Что такое кондоминиум: правила содержания, плюсы и минусы

Что такое кондоминиум простыми словами

Кондоминиум (кондо) — это форма совместного владения и управления недвижимым имуществом.

Давайте представим себе обычный многоквартирный дом. Обычно каждая квартира в доме находится в собственности отдельного человека или группы людей. А вот все остальное имущество — подъезды, лифты, крыша, трубы отопления, электрическая проводка, придомовая территория с инфраструктурой — это уже общая долевая собственность владельцев.

То есть, кондоминиум — это не просто здание с совокупностью жилых помещений, а сообщество собственников, которые вместе владеют общим имуществом и несут ответственность за его содержание и эксплуатацию. Эта модель позволяет эффективно управлять домом.

Основные функции кондоминиума

Кондоминиум как форма управления выполняет целый список важных функций:

• управление;

• поддержание порядка;

• сохранность общего имущества и его защита;

• достижение необходимого уровня комфорта проживания.

Управление и содержание общего имущества ― это основная задача. Сюда входит организация текущего и капитального ремонта, уборка мест общего пользования, поддержание в рабочем состоянии систем водоснабжения, отопления, электрических коммуникаций.

Кроме того, кондоминиум формирует бюджет за счет регулярных взносов собственников. Эти средства распределяются на общие (не частные) коммунальные услуги, услуги управляющего (если он есть), страхование общего имущества, создание собственных фондов для проведения ремонта в здании.

Для поддержания порядка и внешнего вида всей придомовой территории собственники принимают устав. Он обычно может регулировать вопросы излишнего шума, правил выгула и содержания домашних животных, проведение перепланировок (в рамках действующих норм), распределение парковочных мест, эксплуатацию мест отдыха.

Формально кондоминиум — это юридическое лицо. То есть, при контакте с администрацией, коммунальщиками, подрядчиками ― кондоминиум является полноценной компанией, а не собранием жильцов.

Чтобы лучше понять суть кондоминиума, можно сравнить его с управляющей компанией. В отличии от дома с УК, в кондо:

• управлением занимаются собственники, а не сторонняя компания;

• возможен управляющий;

• управление через выборный орган.

Правила содержания общего имущества в кондоминиуме

Собственники принимают устав, который обычно включает в себя следующие правила:

• Систематические платежи. Все владельцы обязаны своевременно и в полном объеме уплачивать взносы. Их размер обычно зависит от площади принадлежащего им помещения в пропорциональном эквиваленте. Но в некоторых формах устава размер может быть зависим от количества проживающих.

• Соблюдение правил эксплуатации. Запрет на незаконные перепланировки (опасные для несущих стен), захламление общих зон, порча общего имущества.

• Уважительное отношение к другим жильцам. Это уже локальные правила. Например, запрет на курение в подъезде или во дворе. Или проведение шумных ремонтных работ только до 17.00.

• Участие в принятии решений. Собственники должны принимать активное участие в общих собраниях. Ведь это, по сути, основная форма принятия управленческих решений.

• Контролирует обычно соблюдение данных норм непосредственно председатель или правление.

Что входит в объекты кондоминиума

• Конструктивные элементы здания: фундамент, стены, крыша и так далее

• Места общего пользования. Это подъезды, лестничные клетки, лифты и сами шахты лифтов, общие коридоры, чердаки и технические помещения.

• Инженерные системы. Но именно общие. То есть, проводка, пока она не заведена в квартиру. Трубы водоподачи и водоотведения до и после момента заведения в квартиру. И вся вентиляционная система.

• Придомовая территория. Земля, на которой находится дом, объекты во дворе, даже дороги и тротуар.

• Объекты общей инфраструктуры. Подстанции, котельные (если есть локальная котельная на дом), парковка и гаражи (если это не частные гаражи).

Читайте также: Что такое общедомовое имущество и что в него входит

Что такое кондоминиум в Таиланде

Таиланд ― весьма привлекательная страна для покупки недвижимости. Но нужно знать пару нюансов. Главный нюанс в том, что россиянин в Таиланде просто купить апартаменты не может. Можно только оформить долгосрочную аренду.

А вот приобрести квартиру в кондоминиуме ― вполне. Но и тут есть важное ограничение. Доля иностранной собственности в одном здании не может превышать 49%. Остальные 51% должны принадлежать тайским гражданам или юридическим лицам.

При этом жизнь в тайском кондоминиуме предполагает высокий уровень сервиса. Как правило, такие комплексы имеют насыщенную инфраструктуру: бассейны, фитнес-центры, спа, зоны для барбекю, круглосуточную охрану и консьерж-сервис.

Преимущества и недостатки кондоминиума

А теперь традиционно пройдемся по плюсам и минусам.

Плюсы:

• Прямое влияние на управление.

• Прозрачность финансов.

• Высокий уровень комфорта.

• Правовая защищенность.

• Можно сдавать часть общей собственности в аренду.

Минусы:

• Сложно принимать общие решения через собрания (сложно собрать необходимое количество жильцов).

• Зависимость от активности жильцов.

• Обычно более высокая стоимость содержания.

Читайте также: Налоги нерезидентов РФ при продаже квартиры

Есть ли кондоминиумы в России

Такая форма управление не предусмотрена в России. Вернее, с таким названием. Поскольку в России существует практически полный аналог кондо — это товарищество собственников недвижимости (ТСН) (ранее ТСЖ — товарищество собственников жилья).

Заметим, что в стандартном многоквартирном доме могут быть две формы управления — либо управляющая компания либо ТСН. При этом жители имеют право менять форму управления. Разберем, как зарегистрировать ТСН:

• Формируется инициативная группа из собственников помещений в доме. Создается проект устава.

• Созывается общее собрание собственников. Важно чтобы на собрании было как можно больше жильцов. Для принятия понадобится большинство голосов.

• На собрании проводится голосование о создании ТСН и об утверждении его устава. Решения оформляются протоколом.

• Созданное ТСН подлежит государственной регистрации в качестве юридического лица в налоговом органе (ФНС). Для этого подаются протокол общего собрания, устав и заявление.

• После внесения записи в ЕГРЮЛ ТСН считается созданным. Открывается расчетный счет и избирается председатель правления.

Подведем итоги

• Кондоминиум — это модель, при которой вы владеете своей квартирой на праве частной собственности, а общим имуществом дома — совместно с соседями.

• Основной плюс — прямое участие в управлении своим домом и прозрачность всех процессов.

• Основной минус — необходимость тратить время и силы на коллективное принятие решений и обязательность взносов для всех.

• В Таиланде кондоминиум — популярный и часто единственный способ для иностранца владеть жильем.

• В России прямой аналог кондо — ТСН.

Планируете покупку недвижимости в Таиланде?

Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости проконсультируют вас

Как вас зовут

Телефон

Электронная почта

Вопрос

Отправить

Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности Даю согласие на получение информации посредством рассылок

Спасибо за заявку!

Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время

Увидеть больше полезных статей

Перейти на главную

Узнавать актуальные новости и предложения

Подписаться в telegram

Получать самые важные новости

Подписаться на рассылку