Баланса нет: застройщик защищен, дольщик лишь частично
Пока покупатель не сталкивается с проблемой, кажется, что механизм эскроу-счетов полностью защищает дольщика. Но это не совсем так. Согласно статье 15.5 закона №214-ФЗ, денежные средства, размещенные на эскроу-счете, подлежат перечислению застройщику в течение 10 рабочих дней после предоставления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
На практике это означает, что как только застройщик получил этот документ, банк автоматически раскрывает счет эскроу и переводит ему деньги, даже если дом не поставлен на кадастровый учет, а собственность нельзя зарегистрировать.
Получается, что квартиры фактически не готовы к передаче, например, могут быть не завершены внутренние или отделочные работы, либо места общего пользования, благоустройство территории и т. д. Соответственно, застройщик не подписывает акты приема-передачи. Сроки выдачи ключей по договору долевого участия (ДДУ) нарушены, но дольщик не может взыскать неустойку, потому что по закону момент раскрытия эскроу считается выполнением обязательства.
Как рассказала на Международном жилищном конгрессе в Москве адвокат, член Комиссии по градостроительному и жилищному законодательству Ассоциации юристов России Анастасия Поликыржа, привязка раскрытия эскроу только к получению разрешения на ввод в эксплуатацию, а не к передаче квартиры или регистрации права собственности, создает правовую проблему.
Участники долевого строительства в ЖК «Алхимово» в Москве оказались именно в такой ситуации. Застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию, представил его в банк. Тот раскрыл эскроу-счет, деньги перешли застройщику, но квартиры не переданы собственникам, ключи не выдаются. Некоторые дома продолжают находиться в стадии отделочных работ, подписывать акты приема-передачи застройщик отказывается, ссылаясь на «неполную готовность объекта».
Как отрегулировать механизм раскрытия эскроу-счетов
Если раньше судебная практика складывалась очень лояльно в отношении дольщиков, а юристы застройщиков боялись ходить в суд (действовал закон РФ «О защите прав потребителей», позволяющий взыскивать крупные штрафы и неустойку), то сейчас ситуация кардинально поменялась. Поправки в закон «Об участии в долевом строительстве» существенно ограничили дольщикам возможность защищать свои права: уменьшились суммы неустойки, исключен штраф за неудовлетворение требований потребителя в досудебном порядке, сокращена ответственность застройщика за отделку — 3% от стоимости квартир.
Еще одна проблема — в моратории, который действует до 31 декабря 2025 года и освобождает застройщиков от штрафов, неустоек и пени за нарушение сроков сдачи объектов и устранения недостатков, а также предоставляет отсрочку по выплатам по ранее предъявленным требованиям.
На Международном жилищном конгрессе замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин заявил о создании механизма для поэтапного вывода застройщиков из-под действия моратория. Поэтому надежды на то, что он будет продлен, у застройщиков нет. Однако в Минстрое все же заботятся об отрасли и его участниках. «Нам нужно будет придумать схему, чтобы после 1 января 2026 года не было одномоментного списания штрафов за 2023, 2024 и 2025 годы, — пояснил замминистра строительства и ЖКХ РФ. — Потому что могут произойти неприятные случаи у тех компаний, которые не платят».
Пока же дольщик лишен инструментов воздействия на девелопера. У него есть несколько выходов из ситуации, когда эскроу-счета раскрыты, а квартиру он не получил: признать разрешение на ввод дома в эксплуатацию незаконно выданным или расторгнуть договор долевого участия. Однако ни один из них финансово и юридически не выгоден.
-
Первый вариант еще более усложнит положение дольщика, ведь деньги застройщик уже получил.
-
При расторжении ДДУ вернуть можно только первоначальную сумму по договору, правда, с учетом подорожания недвижимости эти деньги потеряли в цене. К тому же дольщик все это время, возможно, платил проценты по кредиту, но к ответственности за пользование чужими деньгами никого не привлекают.
Анастасия Поликыржа считает, что с точки зрения баланса интересов, механизм раскрытия эскроу должен быть привязан не к вводу дома в эксплуатацию, а как минимум к фактической передаче квартиры по акту приема-передачи, как максимум — к получению выписки ЕГРН дольщиком. Тогда у застройщика будет «мотивация» закончить строительство.
Подписать акт приема-передачи застройщик вполне может в одностороннем порядке, если дольщик уклоняется, так что этот аргумент про потребительский экстремизм и желание «стрясти» побольше за условную царапину не работает. Согласно закону обязанность регистрации собственности лежит на застройщике.
На эскроу может оказаться не вся стоимость
Еще одна преграда к честному и справедливому расчету за квартиру для дольщиков состоит в том, что в случае расторжения договора долевого участия, остановки строительства или банкротства застройщика покупатель получает из банка только ту сумму, которая была размещена на эскроу-счете. Дольщики резонно опасаются банкротства застройщика, при котором особенно важно понимать, насколько защищены права участников долевого строительства.
На практике, делится адвокат, не редки ситуации, когда застройщик изначально заключает ДДУ не с конечными покупателями, а со связанными с ним физическими или юридическими лицами. Договоры регистрируются в Росреестре, и формально все выглядит законно. Однако квартиры этим аффилированным лицам продаются по заниженной цене, и именно эта сумма попадает на эскроу-счет. Далее реальному покупателю предлагается оформить сделку через договор уступки прав. При этом цена в уступке уже становится рыночной или даже выше.
Соглашаясь подписать договор уступки права требования, покупатель не в курсе, какая сумма на самом деле защищена эскроу. А разница между реальной ценой покупки и суммой на эскроу не подлежит возврату. Дополнительно следует учитывать, что в случае банкротства застройщика возможно признание недействительными сделок между аффилированными лицами (тех, которые были в цепочке между застройщиком и конечным покупателем), что влечет более серьезные юридические последствия.
Одним из таких объектов стал жилой комплекс «Светлый мир. Сказочный лес» на северо-востоке Москвы, в районе Лосиного Острова. Правовая оценка документов показала, что на эскроу-счет попадала только сумма по первому договору — заниженная. А остальная часть стоимости квартиры, которую платил реальный покупатель, передавалась застройщику в обход механизма эскроу.
Анастасия Поликыржа рекомендует приобретать квартиры только по прямому договору долевого участия (ДДУ) с использованием эскроу-счета.
Сейчас в крупных городах власть поддерживает застройщиков, действуют антикризисные меры, чтобы отрасль развивалась. Но, к сожалению, здесь конечный потребитель становится помехой, либо звеном, которое не учитывается. В механизме эскроу находятся лазейки и если объект практически готов, его вводят в эксплуатацию, ведь нужно соблюдать показатели и не портить статистику.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий