Что такое общедомовое имущество и что в него входит

Что такое общедомовое имущество и что в него входит

Общедомовое имущество — это не только подъезд, двор и вся прилегающая территория. Это целый комплекс элементов, обеспечивающих функционирование всего дома. Представьте себе скелет здания, его инженерные системы, облагороженную территорию вокруг — все это относится к общедомовому имуществу. Конкретно, в него входят:

• Несущие конструкции. Фундамент, стены (как внешние, так и внутренние), перекрытия, крыша.

• Инженерные коммуникации. Трубы отопления, водоснабжения, канализации, электропроводка и вентиляционные шахты, расположенные за пределами квартир и обслуживающие более одной квартиры. Это артерии и нервная система дома, обеспечивающие комфорт и удобство.

• Места общего пользования. Подъезды, лестницы, лифты, коридоры, колясочные, чердаки, подвалы (если в них не расположены отдельные объекты собственности). Это общие пространства, предназначенные для всех жильцов.

• Различное оборудование. Общедомовые приборы учета (счетчики воды, тепла, электроэнергии), лифтовое оборудование, насосные станции, котельные (если они обслуживают только данный дом), домофоны. Это технические средства, необходимые для нормальной работы дома.

• Земельный участок. Территория, на которой расположен дом, включая элементы благоустройства и озеленения: детские площадки, парковки, газоны, тротуары.

Общедомовым имуществом владеют собственники дома — право общей долевой собственности распределяется между всеми жильцами согласно приобретенным квадратным метрам в жилом комплексе.

Кто отвечает за общедомовое имущество

Итак, мы выяснили, что собственниками общедомового имущества являются сами жильцы МКД. Но если с этим имуществом что-то случится — прорвется труба или засорится канализация, кто будет нести ответственность и устранять последствия? Здесь все зависит от того, кто занимается обслуживаем дома. Вариантов может быть несколько:

• Управляющая организация. Как правило, за каждым домом закрепляется своя УК, которая занимается решением всех вопросов.

• ТСЖ. Если собственники создали ТСЖ, то оно самостоятельно управляет домом, заключает договоры с подрядчиками, контролирует качество выполняемых работ.

• Непосредственно собственникам (заметим, что это редкая ситуация). В домах, где квартир немного, собственники могут самостоятельно решать вопросы управления, но это требует высокой степени ответственности и организованности. За состоянием общего имущества и его надлежащим обслуживанием должны следить сами собственники. Если они заключили контракт со сторонней организацией, важно контролировать качество оказываемых услуг.

Читайте также: Что такое обращение с ТКО и как оно рассчитывается

Как можно использовать общедомовое имущество

Общедомовое имущество — это ценный ресурс, который можно использовать для улучшения качества жизни в доме и получения дополнительного дохода. Часть полезной площади задействуется самими жильцами, а с «ненужной» площади можно заработать и покрыть часть расходов на обслуживание дома.

Вот некоторые примеры:

• Сдача в аренду. Часть чердака или подвала можно сдать в аренду под офис, склад или мастерскую.

• Размещение рекламы. На фасаде здания или в лифтах можно разместить рекламные баннеры.

• Установка оборудования операторов связи. На крыше можно установить антенны операторов мобильной связи или интернет-провайдеров.

• Организация парковки. На придомовой территории можно организовать платные парковочные места.

Решение об использовании общедомового имущества принимается только на общем собрании собственников большинством голосов. Полученный доход должен направляться на содержание и ремонт общего имущества, получение прибыли в руки недопустимо.

Как определить размер доли общедомового имущества

Рассчитать размер доли в общедомовом имуществе очень просто. Формула выглядит так:

Доля = (Площадь квартиры / Общая площадь всех помещений в доме) * 100%

Проще говоря, доля в общем имуществе пропорциональна доли недвижимости от общей площади ЖК. Чем больше квартира, тем больше доля собственника в общедомовом имуществе. Но это работает и в обратную сторону — за обслуживание большой доли будет взиматься соответствующая плата. Размер доли указывается в праве собственности на квартиру и автоматически передается новому хозяину в случае продажи недвижимости.

Правила содержания общедомового имущества

Без должного внимания и обслуживания новый дом превратится в «руины» с разрисованными стенами, убитым подъездом и выжженными кнопками лифта буквально за несколько лет. Чтобы этого не произошло, жителям МКД важно не только самим поддерживать чистоту и порядок, но и следить, чтобы эти правила соблюдали все остальные.

Правила содержания общедомового имущества предполагают:

• Проведение регулярных осмотров. Выявление дефектов и неисправностей, контроль за состоянием конструкций и инженерных систем.

• Принятие своевременных мер. Устранение мелких повреждений, замена вышедших из строя элементов.

• Выполнение качественного капитального ремонта.

• Уборку и санитарное содержание подъездов, лестниц, лифтов, придомовой территории, вывоз мусора.

• Обеспечение пожарной безопасности. Установку и обслуживание противопожарного оборудования, проведение инструктажей.

• Благоустройство территории. Озеленение, установка детских площадок, парковок.

Если обслуживанием дома занимается ТСЖ или УК, они обязаны каждый год предоставлять жильцам отчет о проделанной работе. Если какие-то услуги были оказаны не в полном объеме или их качество вызывает сомнения, собственники вправе обратится с претензией.

Проблемы и конфликты с общедомовым имуществом

В многоквартирных домах споры между соседями — обычное дело. Одни громко слушают музыку по ночам, другие затевает ремонт в 6 часов утра выходного дня, а третьи паркуют свои автомобили где попало. И список этот можно перечислять бесконечно.

С использованием общедомового имущества ситуация точно такая же — споры здесь возникают часто. Причины конфликтов могут быть самыми разнообразными:

• Границы и доступность. Кто-то хочет расширить свою квартиру за счет общего коридора, незаконно устроить кладовку на этаже, или самовольно занять парковочное место во дворе. Это лишает других жильцов общего пространства и создаёт конфликты.

• Состояние и ремонт. Одни считают, что давно пора менять крышу, а другие не хотят за это платить. Споры о необходимости ремонта, его стоимости и качестве — обыденность. Часто виновата управляющая компания, которая тянет с ремонтом или делает его плохо.

• Эффективность использования. Решили сдавать подвал под склад? А все ли согласны? Размещение рекламы на фасаде, установка оборудования (например, вышек связи) — это тоже повод для разногласий. Важно, чтобы доходы от использования общей территории шли на благо дома, а не в чей-то карман.

• Оплата и долги. Неплательщики за коммунальные услуги ставят под угрозу содержание всего дома. Споры о начислениях, перерасчетах и долгах — обычная история. Прозрачность коммунальных счетов и контроль за их уплатой очень важны.

• Дополнительные траты. Отсутствие освещения во дворе, неработающий домофон, захламленные лестничные клетки — все это создает опасность для жильцов. Такие вопросы должны решаться оперативно, но часто тормозятся из-за безразличия или споров.

Решение массовых проблем требует участия большинства жильцов дома. Но собрать их всех в одном месте, пусть даже в домовом чате — это та еще задача. Из-за сложностей в коммуникации и безразличия большинства жильцов все вопросы решаются очень медленно, что сказывается на комфорте и удобстве проживания в многоквартирном доме.

Так как общедомовое имущество — это общая собственность по определению, то все конфликты решаются большинством. Для некоторых вопросов требуется согласие 50% собственников (например, обустройство детской площадки), для некоторых (например, установка шлагбаума) 75%. Если вас не устраивает использование общедомового имущества, вы можете обратиться в управляющую компанию (или ТСЖ) и инициировать общее собрание собственников.

Читайте также: Как найти и создать свой домовой чат