хочу 50 000 рублей, потому что ипотека») — это путь к пустующей квартире. Поэтому если важно быстро сдать квартиру, то стоит правильно рассчитать арендную плату.

Какие есть виды арендной платы

Обычно арендная плата за квартиру состоит из двух частей:

• Фиксированная часть
  Постоянная сумма за пользование объектом

• Переменная часть
  Меняется ежемесячно (например, коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, показания счетчиков).

Факторы, которые влияют на стоимость аренды

• Локация: аренда квартиры в сердце города, в элитном районе стоит выше, чем точно такая же квартира на окраине или рядом с заводами.

• Транспортная доступность.

• Развитая инфраструктура поблизости: поликлиника, школа, детский сад, аптека, детские площадки, торговые центры, сфера услуг, спортивных объектов.

• Наличие рядом с домом зеленых и парковых зон.

• Вместительная парковка.

• Площадь квартиры, количество комнат, есть ли балкон, парковочное место и кладовка.

• Свежий ремонт, современную мебель, новую бытовую технику, постоянный доступ к беспроводному интернету.

Читайте также: Как сдавать квартиры в аренду посуточно

Как самостоятельно рассчитать арендную плату

Начните с изучения конкурентов — за какую цену сдаются аналогичные варианты. Просмотрите крупные площадки объявлений (Циан, Авито, Яндекс.Недвижимость, Domofond). Ищите квартиры максимально похожие на вашу по всем параметрам, и желательно в том же микрорайоне.

Фильтруйте строго по вашему району, типу дома, площади (+-5-10 м²), этажу, состоянию, наличию мебели/техники. Смотрите актуальные объявления (не старше 1-2 недель) и обращайте внимание, как долго висит объявление. Если объявление висит долго — цена, скорее всего, завышена. Анализируйте не менее 10-15 реально похожих вариантов.

Чтобы определить диапазон цен, выпишите цены ваших конкурентов. Если убрать самые высокие и низкие цены, то получится средняя цена. Например, 25-30 тыс рублей за однокомнатную квартиру в вашем районе. Это и будет ваша ориентировочная рыночная цена.

Дополнительные факторы, которые влияют на стоимость аренды:

• Срок аренды: долгосрочная аренда (от года) обычно чуть дешевле, чем краткосрочная.

• Арендатор: надежному, аккуратному арендатору, который готов снимать долго, иногда можно немного снизить цену.

• Способ оплаты: предоплата за несколько месяцев или оплата безналом (удобно для налогов) могут быть небольшим стимулом.

• Конкуренция: если в вашем районе много свободных аналогичных квартир, цену, возможно, придется сделать чуть ниже средней. Если предложений мало — можно ближе к верхней границе.

• «Депозит» (залог): обычно равен 1-2 месячным арендным платам и не влияет на саму ежемесячную цену, но является страховкой для собственника.

• Гибкость: если квартира не сдается, проанализируйте, почему. Возможно, цена завышена на 5-10%? Или не хватает какой-то техники/мебели? Будьте готовы скорректировать цену или условия.

Читайте также: Какой налог надо платить при сдаче квартиры в аренду

Какие затраты надо учитывать

• Коммунальные платежи (ЖКУ): Решите, будете ли вы включать их в арендную плату или арендатор будет оплачивать их отдельно.

• Если включаете: Прибавьте к предполагаемой арендной плате среднемесячную сумму по квитанциям за последний год (особенно важно отопление зимой). Уточните, по счетчикам или нормативам идет расчет.

• Если оплачивает арендатор: Укажите это отдельно в договоре. Цена в объявлении будет ниже.

• Интернет, ТВ, домофон: Решите, кто платит. Если включаете в стоимость, прибавьте эти суммы.

• Налоги. Арендная плата — это ваш доход. От общей стоимости ежегодной аренды вы обязаны заплатить налог (от 4% до 13%). Обязательно помните об этом.

• Амортизация и будущий ремонт. Квартира изнашивается, заложите в цену небольшую сумму на будущий ремонт.

Как сдать квартиру в аренду дороже

Есть несколько способов повысить свой доход от сдачи квартиры в аренду.

1. Сдавать квартиру не в долгосрок — а посуточно. Да, здесь потребуется больше усилий, возможные дополнительные вложения, но иногда это хороший способ кратно поднять доход от аренды.

2. Выявить и представить уникальность именно вашей квартиры в аренду. Проведите полный анализ квартиры и ее целевой аудитории. Выявите истинные «козыри», которые будут обосновывать вашу цену для конкретных арендаторов. Возможность проживания с животными, закрытая территория двора, место на паркинге, коворкинг в шаговой доступности, панорамные окна с красивым видом, эксклюзивная инфраструктура ЖК (спортзал, бассейн) — все эти плюсы надо указать в объявлении (а при возможности сфотографировать).

3. Хоумстейджинг или инвестиции в апгрейд квартиры. Если вы хотите сдать выше рынка, то фотографии вашей квартиры должны на сто очков вперед быть лучше конкурентов. Хоумстейджинг — это работающий прием, с которым действительно можно заработать. Правда имейте в виду один нюанс — все вложения должны быть экономически оправданными. Перед хоумстейджингом честно ответьте себе на следующие вопросы. Насколько востребованы квартиры более высокого класса в вашем конкретном районе? Какая реальная ценовая вилка между «обычным ремонтом» и «евроремонтом с техникой премиум»? На сколько рублей в месяц вы сможете обоснованно увеличить арендную плату после улучшений? За какое время окупится ваши вложения?

Подведем итог

1. Чтобы быстро и выгодно сдать квартиру тщательно проанализируйте своих конкурентов.

2. При сдаче квартиры в аренду помните про налоги.

3. Коммунальные платежи, платежи по счетчикам, телевидение и интернет, депозит — это важные составляющие арендной платы, которые стоит заранее обговорить с арендатором.

4. Есть несколько способов увеличить стоимость аренды, но они время и трудозатратны.