Из Казани на Пхукет: история покупки квартиры для инвестиций

Как я решила купить квартиру в Таиланде

Я уже несколько лет жила в Юго-Восточной Азии. Объездила почти все: исследовала Камбоджу, Шри-Ланку, Бали, жила на Фукуоке. Каждый остров был хорош по-своему, но возвращаться хотелось именно на Пхукет. Здесь есть, все откликается мне — бирюзовое море, незабываемые закаты и ощущение, что жизнь течет свободнее и ярче.

Все это время я снимала жилье, но где-то глубоко внутри зрела мечта: иметь свой уголок, куда можно возвращаться. Переломный момент настал неожиданно, когда мой знакомый, работавший с недвижимостью, сказал без обиняков: «Продавай квартиру в Казани и покупай на Пхукете». И он так четко разложил все по полочкам — по финансам, перспективам, даже по формату жизни, что впервые в голове промелькнула мысль: «А ведь это реально».

А через пару недель жизнь сама подтолкнула меня к решению: арендаторы квартиры в Казани сообщили, что съезжают. Внутри меня что-то щелкнуло: это мой шанс, и нельзя его упускать. Поэтому не стала продлевать аренду жилья в Камбодже, а решила начать писать новую главу моей истории под названием «Свой дом на Пхукете».

Читайте также «Если вы хотите жилье без плесени, значит, вы не хотите жить на Бали»

Арифметика в пользу Тая

Мечты мечтами, но за каждым действием с недвижимостью должен стоять финансовый расчет. Начну с глобального. Тайский бат — одна из самых стабильных и надежных валют в мире. На протяжении 20 лет инфляция там минимальная, около 2%.

Если говорить о выборе локации, то именно на Пхукете — один из самых растущих и востребованных рынков. Для сравнения:

• Паттайя — бюджетное жилье, и турист такой же, а море грязное.

• В Бангкоке очень большая конкуренция от китайцев, они покупают по 100 юнитов и давят всех ценами. В столице выгодно сдавать недвижимость посуточно, но это противозаконно без лицензии — грозят штрафы и уголовная ответственность. Оформлять лицензию дорого даже для компаний, не говоря уже о физлицах. Плюс Бангкок ближе к сейсмическим зонам.

• На Пхукет едут более состоятельные туристы, в него вливается масса инвестиций, и есть большие планы на развитие инфраструктуры острова. Поэтому недвижимость дороже и востребованнее. В высокий сезон здесь практически не найти жилья.

Все это мы просчитывали с моим экспертом Виталием. По его оценкам, стоимость недвижимости в портфеле инвесторов прибавляет в год порядка 10%.

Я рассуждала так: покупка недвижимости в Таиланде — это инвестиции в валюте, это такая же диверсификация моих вложений. С точки зрения финансов это очень правильно. Если говорить о курсе доллара, то сейчас он по 80 рублей, к концу года станет 100 рублей, и тогда стоимость моей недвижимости автоматически вырастет на 25% в рублях.

Считаем дальше. Сдача в аренду двухкомнатной квартиры в 59 кв.м в Казани приносила мне 500 долларов ежемесячно (для удобства привожу цены в американских долларах по курсу на июль 2025 года), плюс арендаторы оплачивали коммунальные услуги. Если бы состояние квартиры было лучше, то ее можно было бы сдавать за 650 долларов. Стоимость на момент продажи составила около 150 тыс. долларов. Да, еще был такой благоприятный фактор, что курс доллара как раз низкий. И, соответственно, конвертация тоже самая выгодная.

Двухэтажный лофт в 35 «квадратов» на Пхукете стоил 130 тыс. долларов. Площадь меньше, зато находится в новом кондоминиуме с 5 бассейнами в топовой локации Найхарн возле моря. В квартире все «под ключ»: ремонт, мебель, техника (телевизор, холодильник, кухонная плита, микроволновка, чайник и небольшой набор посуды).

Стоимость арендной платы на Пхукете зависит от сезона: с ноября по февраль цены в 2-3 раза выше. При годовом контракте можно сдавать квартиру за 600 долларов, плюс жильцы оплачивают воду и электричество по счетчикам. Фиксированные ежегодные платежи «закрывает» хозяин — примерно 700 долларов.

При аренде на месяц картина совершенно другая. В тот же сезон дождей эту квартиру можно сдавать за 500-600 долларов, в высокий сезон стоимость аренды доходит до 2000 долларов, но можно поднять и выше. Таким образом, всего за три самых жарких месяца, с декабря по февраль, можно заработать 6000 долларов — это годовая сумма со сдачи квартиры в Казани. Плюс лофт продолжит зарабатывать в оставшиеся 9 месяцев года.

Читайте также Фрихолд и лизхолд: различия и особенности форм владения недвижимости в Таиланде

Показатель	Квартира в Казани (59 кв.м)	Квартира на Пхукете (35 кв.м)
Стоимость объекта	150 000 долларов	130 000 долларов
Формат	Вторичное жилье, требует ремонта	Новостройка, ремонт и мебель под ключ
Локация	Казань, жилой район	Пхукет, район Найхарн, рядом с морем
Доход от аренды (годовой контракт)	500 долларов/месяц	600 долларов/месяц
Доход от аренды (низкий сезон)	-	500-600 долларов/месяц
Доход от аренды (высокий сезон)	-	1800-2000 долларов/месяц
Фиксированные расходы	-	700 долларов/год
Итоговая доходность за год	~ 6000 долларов	~ 10000-15000 долларов (в зависимости от сезона)
Перспектива роста стоимости	умеренная	~ 10% + валютная переоценка

Продала квартиру в Казани с чатом GPT

Прилетев в Казань, обнаружила свою квартиру в настолько печальном состоянии, что не смогла сдержать слез. Там жила семья из СНГ с детьми. Выглядели они прилично, но поступили с квартирой совсем неприлично: обои были разодраны и изрисованы, диван сломан, кухонный гарнитур разваливался. Конечно, мебель была уже не новая, да и ремонт не из разряда евро, но все было добротное. Квартиранты съехали до моего приезда, не оплатив коммуналку за 3 месяца. Депозита в 15 тыс. рублей было явно недостаточно, чтобы покрыть долги и привести квартиру в чувство.

Ее нужно было срочно готовить к продаже, так что три дня я буквально жила с тряпкой и отверткой: отмывала стены, правила мелкие поломки, чинила мебель и сантехнику.

Признаем честно: моя квартира была не самым привлекательным лотом — хотя она в центре города, на ул. Вишневского, но со старым ремонтом, перепланировкой и на первом этаже. И все же я решила: продавать буду сама. Раньше уже пыталась это сделать — три года назад и подключала агентство, и прилагала собственные усилия, но квартира так и осталась со мной, несмотря на то что рынок тогда был куда благоприятнее. Почему же сейчас все должно было получиться иначе?

Ответ нашла в себе. Я называю себя «продавцом счастья» — работая с мышлением людей, помогаю им создавать желаемую реальностью. Я представила образ «своего покупателя» — человека, которому понравится именно моя квартира со всеми ее особенностями. И все, что раньше считалось минусами, я превратила в плюсы. Например, первый этаж. Обычно люди опасаются запаха подвала и холода. Я честно написала: «Запахов здесь нет, потому что внизу офисы. А квартира теплая, ведь фактически это уровень второго этажа». Даже попросила ChatGPT помочь мне составить текст объявления. Получилось настолько «вкусно», что самой захотелось купить эту квартиру.

Результат не заставил себя ждать: вечером выложила объявление, а уже утром посыпались звонки. Откликнулись четыре покупателя, они даже устроили торги за квартиру: кто предложит больше. А через месяц один из них внес задаток. Так всего за полтора месяца я продала квартиру — по рыночной цене, за наличные и без участия риелторов. Эти деньги и стали ключом к моей мечте. На них я купила квартиру на Пхукете! Еще и сдача осталась.

Выбрала квартиру в Таиланде в районе без цунами

Пока я продавала квартиру в Казани, в агентстве недвижимости на Пхукете подбирали для меня варианты по моим запросам. Основная цель — инвестирование. У меня были некоторые опасения по поводу цунами на Пхукете, поэтому рассматривали варианты, где их последствия не такие пугающие.

• Район Бангтао на севере острова — классный, но очень много конкуренции

• Район Камала — менее застроенный, мало конкуренции, но отзывы о кондоминиумах, которые были в продаже, не очень

• Район Найхарн — популярное и дорогое место на Пхукете, где очень много русских.

В этом вопросе я полностью прислушалась к мнению Виталия (моего эксперта), так что выбор пал на Найхарн. Кондоминиум находится в 15 минутах ходьбы до пляжа, рядом озеро Найхарн и магазины. На территории кондоминиума есть фитнес-центр, рестораны, два бассейна на крышах, три бассейна между корпусами, два из них с мини-аквапарком. В каждом корпусе прачечные, есть спа, услуга по заказу еды в номер.

За мой бюджет можно было купить двухуровневый лофт. Виталий посмотрел несколько квартир и выбрал варианты с лучшим видом. Без предоплаты за мной забронировали две квартиры, чтобы я могла выбрать между ними. Осталось оформить имущество.

Оформление квартиры обошлось в 12 тыс. долларов

В Таиланде существуют два основных типа владения недвижимостью: freehold и leasehold. Они кардинально отличаются по правам собственника, сроку владения и возможностям распоряжения имуществом. В первом случае это право полной собственности без ограничений по времени, а второй вариант — долгосрочная аренда.

Мне было спокойнее оформить квартиру в полную собственность, процедура обошлась в 12 тыс. долларов. Как и в России, агентство недвижимости работает с застройщиками, и те оплачивают риелторские услуги. Поэтому оно не берет дополнительных комиссий с покупателей, зато полностью сопровождает сделку.

Как оказалось, купить квартиру за рубежом, в данном случае на Пхукете, можно не выезжая из России. Сейчас есть возможность перевести деньги и заверить договор электронно-цифровой подписью через смартфон. Многие инвесторы и частники так приобретают по несколько квартир и вилл.

У меня же это был первый опыт, и 130 тыс. долларов — слишком серьезная сумма, чтобы решиться на сделку «в одно касание». На руках у меня были рубли, которые нужно было конвертировать в тайские баты. Это можно делать разными путями — через перевод рублей или криптовалюты в агентство. Я выбрала удобный вариант и все же отправилась на Пхукет, чтобы самой завершить сделку и впервые получить ключи от своей квартиры у моря.

Забегая вперед, скажу, что по прилете на Пхукет я арендовала квартиру в этом же кондоминиуме и, так сказать, прочувствовала все прелести на себе. И уже ни капли не сомневалась в своем решении.

Процедура купли-продажи оказалась прозрачной: сначала мы подписали договор и внесли задаток, потом внимательно перечитали и оформили основной договор. Он был у меня на руках буквально через четыре дня после возвращениям на остров.

Вообще документы на собственность оформляет застройщик в земельном департаменте, процесс может занять несколько месяцев, после этого оригинал хранится у застройщика в сейфе, документ можно забрать в любой момент.

Так как квартира ранее числилась на балансе застройщика и сдавалась, он учел мои замечания и просьбы — подкрасил стены, обновил полы, поставил новый диван и столик и добавил еще два стула и 2 набора посуды.

Через две недели после покупки квартира была полностью готова к проживанию. И я решила остаться в ней сама — по крайней мере, до начала высокого сезона.

Тюнинг и фотосессия для конфетки

На том, что застройщик обновил мебель и устранил мелкие недочеты, я не остановилась. По совету Виталия сделала апгрейд, чтобы сдавать квартиру дороже и выгодно отличаться от других предложений в комплексе. Обычно в таких кондоминиумах максимум добавляют пару подушек, плед или картину. Я же решила создать настоящий комфорт для жизни:

• поставила большой холодильник, заменила диван и дизайнерский стул в спальню

• добавила столик на балкон, торшер, сушилку, полочки в ванной, зеркало с подсветкой

• сделала полный набор посуды на 4 человека, контейнеры, плечики, технику (пылесос, тостер, блендер) и базовые продукты типа соли, сахара, масла.

Когда апгрейд будет завершен, приглашу фотографа с квадрокоптером, чтобы снять квартиру внутри и территорию снаружи. Хочу создать ее бренд в Telegram, ведь бренд — это всегда про ценность и возможность сдавать дороже в высокий сезон.

А в низкий сезон планирую жить в квартире сама и наслаждаться комфортом.

Тем, кто тоже мечтает о зарубежной недвижимости, хочу сказать: это более доступно, чем кажется, и это не так страшно, как представляется. Очень важно, когда вам помогают на всех этапах, за что я благодарна агентству и Виталию. Пхукет очень привлекателен не только для покупателей недвижимости, но и для тех, кто хочет на этом заработать легкие деньги. Поэтому на острове стало много «случайных» риелторов, у которых нет ни опыта, ни достаточных знаний об особенностях местного рынка. Если вы планируете покупать недвижимость, ищите таких ребят и такие агентства, которые работают под ключ и непосредственно с застройщиками. Благодаря поддержке эксперта моя покупка прошла максимально комфортно и безопасно.

Сейчас я вышла на новый для себя уровень, наконец-то, сбылась мечта! Я наслаждаюсь и радуюсь. Возможно, когда-то захочу сама сюда переехать. И, конечно же, я передам по наследству выгодное вложение. Вот такой капитал теперь есть у моего сына.