Что такое сервисные апартаменты, и кто инвестирует в них?
Сервисные апартаменты — по сути нечто среднее между квартирой в жилом комплексе и номером в гостинице. Это полностью готовые к сдаче в аренду и для проживания апартаменты. Соответственно, здание проектируется и строится по всем стандартам отелей, а после ввода в эксплуатацию ему присваивается категория (те самые звезды).
Чем такой комплекс отличается от гостиницы? Номера здесь распродаются частным инвесторам. При этом им необязательно заниматься самостоятельно ремонтом, меблировкой, поиском арендаторов, заключением договоров и взиманием с них платы и т. д., можно доверить управление недвижимостью профессиональной компании и получать пассивный доход.
От стандартного жилого комплекса апарт-отель отличает более развитая и функциональная инфраструктура: просторное лобби с баром, лаундж-зона, коворкинг пространства, ресторан, фитнес-центр. То есть это город в городе, где все необходимое под рукой. Кроме того, заселяющиеся в апарт-отели получают полноценный гостиничный сервис. Информация об апартаментах размещается на агрегаторах бронирования отелей, в случаях с долгосрочной арендой — на платформах по поиску жилья.
Сказали «YES» Казани
Сервисные апартаменты — новый формат для Казани, притом что они появились в России более 11 лет назад. Первыми преимущества такой недвижимости оценили в Москве и Санкт-Петербурге, сейчас апарт-отели есть и в ряде других российских городов.
«Спрос на апарт-отели большой, они постепенно вытесняют классические гостиницы, — отмечает заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES Антон Агапов. — Апартаменты пользуются спросом не только среди туристов, но и корпоративных клиентов, ИТ-специалистов, фрилансеров, блогеров, иностранных специалистов». По словам Антона Агапова, преимущества сервисных апартаментов становятся более очевидными, когда речь идет о среднесрочной аренде, например, на месяц и более. Жить в гостиничном номере в этом случае неудобно и дорого, и многие выбирают в таких ситуациях более просторные и функциональные для продолжительного пребывания апартаменты.
Многофункциональный комплекс «YES Горки» * будет построен в Приволжском районе Казани на ул. Рихарда Зорге. По соседству находится торговый центр «Горки Парк» и магазин «Максимдом», в семи минутах ходьбы — станция метро «Горки». Доехать до центра столицы Татарстана можно достаточно быстро как на общественном транспорте, так и на автомобиле. Так же будет удобно добираться до аэропорта и выставочного центра «Казань Экспо»: полчаса — и вы на месте. А для прогулок подойдет Горкинско-Ометьевский лес, который расположен в шаговой доступности от будущего комплекса.
По словам Антона Агапова, при выборе локации важно учесть несколько факторов: стоимость продажи квадратного метра, арендный поток, который можно будет обеспечить, а также транспортную доступность. И не всегда подобные проекты реализуются в центре города, где стоимость земли существенно выше и действуют ограничения по высотности зданий.
Архитектура комплекса, состоящего из бизнес-центра и двух башен высотой 22 и 25 этажей, которые объединены стилобатом, разработана бюро Pergaev. Фасады будут иметь плавные формы и выполнены в шоколадно-бежевой палитре со стильной подсветкой.
Сервисные апартаменты, которые по гостиничной классификации будут относиться к категории «4 звезды», займут большую часть «YES Горки» — 22 тыс. кв.м из почти 34 тыс. кв.м. Всего проект предусматривает 585 номеров. Это будут помещения трех категорий — уютные студии (20-22 кв.м), стандартные номера (24-27 кв.м) и просторные сьюты (44-48 кв.м) с панорамным остеклением, создающим дополнительное ощущение простора и света. Примерно на 10 тыс. «квадратов» разместится современный бизнес-центр.
В многофункциональном центре будут располагаться фитнес-клуб, разнообразные ресторанные концепции и ретейл-пространства. Особенностью проекта станет эксплуатируемый стилобат. Это будет уникальное общественное пространство с зонами для работы и отдыха. Для резидентов и гостей здесь предусмотрят открытый коворкинг с рабочими местами и зарядками для гаджетов, беговую дорожку протяженностью 450 м, воркаут-зону и даже специальные беседки для работы на свежем воздухе.
«Каждый проект — уникален, но мы сохраняем ключевые элементы и переносим лучшие практики в новые объекты, адаптируя под их специфику, — говорит заместитель гендиректора сети апарт-отелей YES. — Например, это касается дизайна, зонирования номеров, размещения мебели и техники. Также обязательными элементами наших апарт-отелей являются ресторан и фитнес-центр».
