Фрихолд и лизхолд: различия и особенности форм владения недвижимости в Таиланде

Сергей Орлов Корреспондент, специалист по недвижимости

16 ноября 2025 15:32

Фрихолд и лизхолд: различия и особенности форм владения недвижимости в Таиланде

фото: Урбан Медиа

Покупка недвижимости в Таиланде — это не только воплощение мечты о жизни в тропическом раю, но и выгодная инвестиция. Тем более сейчас, когда тренды на рынке недвижимости сформировали небывалый «бум» спроса тайского жилья для россиян. Но важно правильно выбрать форму владения, которая определит ваши права, налоговые обязательства и возможности на годы вперед.

Что такое фрихолд

Что такое лизхолд

Преимущества и недостатки фрихолда и лизхолда

Особенности владения недвижимостью в Таиланде

Два ключевых понятия, с которыми столкнется любой иностранный покупатель — это фрихолд (freehold) и лизхолд (leasehold). Разберем все нюансы, преимущества, риски и юридические тонкости каждой из этих форм.

Что такое фрихолд

Фрихолд (Freehold) — это наиболее полная форма владения недвижимостью, эквивалентная бессрочному праву частной собственности. Если провести аналогию с российским законодательством, так в нашей стране называется частная собственность. Оформив объект во фрихолд, вы становитесь его полноправным и постоянным владельцем. Ваше право регистрируется в официальном государственном реестре — Земельном департаменте Таиланда (Land Department), аналог нашего ЕГРН. Ключевым документом, подтверждающим ваше право, является «чанот» (Chanote) — свидетельство о собственности, в котором содержатся все технические характеристики объекта, а также данные о текущем и предыдущих собственниках. То есть, как наш вариант — выписка из ЕГРН с элементами технического паспорта помещения.

Важно! Для иностранного гражданина возможность приобретения недвижимости во фрихолд строго регламентирована. Физическое лицо может приобрести фрихолд только на апартаменты (кондо) в зарегистрированном кондоминиуме. Критически важным моментом является соблюдение квоты для иностранцев: 49/51. Это означает, что не более 49% от общей площади всех помещений в здании могут принадлежать иностранцам, остальные 51% должны находиться в собственности тайских граждан или тайских юридических лиц.

Обязательным условием для регистрации является предоставление справки FET (Foreign Exchange Transaction Form), которая подтверждает, что средства для покупки были легально ввезены в страну из-за рубежа и конвертированы в баты — местную денежную единицу. Своего рода — банковское письмо, которые выдает банк для подтверждения.

Что такое кондоминиум: правила содержания, плюсы и минусы

Что такое лизхолд

Лизхолд (leasehold) — это форма долгосрочной аренды недвижимости, которая регистрируется государством и дает арендатору (лизхолдеру) исключительное право владения и пользования объектом на продолжительный срок. В данном случае вы не становитесь собственником объекта, а приобретаете право аренды на заранее оговоренный период. Ключевое отличие от аналогичной российской долгосрочной аренды (найма) жилого помещения заключается в том, что максимальный срок по договору в России не может превышать 5 лет. А вот в Таиланде вы можете заключить договор лизхолда сроком вплоть до 30 лет. Так, настолько длительная аренда фактически может выступать в роли аналога частной собственности. И ранее даже существовала особая схема для этого — это заключение договора с автоматической пролонгацией. Обычно брался за основу договор с двойной пролонгацией на 30 лет. То есть, получается схема 30+30+30 — 90 лет. И это уже близко к бессрочной собственности.

Заметим, что при покупке недвижимости в Таиланде на праве аренды (leasehold) оплата производится единовременно за весь срок аренды, а не ежегодно.

Важно! В 2025 году эту практику, по сути, упразднили. Причем не только для иностранцев, а в принципе — как явление. Верховный суд Таиланда установил, что такие договоры не признаются действительными. И автоматическое продление по этой схеме больше не работает. Поэтому, когда срок аренда подходит к концу, арендатору придется договариваться с арендодателем об аренде. А он, в свою очередь, может отказать в этом либо выставить за пролонгацию «неподъемную» сумму. Также учитывайте, что этот договор — наследуется. Но только до срока окончания 30-летней аренды.

Главные отличия фрихолда и лизхолда

Основное различие между этими двумя формами носит юридический характер: фрихолд — это право собственности, а лизхолд — право владения, ограниченное по времени.

Другие отличия:

Срок владения. Фрихолд — это бессрочная форма собственности, полная. А его аналог жестко ограничен 30 годами. А кроме того, фактическая стоимость этого договора падает с каждым годом (ведь срок аренды сокращается).
Правовой статус и контроль. Владелец фрихолда — полноправный хозяин своей квартиры. Он может ее продать, передать, подарить. Владелец лизхолда — арендатор, чьи права, хоть и защищены законом, все же зависят от первоначального собственника. Ведь он, по сути, имеет только право владения, но не распоряжения. Он может продать свой лизхолд, это правда. Но с юридической точки зрения, он просто передает свое право арендатора. То есть, сменится арендатор на оставшийся срок.
Объекты владения. Россиянин может оформить фрихолд только на квартиру в кондоминиуме (с учетом квоты). Лизхолд же универсален — он позволяет контролировать частные дома, земельные участки, таунхаусы и апартаменты. Причем даже те, кто исчерпал свою квоту для иностранцев (уже достигнут предел в 49%).
Наследование и распоряжение. Фрихолд наследуется по закону без каких-либо ограничений. Это право собственности. Лизхолд в принципе тоже можно завещать, но наследник должен уведомить арендодателя, и его право действует лишь до конца срока аренды.

Преимущества и недостатки фрихолда и лизхолда

Разберем основные позитивные и негативные стороны этих двух форм владения, распространенных в Таиланде. Начнем с фрихолда.

Плюсы:

Полное и бессрочное распоряжение. Вы являетесь полноправным собственником и можете продавать, сдавать, завещать или дарить объект без необходимости согласования с кем-либо.
Высокая ликвидность и инвестиционная привлекательность. Объекты во фрихолде, особенно в популярных проектах с почти заполненной иностранной квотой, легче и быстрее продать. Вы становитесь полноценным участником рынка недвижимости с привлекательным активом.
Неограниченный срок владения. Полное право собственности — оно навсегда. Это теперь ваш объект, и он не ограничен никаким сроком.
Максимальная юридическая защита. Как собственник, вы защищены законом о собственности Таиланда.

Минусы:

Стоимость. И это важнейший фактор. Фрихолд дороже и иногда в разы.
Ограничение иностранной квотой 49%. Доступны не все понравившиеся апартаменты в кондоминиуме, поэтому выбор изначально ограничен, как и предложения на рынке.
Высокие налоговые ставки — до 0.1% от стоимости. За оформление таких сделок придется отдать не менее 2.5% от стоимости объекта.

А теперь переходим к лизхолду.

Плюсы:

Стоимость — лизхолд дешевле аналога.
Налоговая свобода. При регистрации придется заплатить всего 1.1% от стоимости, а ежегодного налога, как такового в принципе не предусматривается.
Широкий выбор недвижимости. Это единственная легальная возможность для иностранца-физического лица владеть виллами, таунхаусами и земельными участками.

Минусы:

Ограниченный срок владения. 30 лет.
Зависимость от арендодателя. Особенно в вопросах продления, продажи, оформления завещания.
Падение стоимости актива. Ежегодно он теряет свою ценность.
Юридические риски. Договор лизхолда сложнее, некоторые условия могут оказаться крайне невыгодными. Не лишней будет помощь юриста при заключении.

Какие есть квоты для иностранцев в Таиланде

Для иностранцев во фрихолде действует правило 49/51. Эта квота распространяется на кондоминиумы. Наличие данной квоты создает искусственный дефицит и формирует повышение цен.

Важный нюанс: объект, изначально купленный в лизхолд, при согласии собственника и наличии свободной квоты в здании, можно впоследствии переоформить во фрихолд с доплатой разницы в стоимости.

Как я купила квартиру в Таиланде для инвестиций

Особенности владения недвижимостью в Таиланде

Рассмотрим ограничения по типам недвижимости:

Частные дома и таунхаусы. Иностранные граждане не могут владеть землей. Поэтому купить частный дом во фрихолд — сложно. Но есть нюанс, можно приобрести землю в лизхолд, а сам дом на ней — во фрихолд.
Кондоминиумы. Это единственный тип недвижимости, где иностранец может получить чистый фрихолд.
Апартаменты. Приобретение возможно только в лизхолд.

Подведем итоги

Фрихолд — это полная собственность, лизхолд — аренда сроком на 30 лет.
Лизхолд дешевле фрихолда. Но арендодатель может повысить цену на пролонгацию договора через 30 лет.
Автоматическая пролонгация лизхолда больше не работает.
Иностранец не может приобрести во фрихолд апартаменты или землю. Но может использовать лизхолд.
Лизхолд подразумевает меньше налогов.
Квота 49% — главное ограничение для иностранца, желающего купить кондоминиум во фрихолд. Всегда проверяйте ее наличие.

Что безопаснее для иностранца: фрихолд или лизхолд?

Фрихолд содержит меньше рисков — это полное право собственности. Но с ним выбор недвижимости ограничен.

Что произойдет с недвижимостью по истечению срока лизхолда (через 30 лет)?

Договор расторгается и все права арендатора будут утеряны. Можно возобновить договор лизхолда, но арендодатель вправе отказать либо повысить стоимость договора. Автоматическое продление (на следующие 30 лет) отменено.

Какие налоги платят владельцы фрихолда?

Около 2.5% от стоимости недвижимости при приобретении и от 0.02 до 0.1% ежегодно.

Какие риски связаны с лизхолдом?

Основной риск — отказ собственника продлевать договор по истечению 30 лет. Также, арендатору придется получить разрешение арендодателя при продаже права аренды или при внесении лиц в список наследников. Стоимость лизхолда (права аренды) снижается ежегодно, так как срок уменьшается.