Выбираем
2
88

Как выбрать квартиру для инвестиций

Фото: unsplash.com

Фото: unsplash.com

Квартиру для инвестиций выбирают два типа покупателей. Первые — те, кто хочет заработать на растущей стоимости квартиры, перепродав её. Вторые — те, кто хочет сдавать жильё в аренду, получая стабильный доход.

У обоих вариантов есть сторонники и ярые противники — некоторые считают, что лучше постоянный небольшой доход от аренды, а кому-то кажется, что проще продать, чем постоянно делать косметический ремонт для новых жильцов. Но мы не будем рассматривать конкретные за и против — мы хотим рассказать о том, как правильно выбрать квартиру для инвестиций.

Где искать информацию

Если вы хотите купить вторичное жильё, то всё просто: выезжайте на место, изучайте окрестности, в конце концов, разговаривайте с жильцами — информации много, остаётся только её собрать.

Но выгоднее — вкладывать деньги в новостройку, особенно на стадии закрытых продаж. Вы можете обратиться в агентство недвижимости как инвестор и сделать выгодное вложение до того, как рост цен «съест» потенциальную прибыль. Математика простая: чем ниже стоимость, по которой вы покупаете инвестиционное жильё, тем больше прибыль вы в итоге сможете получить.

Но в этом случае данные по выбранному жилому комплексу нужно действительно искать.

Информация на сайте и в буклетах застройщика может быть сильно преувеличена, да и появляется она ближе к официальному старту продаж. Намного более выигрышная стратегия — изучать специализированные форумы, сайты о недвижимости и телеграм-каналы. Здесь можно найти данные о том, какие жилые комплексы будут строиться в ближайшее время, насколько они привлекательны, насколько реальность соответствует планам застройки, какие ожидаются цены и так далее. Кроме того, на форумах можно задавать вопросы экспертам — например, тем, кто давно и успешно занимается инвестициями в недвижимость.

Изучение рынка — важный этап подбора квартиры для инвестиций. Если купить квартиру, поддавшись импульсу, такой инвестиционный «проект» может не принести ничего, кроме разочарования.

В то же время, этот этап — лишь самое начало пути. Что еще необходимо для успешных инвестиций в недвижимость — разбираемся вместе с Урбан Медиа.

Определите свою аудиторию

Опишите максимально детально портрет вашего будущего арендатора или покупателя.

  • Во-первых, это позволит отсеять тех, с кем не хотелось бы иметь дела. Эта категория у каждого инвестора своя: некоторые не доверяют одиночкам-тусовщикам, другие — не в восторге от того, что арендную квартиру будут разносить дети.

  • Во-вторых, вы сможете заранее понять, что нужно обеспечить в квартире, чтобы привлечь потенциального покупателя — Wi-Fi, бытовую технику, наличие места для хранения и так далее.

  • Но самое главное — вы поймёте, какой эта квартира вообще должна быть, и где, в идеале, должна располагаться.

Если вы планируете сдавать квартиру студентам, вам подойдут жилые комплексы вблизи учебных заведений и развитой развлекательной инфраструктуры.

Если вам интересны как потенциальные покупатели и арендаторы семьи с детьми, лучше выбирать дома в удобных недорогих районах. Также плюсом будет наличие рядом парка или сквера.

Если решили, что ваша золотая жила — краткосрочная аренда для туристов, лучшим выбором станут небольшие апартаменты в центре города, с удобным доступом к ЖД-станции или аэропорту.

Чаще всего для инвестиций покупают новостройки. Фото: Урбан Медиа
Чаще всего для инвестиций покупают новостройки. Фото: Урбан Медиа

Какую квартиру лучше купить для инвестиций

Можно сказать, что для продажи в перспективе логичнее брать двух-трёхкомнатное жильё, а для аренды достаточно однокомнатной или «однушки». Ведь большие квартиры чаще интересуют семейных людей, а квартиры небольшой площади — выбор студентов, туристов и прочих «свободных художников».

Однако на самом деле и «однушки» часто покупают, и трёхкомнатные готовы брать в аренду — например, семьи с детьми, которые не готовы приобрести жильё, но могут позволить себе его снимать.

Так что на первый план выходят не площадь и планировка, а несколько иные факторы.

В том числе:

  • транспортная доступность и расположение;

  • экологическая обстановка в районе;

  • инфраструктура — от кафе и ресторанов до детских садов и больниц;

  • наличие неблагоприятного соседства,

  • перспективы развития прилегающих территорий и территории самого ЖК.

Всё это кажется очевидным, если не вдаваться в подробности. Близость инфраструктуры и отсутствие неблагоприятного соседства важны при покупке недвижимости для любых целей. Поэтому мы хотим разобрать все эти факторы подробнее, чтобы наглядно объяснить, как оценить ликвидность квартиры для инвестиций.

Транспортная доступность

Это действительно первое, на что следует обратить внимание, если вы хотите взять квартиру с целью сдавать её в аренду или перепродать через несколько лет.

Оцените, насколько удобно добираться от конкретного ЖК, который вы рассматриваете. Ограничивайте понятие «удобно» зоной в пределах километра, если вас интересует, как выбрать квартиру для инвестиций в Казани. Для более мелких городов эта зона, конечно, будет меньше.

Будьте внимательны: станция метро в 100 метрах от дома отвечает критерию доступности, но это не всегда оптимальный выбор — такое место может показаться слишком суетным. Студию или однокомнатную квартиру в таком месте с удовольствием снимет человек без детей, для которого важнее всего мобильность. А вот реализовать «двушку» или «трёшку» уже будет сложнее.

Экологический фактор

Ему сейчас уделяют всё больше внимания — причём, не только семьи с детьми, но и вообще все категории арендаторов и покупателей.

Близость парка, лесопарковой зоны или зоны отдыха — однозначный плюс, если вы хотите купить квартиру для инвестиций. А окна, выходящие на оживлённую магистраль, которая не утихает даже по ночам, — однозначный минус.

Инфраструктура

Здесь имеет смысл отталкиваться от портрета потенциального покупателя/арендатора, который вы составили в самом начале. Для каждой категории будет иметь значение определённая инфраструктура.

Семья с детьми не оценит наличие ночного клуба на соседней улице, но зато будет довольна, что не нужно далеко ездить в поликлинику или за продуктами.

А вот для одиноких людей намного важнее будет развлекательная инфраструктура, чем наличие школ, детских садов и больниц, которые для них не актуальны.

Наличие неблагоприятного соседства

С одной стороны, если дом может похвастаться хорошей транспортной доступностью и привлекательной ценой, недвижимость будет пользоваться спросом — даже если он окружён промзоной.

Но в идеале, конечно, если вы хотите купить квартиру под инвестиции, рядом с ЖК не должно быть ТЭЦ, свалок, отстойников, кладбищ, заводов и всех прочих прелестей индустриализации — всё это будет влиять на привлекательность квартиры как для арендаторов, так и для покупателей.

Перспективы развития

Возможно, сейчас в районе нет школы — но она появится. Или городские власти уже выделили территорию под парк. Подобные факторы повышают лояльность потенциальных покупателей. И, кроме того, позволяют увеличивать стоимость жилья.

Что ещё имеет смысл учитывать

Планировка, расположение, метраж

Не очень привлекательными могут казаться маленькая кухня, длинный коридор, смежные комнаты и совмещённый санузел. А вот квадратные комнаты, лоджии, наличие гардеробной или кладовки станет плюсом как для покупателя, так и для арендатора.

Меньше интереса неизменно вызывают квартиры на первом и последнем этаже, а также угловые варианты — это, как правило, сказывается даже на стоимости квартиры.

В плане метража работает правило «всё хорошо в меру». Конечно, найдутся и те, кого заинтересуют большие квартиры со множеством комнат и панорамными окнами. Но намного проще будет продать (да и сдать тоже) хорошо спланированную функциональную «однушку» или «евродвушку» комфорт-класса.

Самые популярные объекты для инвестиций - квартиры площадью 30-60 кв.м.
Самые популярные объекты для инвестиций - квартиры площадью 30-60 кв.м.

Особенности дома

Более востребованными остаются новостройки и относительно новые дома. Среди старых проектов исключение составляют «сталинки» — многие до сих пор предпочитают их модным новостройкам. Также предпочтение чаще отдают кирпичным или монолитным зданиям, а не панельным — это связано с тем, что возможности для перепланировки у «панелек» значительно ограничены.

Стоимость жилья и ремонта (если вы планируете его делать)

Не последний по важности фактор, ведь главная цель инвестирования — получить прибыль от сдачи в аренду или при перепродаже квартиры.

Наличие «изюминки»

Сейчас найти действительно уникальную квартиру на рынке недвижимости Казани не так то и просто. Вариантов планировок не много, инфраструктура в новостройках примерно аналогичная, транспортная доступность одинаково важна в любом проекте… поэтому приобретают особое значение уникальные детали. Например, панорамные окна. Или лучший вид на закаты в городе. Или необычное соседство.

Вы хотели бы жить здесь сами?

Это действительно хороший критерий. Представьте, что вы не выбираете, какую квартиру купить для инвестиций, а сами рассматриваете для покупки или долгосрочной аренды вот эту самую квартиру, которую уже почти решились купить. Чем бы она привлекла вас? И привлекла бы вообще?

Золотая середина

Кого-то в меньшей степени волнует наличие автобусной остановки или метро под окном, зато очень интересует возможность бегать в парке по утрам. Кому-то вообще неважно, есть ли в окрестностях жилого комплекса инфраструктура, ведь он планирует уезжать отсюда рано утром и возвращаться поздно вечером. У квартиры может не быть продуктового магазина в шаговой доступности — зато из окон будет открываться потрясающий вид на закат. А удалённость новостройки от цивилизации вполне может быть скомпенсирована наличием уединённого озера в зелёной зоне.

Получается, что нет хороших и плохих квартир, и нет такой уж большой разницы, какую квартиру выбрать для инвестиций, — для каждой найдётся свой покупатель/арендатор.

Но приобретать недвижимость, не собрав необходимую информацию, ориентируясь исключительно на логику «да всё равно кто-нибудь её купит», не стоит.

Вы должны понимать все плюсы и минусы жилья, чётко представлять портрет будущего арендатора (или покупателя), знать, как «продать» эту конкретную квартиру — на какие преимущества сделать ставку.

2
89
Обсуждения
2 Комментарии

Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий

Горожанин
Из своего опыта посуточной аренды жилья могу сказать, что это хорошая, но очень хлопотная инвестиция. Если вы готовы постоянно решать какие-то проблемы, связанные с клиентами и соседями, то это ваш бизнес.
Ответить
Андрей Риэлтор
Раньше я считал, что покупка квартиры с точки зрения инвестирования — не самое лучшее решение. Доходность низкая, длинный срок окупаемости. Сейчас же все изменилось: инфляция сжирает имеющиеся запасы, а инвестиции в те же акции не дает нормальной доходности (вероятнее в минус уйти, чем доход получить). И теперь я в поисках варианта вложения в бетон.
Ответить