Формы владения
Тайское законодательство содержит множество особенностей, незнание которых может превратить покупку недвижимости в финансовые потери и юридические проблемы. Один из таких подводных камней — формы владения и все, что с ними связано.
Фрихолд
Полная собственность (фрихолд) подразумевает классическое «полное владение» недвижимостью. Но есть ограничения для иностранцев, например, владеть можно только квартирами в кондоминиумах. При этом есть квота — не более 49% общей площади квартир могут принадлежать иностранцам, остальные 51% должны быть в собственности тайцев или оформлены в долгосрочной аренде. Кроме того, дома и виллы можно оформить лишь частично — само здание в собственность, а землю в аренду.
При покупке квартиры в новостройке важно убедиться, что иностранная квота еще не исчерпана.
Лизхолд
Это оформляемый в Земельном департаменте долгосрочный договор аренды. Стандартный срок — 30 лет, с возможностью продления еще на 30 лет два раза. На практике это часто подается как конструкция «30+30+30».
Самый главный риск — ненадежность после первых 30 лет. Предварительное соглашение о продлении на второй и третий срок может быть оспорено. Также владелец земли (арендодатель) вправе потребовать за продление неподъемную сумму. Безопасность покупателя в этом случае зависит от добросовестности арендодателя.
Еще один нюанс — падающая ликвидность и стоимость. «Важно отметить, что при продаже недвижимости, оформленной в лизхолд, владелец продает остаток лет владения. Пример: собственник купил квартиру, владел ею 10 лет и решил продать. В таком случае он перепродает оставшиеся 20 лет с правом продления контракта на 30+30 лет. Получается, что он реализует 80 оставшихся лет. В связи с этим цена квартиры при продаже будет снижаться с каждым годом», — комментирует основатель и CEO агентства недвижимости Undersun Estate Богдан Дячук.
Но есть решение — многие застройщики при перепродаже вторички предлагают обнулить срок, поэтому новый владелец купит квартиру на 30+30+30 лет. Этот момент должен быть прописан в договоре при первичной покупке недвижимости, а при выборе вторички это нужно проверять отдельно.
Налог при продлении также можно назвать подводным камнем покупки в лизхолд. При регистрации первоначальные затраты ниже (около 1,1% от цены контракта). Однако этот сбор (регистрационный и гербовый) покупателю придется платить заново каждые 30 лет при продлении контракта, исходя из зафиксированной в договоре стоимости недвижимости.
Закон о землевладении иностранцами
Как мы написали выше, в Таиланде иностранцам запрещается прямое владение землей. Из этого вытекают несколько схем покупки недвижимости, каждая из которых несет риски.
Вилла — фрихолд, земля — лизхолд
Покупатель становится полным владельцем виллы (здание оформляется в собственность), а земельный участок под ней придется оформить в долгосрочную аренду.
Это таит в себе риск «разделенной судьбы» — право собственности на виллу и право аренды на землю юридически связаны, но это два разных актива. В случае разногласий с владельцем земли или проблем с продлением аренды право владеть домом, который стоит на этой земле, может быть оспорено.
И вилла, и земля — лизхолд
В таком случае покупатель оформляет единый договор долгосрочной аренды на весь имущественный комплекс — и на землю, и на стоящую на ней виллу.
Главный риск здесь — полная зависимость от арендодателя. Покупатель не будет являться собственником даже здания. Его права определяются договором аренды, поэтому любая ошибка в его составлении, смерть арендодателя или смена собственника земли могут поставить под угрозу владение недвижимостью.
Во всех случаях права иностранца регистрируются в Земельном департаменте: либо как право собственности на строение/квартиру, либо как зарегистрированная долгосрочная аренда, добавляет эксперт.
Риск застройщика
В Таиланде нет эскроу-счетов, на которых деньги хранятся в банке до конца стройки. Застройщик возводит объект за счет собственных средств и платежей покупателей. Из-за этого цены ниже, но риски выше.
Если у компании закончатся деньги или возникнут проблемы, стройка может остановиться на какое-то время или навсегда. В крайнем случае покупатель частично или полностью потеряет свои деньги.
Поэтому главное правило — покупать у проверенных застройщиков, особенно на этапе котлована.
Эксперт советует обращаться к застройщикам с готовыми проектами и хорошими отзывами, избегать новичков. Не нужно полагаться на слова — следует проверять документы на землю и разрешение на строительство. Лучше всего доверить это агентству недвижимости — их услуги обычно бесплатны, так как комиссию платит застройщик.
Также перед покупкой можно обратиться к юристу, чтобы комплексно проверить объект. По итогам специалист подготовит письменное заключение с рисками и рекомендациями: стоит ли подписывать договор, что в нем нужно поменять, или от этой сделки лучше отказаться.
Обязанности собственника
После получения ключей и документов наступает пора регулярных обязательств, о которых владельцы иногда забывают. Всего у собственников недвижимости в Таиланде есть три основных блока регулярных платежей.
Годовой налог
С 2020 года в Таиланде действует единый налог на землю и строения. Для жилой недвижимости ставка низкая — около 0,02-0,1% в год от стоимости объекта. На практике для большинства квартир это выходит в несколько тысяч бат ежегодно.
Регулярные платежи за комфорт
Это, пожалуй, самые ощутимые ежегодные траты. Собственник квартиры или виллы в таунхаусном поселке обязан вносить ежемесячные эксплуатационные платежи. Они покрывают охрану территории, уборку общих зон, обслуживание бассейнов, фитнес-залов и другой инфраструктуры.
Богдан Дячук предупредил, что размер платежей фиксируется в договоре купли-продажи и рассчитывается за квадратный метр. Средний диапазон — от 40 до 100 бат (97-243 руб.) за «квадрат» в месяц. Обычно эта сумма оплачивается не каждый месяц, а одним годовым платежом управляющей компании застройщика. И эта сумма может вырасти со временем.
Единовременные взносы
Покупка новостройки влечет за собой единовременные взносы. Первый из них — sinking fund (фонд капитального ремонта). Это вклад покупателя в будущее здания. Деньги накапливаются и тратятся на крупный ремонт, например, покраску фасада или замену лифтов, обычно через 5-10 лет после сдачи дома. Размер взноса может быть существенным.
Еще один взнос — платеж государственным службам за подключение воды и электричества, установку счетчиков. Его размер обычно не превышает 20 тыс. бат (48,6 тыс. рублей).
Рекомендуем перед покупкой запросить у застройщика или агента полный расчет ежегодных и единовременных сборов, чтобы сделка не обернулась финансовой ношей.
Главное
Покупка недвижимости в Таиланде требует осмотрительности и понимания местных реалий. Чтобы инвестиция была безопасной, помните о рисках:
-
Выбирайте оптимальную форму владения: фрихолд требует соблюдения квот и правил перевода денег, а лизхолд влечет за собой зависимость от арендодателя и снижение ликвидности объекта.
-
Помните о запрете владения землей: любые схемы с виллами — юридический компромисс, требующий грамотного оформления.
-
Учитывайте отсутствие эскроу-счетов: вы напрямую финансируете застройщика, поэтому рискуете столкнуться с недостроем.
-
Заранее планируйте скрытые и регулярные расходы: ежегодные налоги, взносы на содержание и фонд капремонта могут увеличить стоимость владения.
-
Не экономьте на помощи: надежные агентство и юрист — главная страховка от финансовых потерь и проблем.
Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости бесплатно проконсультируют вас.
Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий