Занижение стоимости недвижимости: оптимизация или уход от налога?

Способы занизить стоимость недвижимости

Есть продавцы, которые не хотят платить налог при продаже имущества. Тогда риелторы и некомпетентные налоговые консультанты предлагают занизить стоимость квартиры или дома, вместо того, чтобы подсказать клиенту, как оптимизировать эту выплату (ведь налога в любом случае не избежать). Такие уловки приводят к крайне неприятным последствиям — платить придется гораздо больше. Как сократить размер налога, эксперты обсудили на Международном жилищном конгрессе в Москве.

Напомним, что общий минимальный срок владения недвижимостью, который не требует уплаты налога при продаже составляет 5 лет. Он уменьшается до 3 лет, если:

• собственность получена в подарок от члена семьи и (или) от близкого родственника

• унаследована

• приобретена по договору ренты

• досталась в результате приватизации

• является единственным жильем

• право собственности на объект возникло до 01.01.2016 года.

Семьям с двумя и более детьми можно не ждать, когда пройдет минимальный срок владения имуществом, они освобождены от уплаты налога при продаже единственной жилой недвижимости, и длительность владения на это не влияет.

На практике существует четыре способа показать в договоре купли-продажи цену ниже реальной.

1. Неотделимые улучшения

Как правило, на практике составляется договор, в котором прописывают, что улучшилось в квартире или доме. Например, проведен капитальный ремонт, заменены инженерные системы, сделана перепланировка, установлены новые окна или двери. Они увеличивают стоимость и функциональность объекта, однако неотделимые улучшения являются составной частью объекта недвижимости и не могут быть предметом самостоятельного договора купли-продажи. Если в документе есть фраза о неотделимых улучшениях, то это сразу расценивается как уклонение от налогов, потому инспектор обращает внимание на такие формулировки. Продавать отдельно штукатурку нельзя, но такие документ встречаются, замечает Вадим Баранча. Например, нотариальный договор купли-продажи венецианской штукатурки на стене площадью 12 кв.м. Как видим, даже нотариусы идут на заверение подобного, так как не изучают налоговое законодательство.

2. Гарантийное обязательство

В этом случае собственник продает квартиру по цене ниже рынка, а на разницу выписывает гарантийное обязательство. Например, квартира стоит 5 млн рублей, в договоре же указывается 4 млн рублей. Чтобы не платить налог с 1 млн рублей, составляется гарантийное обязательство. По документу если что-то пойдет не так: сделка будет признана недействительной или продавца признают банкротом, он возвращает эту сумму в 1 млн рублей помимо 4 млн рублей по договору купли-продажи.

«И покупатели подписывают такие гарантийные обязательства, даже не потребовав расписку в получении этих денег. Риск в том, что когда покупатель попросит выполнить обязательство, то есть вернуть 1 млн рублей, то продавец отправит его в суд, где потребует по закону уменьшить эту сумму. Судья будет расценивать гарантийные обязательства как неустойку и снизит выплату», — отмечает налоговый адвокат.

3. Соглашение о преимущественном праве покупки по договору долевого участия

Когда неотделимых улучшений в недвижимости нет, гарантийное обязательство покупатель подписывать не хочет, риелторы предлагают заключить соглашение о преимущественном праве покупки. То есть продавец уступает свое право на покупку квартиры в строящемся доме, за это второй участник сделки выплачивает ему часть реальной стоимости квартиры. При этом продавец не указывает эту сумму в налоговой декларации. Такая схема также является нарушением налогового законодательства.

4. Продажа мебели или техники

Это разрешенный способ оптимизации налога за счет разделения по разным договорам стоимости квартиры и движимого имущества: мебели, техники, картин и т. д. Но заключать отдельный договор можно только в случае, когда указывается действительная стоимость недвижимости.

Налоговая декларация не подается, если собственник владел движимым имуществом более 3 лет. А в случае продажи ранее истечения этого срока, платит налог с разницы между ценой покупки и продажи. Важно сохранить документы о приобретении и расходах. Но даже если документов не оказалось, можно применить фиксированный необлагаемый налогом вычет — 250 тыс. рублей по движимому имуществу.

Читайте также Кто не рискует, тот… не покупает? Стоит ли завышать стоимость квартиры при ипотеке

Последствия занижения стоимости недвижимого имущества

Когда налоговая инспекция узнает о занижении стоимости квартиры, то помимо налога с той суммы, которую хотел скрыть продавец, ему придется уплатить налог со всей стоимости недвижимости согласно статье 54.1 Налогового кодекса РФ. Как разъяснил Вадим Баранча, налогоплательщик, который исказил факты в налоговой отчетности, не имеет право на применение вычета, в том числе и в расходной части. Например, при стоимости недвижимости 5 млн рублей покупатель хотел скрыть 1 млн рублей от налоговой. Если это выяснится, ему придется заплатить налог с 5 млн рублей, хотя из налогооблагаемой базы можно было вычесть 3,5 млн, за которые ранее купил квартиру.

Для покупателей недвижимости, проданной с занижением стоимости, последствия тоже неприятные:

• уменьшается расходная часть при последующей продаже и оплате налога

• есть риск потери квартиры и денег.

Так, при банкротстве продавца управляющий обязан проверить все сделки со всем имуществом, движимым и недвижимым, за три года до принятия судом заявления о банкротстве. Цены сравниваются с рыночными на тот период, и если управляющему покажется, что имело место занижение стоимости недвижимости, он имеет право оспорить сделку. Далее суд признает сделку недействительной, заберет квартиру у покупателя, который встает в общую очередь кредиторов, чтобы вернуть деньги.

При этом, рассказывает адвокат, налоговая довольно просто узнает о занижении. Во-первых, при безналичном расчете за неотделимые улучшения граждане пользуются услугами банка, открывается два аккредитива, а по запросу эту информацию финансовая организация предоставляет в налоговую службу.

Во-вторых, покупатель сам приносит документы в налоговую, чтобы получить вычет или показать свои расходы.

В-третьих, покупатели жалуются в налоговую на продавцов. Например, если продавец вывез мебель или технику, которую обещал оставить в квартире покупателей.

Читайте также Почему вырос налог на имущество и как заплатить меньше?

Как законно уменьшить налог с продажи имущества?

Главный инструмент, который поможет уменьшить налог — это имущественные налоговые вычеты. Это сумма, которую можно вычесть из налогооблагаемых доходов, тем самым заплатить НДФЛ только с разницы между доходом и вычетом. А если НДФЛ уже уплачен, то можно вернуть часть средств из бюджета.

При продаже недвижимости вычет составляет:

• 1 млн рублей — для жилых объектов и земельных участков

• 250 тыс. рублей — для иной недвижимости, например, гаража и других нежилых объектов

• 250 тыс. рублей — движимое имущество, чаще это автомобили.

Пример №1

Клиент получил в наследство от близкого родственника квартиру, земельный участок с гаражом и баней и автомобиль. Но решил все продать и оценил имущество так:

• квартира — 3 млн рублей

• земля — 750 тыс. рублей

• гараж — 300 тыс. рублей

• баня — 600 тыс. рублей

• автомобиль — 500 тыс. рублей.

Из стоимости квартиры и земли вычтем 1 млн рублей, от гаража и бани минусуем по 250 тыс. рублей, из стоимости автомобиля — тоже 250 тыс. рублей.

Итого: налоговая база составит 3,47 млн рублей, а налог — 472,5 тыс. рублей

Но можно уменьшить эту налогооблагаемую базу, вычтя из нее расходов наследодателя на покупку этих объектов:

• квартира: 3 млн — 2,5 млн рублей = 500 тыс. рублей

• гараж: 300 тыс. — 250 тыс. рублей = 50 тыс. рублей (применяем имущественный вычет, так как он выгоднее, чем расходы наследодателя на покупку в размере 170 тыс. рублей)

• автомобиль: 500 тыс. — 500 тыс. рублей = 0 рублей

• баня: 600 тыс. — 600 тыс. рублей = 0 рублей

• земля: 750 тыс. — 750 тыс. рублей = 0 рублей (применяем часть имущественного вычета)

Итого: 550 тыс. рублей — налогооблагаемая база, если ее умножить на 13%, то сумма налога составит 71,5 тыс. рублей.

Чтобы уменьшить налог или обнулить его полностью, можно также воспользоваться «покупными» имущественными вычетами, делится эксперт по налогам Марина Дубинина. Налог исчисляется с суммы, которую уплатили за покупку недвижимости, а также с процентов по кредиту, если была использована ипотека. Максимальная сумма, с которой будет рассчитываться налоговый вычет:

• 2 млн рублей — на приобретение объекта недвижимости

• 3 млн рублей — на уплату процентов по ипотеке.

Эти вычеты применяются однократно до использования суммы лимитов (260 тыс. или 390 тыс. рублей соответственно) на приобретение объекта недвижимости и уплату процентов при покупке жилой недвижимости. Официальное трудоустройство необязательно. На эти вычеты имеют право и пенсионеры, если они покупатели.

Сократить налог в этом случае можно будет, если соблюдены условия:

• покупка совершена раньше продажи либо в один налоговый период

• ранее покупной имущественный вычет не использовался либо использован не полностью.

Вернемся к нашему примеру. Напомним, налогооблагаемая база (после применения имущественного вычета с квартиры и земли) составила 3,47 млн рублей, а после вычета расходов наследодателя сократилась до 550 тыс. рублей. Если наследник получит имущественный вычет с покупки, то сможет полностью перекрыть налог (71,5 тыс. рублей).

Пример №2

Квартиру купили в 2022 году за 6,5 млн рублей, а продали в 2024-м за 10 млн рублей. Процентов по ипотечному кредиту уплачено 860 тыс. рублей.

10 млн рублей — 6,5 млн рублей = 3,5 млн рублей * 13% = 455 тыс. рублей начислила налоговая с продажи объекта недвижимости, так как декларация не подана.

Уменьшаем налогооблагаемую базу по продаже квартиры с учетом затрат: 10 млн рублей — 6,5 млн рублей — 860 тыс. рублей = 2,64 млн рублей.

Представим, что покупатель не полностью использовал имущественный налоговый вычет с покупки квартиры, а лишь с 450 тыс. рублей из 2 млн. Осталось 1,55 млн рублей, с которых можно получить вычет. Кроме того, он не заявлял на получение вычета по процента.

Без факта последующей покупки можно посчитать:

1,55 млн рублей + 860 тыс. рублей = 2,41 млн рублей для уменьшения налоговой базы, то есть 2,64 млн рублей — 2,41 млн рублей = 230 тыс. рублей.

Итого: налог будет равен 29,9 тыс. рублей.

При желании можно также собрать справки, чтобы применить еще и социальные вычеты, например, на обучение и лечение детей. Если применить все категории имущественных вычетов в одной декларации, то получается снизить налог до минимального.

Читайте также Как рассчитать налог на имущество