Срок сдачи дома в эксплуатацию не равно срок подписания акта приема-передачи квартиры

Срок сдачи дома в эксплуатацию — это дата, к которой дом должен быть построен и готов к заселению. А подписание акта приема-передачи квартиры — дата, которая указывается в договоре долевого участия, как факт того, что квартира теперь ваша и можно въезжать.

Антон Соколов юрист, гендиректор ООО «Мое решение»

Обычно, исходя из моей практики, выдача ключей происходит вместе с приемкой квартиры. Дольщик приходит в офис или иное представительство застройщика в том же или соседнем доме, получает ключи и идет вместе с представителем застройщика в квартиру, чтобы проверить наличие недостатков. Обычно приемка проходит со специализированным приемщиком, чтобы отметить все имеющиеся недочеты и изъяны, а у застройщика было время на их устранение.

Как отмечает специалист по недвижимости Эльдар Шагиев, некоторые дольщики приходят на приемку самостоятельно, другие — с профессиональным приемщиком. Конечно, лучше всего приглашать специалиста, чтобы минимизировать риски. При этом важно не впадать в потребительский экстремизм: мелкие недочеты застройщик часто устраняет на месте, а для более серьезных потребуется время. На приемку необходимо взять с собой документы, перечень которых обычно предоставляет застройщик при приглашении.

Читайте также Не видно с двух метров — принимайте: в чем подвох минимальных требований к отделке?

Если застройщик не соблюдает сроки подписания акта приема-передачи квартиры, указанные в договоре, с него можно взыскать неустойку. Также участник долевого строительства может расторгнуть договор участия в долевом строительстве квартиры и вернуть деньги согласно Федеральному закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Однако, как отмечает Антон Соколов, на сегодняшний день действует мораторий, который введен постановлением правительства РФ 26 декабря 2024 г № 1916. Он, по словам юриста, исключает практически любые способы защиты дольщика от задержки строительства со стороны застройщика.

Все ли застройщики сейчас сдают дома вовремя?

По словам специалиста по недвижимости Эльдара Шагиева, большинство казанских застройщиков стремятся сдавать дома в установленные сроки. Однако в текущих условиях, особенно с учетом проблем с импортом, некоторые компании сталкиваются с задержками.

Эльдар Шагиев специалист по недвижимости

Застройщики нередко используют действующий мораторий на неустойку по договорам долевого участия. Рекомендую пользоваться ресурсом ЕРЗ, чтобы проверить перед покупкой, кто из застройщиков соблюдает сроки сдачи, а кто допускает задержки — и насколько часто.

Гузель Костина, партнер «Флэт», также замечает, что не все застройщики сейчас сдают дома вовремя. Некоторые, даже самые крупные, в одностороннем порядке продлевают срок сдачи на 3-4 месяца, а иногда и до полугода. «Это нормально и связано с текущей экономической ситуацией. Клиентам мы сразу говорим, чтобы рассчитывали на срок сдачи жилья с запасом. Если раньше средний срок ввода дома в эксплуатацию составлял 2 — 2,5 года, то теперь — 3 — 3,5 года», — дополняет эксперт.

Читайте также: Перейти черту: когда поиск дефектов в новостройке превращается в потребительский экстремизм

При этом Антонина Дарчинова, коммерческий директор ГК «Новастрой», подчеркивает, что мораторий — это не универсальное средство спасения застройщиков от финансовых трудностей. Он не дает возможности на несколько лет задержать срок сдачи, как происходило 7-8 лет назад. «При превышении срока сдачи дома в эксплуатацию уже на полгода к застройщику возникает интерес со стороны проверяющих органов. Поэтому ни один застройщик специально задержки не делает, не закладывает это в проект. Девелоперы столкнулись со сложной ситуацией, когда оказались без импортных комплектующих, и нужно было искать аналоги, а их не было. Ожидание разворачивания отечественного производства привело к тому, что сроки вынуждены были задерживать», — замечает эксперт.

Кроме того, стоит отметить, что пока застройщик не ввел объект в эксплуатацию, он не может прикоснуться к эскроу счетам, так что финансово задержки девелоперу невыгодны.

Ждет ли мораторий продление?

Анастасия Гизатова, руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом», замечает, что задержки у девелоперов есть, более того, по ее мнению, мораторий скорее всего будет продлен, судя по поручению Президента РФ, в котором он предложил обеспечить возможность устойчивого экономического развития строительных компаний, недопущения их банкротства.

Однако есть и обратная сторона моратория на взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию — это допустимость задержки платежей по оплате квартиры девелоперу, если договор заключен без участия банка, например, оформлена рассрочка.

Читайте также: Как узнать срок сдачи дома и дату выдачи ключей

Согласен с тем, что мораторий на выплату неустоек может быть продлен и Эльдар Шагиев: «Застройщики переживают непростые времена. Продажи не у всех идут успешно, и в такой финансовой ситуации поддержка строительной отрасли, в том числе через продление моратория, выглядит обоснованной». Такого же мнения придерживается и другой эксперт, Гузель Костина: «Мораторий будет скорее всего сохранен, потому что экономическая ситуация пока не меняется. Темпы строительства остаются прежними, спрос — не такой высокий, как раньше. Соответственно, пока нет предпосылок к тому, что его не продлят».

Возможности повлиять рублем на застройщика и скорость его строительства сейчас дольщики лишены. А если купленная недостроенная квартира — единственное жилье человека, или он хочет поскорее переехать от злой тещи, то ситуация становится напряженной.

По словам юриста Антона Соколова, далеко не все знают о действующих законах, поэтому есть клиенты, которые обращаются, чтобы взыскать с застройщика денежные средства за просрочку сдачи дома, и с сожалением узнают, что застройщик находится под защитой моратория.

Антон Соколов юрист, гендиректор ООО «Мое решение»

Информации о моратории нет до сих пор, поэтому сложно однозначно сказать, будет ли он продлен. Но так как в сентябре прошлого и начале этого года были введены серьезные изменения и послабления для застройщиков, то считаю, что с 30 июня 2025 года, когда мораторий прекратит свое действие, его не будут продлевать.

Как отмечают эксперты, случаи сдачи жилья раньше срока, обозначенного в договоре, тоже бывают. Если объект практически полностью распродан, застройщику выгодно завершить строительство раньше. Это позволяет открыть эскроу-счета и быстрее получить финансирование.

Как получить неустойку с застройщика, если мораторий не продлят?

В случае если мораторий не продлят, дольщик имеет право получить неустойку за не вовремя сданные объекты с момента прекращения действия моратория, если задержка сдачи дома уже есть. Далее, при нарушении срока вне действия моратория, даже если просрочка составляет всего один день от срока, указанного в договоре между покупателем и застройщиком, можно также взыскивать пени.

Для этого нужно обратиться к застройщику с претензией, в которой указывается требование об уплате неустойки. Если девелопер откажет в выплате неустойки — можно обратиться в суд с иском о ее взысканием в принудительном порядке. Досудебный порядок не обязателен, если он не указан в договоре, но порой помогает решить вопрос без длительных процессов.

За время, в течение которого суд рассматривает исковое заявление о взыскании неустойки, ее начисление продолжается и взыскивается в этом же судебном процессе.

Читайте также: Как написать претензию застройщику, чтобы получить деньги