Как сдавать недвижимость в аренду посуточно

Что такое посуточная аренда и как она работает

Посуточная аренда — это сдача квартиры (или иной недвижимости) в найм на короткий срок от несколько суток или недель. Это отличная альтернатива гостиницам, так как зачастую номер в гостинице стоит дороже, к тому же там часто нет собственной кухней, стиральной машины, нескольких комнат, балкона и прочих удобств. Арендаторы в посуточном жилье обычно это туристы и командировочные. Особенно популярна сдача квартиры в краткосрочную аренду в курортных городах и на туристических маршрутах.

Согласно российскому законодательству, в марте 2024 года были внесены изменения в ч.2 ст. 30 Жилищного кодекса. Теперь владельцы квартир обязаны учитывать мнение соседей — согласны ли они, что вы будете сдавать свою жилплощадь в аренду на короткий срок. А также придерживаться правил содержания общего имущества всех собственников, устанавливать счетчики на газ, воду и электроэнергию в сдаваемой квартире.

Кроме этого, если ваш арендатор вдруг нарушит правила пользования помещением или условия проживания, соседи могут обратиться в суд за разрешением конфликта.

Что выгоднее для собственника: долгосрочная или краткосрочная аренда

Сдача недвижимости на любой срок все же намного выгоднее, чем простаивающая без дела квартира. Если с долгосрочной арендой все понятно: надо найти арендатора, заключить с ним договор, отдать копию ключей от жилья, приходить проверять состояние квартиры в оговоренные дни, то, как быть с краткосрочной арендой?

При сдаче недвижимости на короткий срок, посуточно, арендаторов придется искать постоянно. Собственники обращаются к риэлторам, штудируют специальные сайты, просматривают объявления. Это довольно трудозатратное занятие, которое требует усидчивости, много свободного времени и терпения. Зато доход от посуточной аренды будет минимум в два раза выше, чем при сдаче квартиры на долгий срок. При условии, что недвижимость не будет пустовать большую часть месяца.

Преимущества и недостатки сдачи недвижимости посуточно

Очевидные плюсы:

• более высокий доход (по сравнению с долгосроком)

• хорошая сохранность квартиры, так как при посуточной аренде люди приходят лишь переночевать, а не сидят целый день дома

• сохранность квартиры от домашних питомцев: практически вся посутка сдается людям без животных

• если жилье экстренно понадобится владельцу, аренду можно тут же прекратить без проблем с арендатором

• возможность сдать жилплощадь на период продажи

• получение языковой практики при общении с людьми из других стран.

Основные недостатки краткосрочной сдачи недвижимости в аренду:

• квартира требует постоянного внимания владельца, его времени и сил

• собственник должен быть доступен в любое время суток: арендаторы могут заселяться поздним вечером, задерживаться в пути или приезжать раньше оговоренного времени

• постоянная уборка и стирка

• траты на бытовую химию, кухонные принадлежности, посуду, постельное белье, полотенца

• постоянный мониторинг рынка и поиск гостей

• владелец недвижимости должен обладать определенными навыками коммуникации с разными людьми, уметь грамотно использовать инструменты рекламы.

Итак, при посуточной аренде можно существенно больше заработать, но при этом сдача квартиры превращается в полноценную работу. При этом и доход может быть не стабильным. Тщательно взвесьте все плюсы и минусы краткосрочной аренды, и только после этого принимайте решение.

Читайте также: Налог за сдачу квартиры: как и когда платить

Что нужно знать перед сдачей квартиры посуточно

Сдача жилплощади на короткий срок обладает юридическими тонкостями. Обязательствами являются: заключение договора найма, оплата налогов, соблюдение прав собственников соседних квартир и правил пользования недвижимым имуществом. Как мы отмечали выше, квартира должна быть оснащена приборами учета коммунальных услуг.

При краткосрочной аренде также необходимо каждый раз оформлять акт приема и передачи квартиры, хранить все чеки, документы о проведенной оплате за найм, дополнительные услуги. Если арендодатель не является собственником жилья, то при оформлении договора при нем должно быть соответствующее разрешение от владельца — договор доверительного управления, доверенность, заверенная у нотариуса.

Несоблюдение всех требований может повлечь за собой штрафные санкции, судебные иски от соседей, другие нежелательные последствия. В случае споров с соседями или арендаторами владельцы квартир имеют право обратиться в суд. Чтобы минимизировать риски возникновения неприятных ситуаций, редакция Урбан Медиа настоятельно рекомендует обратиться за юридической консультацией перед тем, как сдавать собственное жилье в краткосрочную аренду.

Как правильно оформить договор аренды на короткий срок

Интересно, что заключать письменное соглашение необходимо даже в случае однодневного пребывания арендатора в вашей квартире. Согласно требованиям ст. 674 ГК РФ, договор способен защитить интересы обеих сторон только в случае его заключения в письменном виде. Подписанный документ повышает ответственность у арендатора за вверенную ему квартиру на определенный срок. В противном случае, договоренность на словах повлечет за собой обязательные трудности и конфликты.

Итак, договор краткосрочной аренды составляется в двух экземплярах. Он не подлежит обязательной регистрации у нотариуса или в Росреестре. В документе нужно указать характеристики жилплощади, срок проживания, согласен ли владелец на ранний заезд, поздний выезд.

Также в договоре прописывают стоимость аренды, порядок оплаты, а также предоплаты за проживание, внесение залога и реквизиты. Чаще всего, арендатор оплачивает полную, стопроцентную предоплату. В некоторых случаях можно разделить ее на две части — оплатить половину при заезде, остальную сумму при выезде. Залог обычно необходим, так как небольшая сумма способна защитить вашу недвижимость от неаккуратных действий потенциальных арендаторов.

В договор также следует внести данные паспортов обеих сторон, дату заключение сделки, подписи участников, их обязанности, подробную опись недвижимости с адресом и всеми характеристиками. Отдельно описывается имущество квартиры, прилагаются фото всех предметов интерьера и бытовой техники. Договор должен содержать сведения о длительности аренды: на сколько дней она заключается, а также время сдачи, когда будет осуществлен возврат квартиры владельцу. Не забудьте отметить, какая у арендатора может наступить ответственность при нарушении пунктов договора, пропишите суммы залога, стоимость аренды за одни сутки и общую сумму за все дни аренды. К договору необходимо приложить акт приема и передачи квартиры.

Читайте также: В чем отличия договора найма от договора аренды

Налоги и обязательства собственников при сдаче в аренду

Финансовая сторона краткосрочной аренды также вызывает определенные вопросы. Да, арендодателем обязательно должны оплачиваться налоги, причем, совершенно неважно, сдает ли он дом, квартиру или другой вид недвижимости. Налоговая ставка напрямую зависит от того, чем является владелец жилья (физическое или юридическое лицо), какой налоговый режим он выбрал.

Физическое лицо оплачивает 13% от каждой сделки, ИП — 6%, самозанятые граждане — 4%. Если арендатором выступает юридическое лицо, тогда ставка налога такой же, как у индивидуального предпринимателя — шесть процентов. При выборе налогового режима в пользу самозанятости необходимо учитывать общий доход со сдачи недвижимости. Так, за один год сумма дохода не должна превышать 2,4 миллиона рублей. Если владелец сдает больше одной жилплощади и общий доход превышает указанный порог, собственнику необходимо зарегистрироваться как ИП.

Неуплата налогов приведет к штрафу, размер которого составляет 20% от долга. Если дело будет передано в суд, тогда штраф достигнет 40%. К этим процентам также прибавится сумма всего долга, а это совсем немало при перерасчете на рубли. Если будет доказано, что владелец недвижимости намеренно не платил налоги, на него заведут уголовное дело. Это крайне неприятная ситуация, последствиями которой станут судимость, огромный штраф, возможность лишения свободы на срок до одного года. Проще оформиться как самозанятый или ИП, работать в открытую, не скрывая себя и свои доходы.

Как подготовить квартиру к посуточной сдаче

При подготовке жилья к краткосрочной аренде следует опираться на общие требования:

• в квартире должен быть хороший косметический ремонт;

• нужно приобрести необходимые предметы мебели и техники;

• особое внимание уделите сантехнике: именно она чаще выходит из строя при посуточной аренде;

• обеспечить безопасность и чистоту;

• купить постельное белье, полотенца, туалетные принадлежности;

• провести интернет и Wi-Fi;

• отснять красивые фотографии квартиры для создания привлекательных объявлений.

Также необходимо понимать свою целевую аудиторию. Кто эти люди, чем они занимаются, сколько человек вы можете принять. Поэтому адаптировать квартиру необходимо так, чтобы арендаторам было максимально удобно. Для этого нужна одна или несколько кроватей, диван, стол со стульями. Из бытовой техники в квартире должны быть: холодильник, стиральная машина, плита с духовкой, микроволновка, телевизор, утюг, фен, чайник. Для обеспечения безопасности необходимо установить датчик дыма, пожарную сигнализацию, систему защиты, которая сработает при возможных протечках.

Оставьте для гостей подробные инструкции, как следует обращаться с бытовой техникой и оборудованием, напишите план действий при возникновении различных проблем. Владельцам недвижимости необходимо быть на связи круглосуточно, вежливо отвечать на вопросы и просьбы арендаторов во время их проживания. Подготовьте для гостей карты своего города, буклеты по достопримечательностям, информацию о ресторанах и кафе рядом с домом.

Создание объявлений невозможно без красивых и информативных фотографий. Если вы обладаете определенными навыками фотографирования, тогда у вас все получится. В противном случае обратитесь к услугам профессионального фотографа, чтобы показать свою квартиру в лучшем свете. Размещать объявления следует на специализированных площадках, сайтах посуточной аренды, через соцсети.

Как минимизировать риски при сдаче жилья на короткий срок

Подружитесь со своими соседями и заранее предупредите их о том, что собираетесь сдавать свое жилье в краткосрочную аренду. Заключите письменный договор с арендаторами, даже если они снимают у вас жилье всего на один день. Включите в договор опись имущества и квартиры, акт по приему и сдаче, порядок оплаты. Используйте онлайн-сервисы для проведения платежей, заключения договоров.

Установите отличные замки на входную дверь. Для краткосрока удобен электронный замок с паролем, а не ключами. Так вы сможете обеспечить бесконтактное заселение, а пароль сможете каждый раз менять дистанционно. Регулярно проверяйте состояние жилплощади, а после выезда гостей выявляйте ее возможные повреждения.

Внимательно присматривайтесь к будущим арендаторам — среди них встречаются мошенники и подозрительные лица. Поэтому всегда запрашивайте копии паспортов всех проживающих, а не только реквизиты для договора аренды. Не забудьте, что владелец недвижимости, которую он сдает на любой срок, обязан платить налоги и вести отчетность по своей деятельности.

В качестве дополнительной меры, Урбан Медиа рекомендует позаботиться о страховании квартиры еще до того, как владелец оформит первый договор аренды. Страховать недвижимость следует от пожаров, затопления, кражи и прочих неприятных последствий. Кроме этого, наличие страховки благоприятно скажется на мнении ваших соседей в пользу краткосрочной аренды.

Главное

1. Квартиру, как и другие виды недвижимости, можно сдавать на короткий срок

2. Краткосрочная аренда более выгодна, если жилье сдается регулярно

3. Владельцы недвижимости обязаны и платить налоги

4. С арендатором заключается письменный договор.