Отметим, что проект станет результатом девелоперского альянса «Унистрой» и UD Group.
Какую доходность апартаментов, и как скоро окупятся инвестиции?
Среди вопросов, которые возникнут у будущих инвесторов в первую очередь, — будут ли востребованы апартаменты, и на какую доходность можно рассчитывать? По словам Антона Агапова, в целом загрузка в апарт-отелях выше, чем в классических гостиницах. Так, по итогам 2024 году в Москве средняя загрузка в стандартных гостиницах составила 76%, тогда как в апарт-отелях YES — 93%, в Санкт-Петербурге — 65% и 91% соответственно. «Благодаря тому, что в наших апартаментах есть возможность проживания от месяца и более, то есть среднесрочная аренда, удается обеспечить более высокую загрузку даже в низкий туристический сезон», — пояснил заместитель гендиректора сети апарт-отелей YES.
У Казани, по его словам, большой потенциал, поскольку столица Татарстана планомерно наращивает обороты в сфере туризма. Напомним, что в прошлом году город посетили 4,5 млн туристов. Татарстан интересен по многим причинам — историей, наличием на территории республики объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО, а Казань, как известно, имеет также официальный статус гастрономической столицы России. Кроме того, здесь регулярно проводятся спортивные, культурные мероприятия.
«Казань и Татарстан привлекают многих ИТ-специалистов. И они хотят жить не в «уставших» квартирах с бабушкиным ремонтом, а в апартаментах современного формата, пользоваться сервисами, как фитнес-зал, иметь комьюнити, которые неизменно формируются в апарт-отелях», — привел пример Антон Агапов.
В «YES Горки» 60% номеров будут сдавать как отельные, тем самым компенсируя нехватку средств размещения в городе, а 40% помещений будет предусмотрено под среднесрочную и долгосрочную аренду. «Сейчас на рынке Казани такого предложения нет. При этом спрос на подобный формат арендного жилья большой», — подчеркнул заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES.
Таким образом инвестор, который приобретает сервисные апартаменты, получает готовый бизнес под ключ. При этом минимальный порог входа в проект — ниже, чем в случае покупки квартиры в аналогичном районе без отделки. Так, стоимость студии 22 кв.м начинается от 6,9 млн рублей. Приобрести недвижимость можно за наличные, либо в рассрочку или по ипотеке.
В дальнейшем владелец апартаментов может пользоваться ими для собственного проживания либо сдавать в аренду, отдав в управление профессионалам своего дела. Все апартаменты будут с чистовой отделкой, в случае передачи недвижимости в управление компании меблировка помещений должна быть выполнена по стандартам YES.
Доходность бизнеса частного инвестора будет зависеть от программы, которую он выберет:
- SMART MANAGEMENT предполагает, что управляющая компания YES будет выплачивать инвестору 80% дохода, полученного от арендатора в течение договора аренды. При этом арендная ставка ежегодно индексируется. Стоимость коммунальных услуг удерживается из арендного потока.
- MAX PROFIT позволяет инвестору получать комбинированный доход — от долгосрочной и посуточной аренды в зависимости от сезона и рыночных условий. В первом случае вознаграждение собственника составляет 70%, во втором — 40%. Соответственно при долгосрочной аренде вознаграждение УК составляет 30% от дохода, сюда будут входить 15% комиссия УК, 2% эксплуатационные услуги, 13% коммунальные услуги. В случае сдачи апартаментов в краткосрочную аренду вознаграждение составит 60% от дохода, из которых 15% — комиссия УК, 15% — операционные расходы, 12% — коммунальные услуги, 18% — агентские комиссии.
Еще одно выгодное предложение для будущих инвесторов — программа гарантированного дохода. Его получат покупатели 50 апартаментов категории «стандарт» площадью от 27 кв.м (со 2 по 14 этажи). Гарантированный доход составит 60 тыс. рублей в месяц на протяжении трех лет, независимо от того, будут ли сдаваться в этот период апартаменты или нет. В дальнейшем программа может быть продлена, либо собственник может перейти на другие программы доходности.
«Возможность выбора программ доходности, в том числе программа «Гарантированный доход» с фиксированной ежемесячной выплатой вне зависимости от сезона и текущей загрузки — это идеальное решение для тех, кто хочет получать пассивный доход без личного участия с гарантированной надежностью и профессиональным подходом», — подытожил заместитель гендиректора сети YES.
*Застройщик ООО СЗ «БИЗНЕС ПАРК». Проектная декларация размещена на сайте наш.дом.рф
Реклама. ООО «Стройриэлт».
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий