Что такое программа реновации, и с чем ее «едят»?
Реновация — это программа по обновлению жилого фонда, в рамках которой ветхие дома сносят, а на их месте строят новые. Это не просто ремонт или реконструкция старых зданий, а именно новое строительство. Цель программы — улучшить внешний вид города и помочь жителям переехать в современные квартиры.
В Москве программа начала работать в 2017 году. Тогда же был принят федеральный закон №141-ФЗ, который определил основные правила реновации в столице. На уровне всей страны с 2020 года действует закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты в целях обеспечения комплексного развития территорий». В народе он известен как закон о всероссийской реновации. Для реализации этого закона в регионах местные власти разрабатывают свои механизмы, поэтому особенности реновации могут отличаться.
Многие сравнивают программу КРТ с московской реновацией. Они похожи, но есть и отличия. Например, в Москве реновация финансируется из регионального бюджета, а в КРТ финансирование на себя берут застройщики, которые строят новые дома. Также в рамках КРТ планируется не только строительство жилых домов, но и создание школ, садов, поликлиник, дорог и спортивных комплексов.
Татарстан внедрил КРТ в 2021 году — тогда в Казани подчеркивали, что механизм нужен прежде всего для редевелопмента промзон, а не сноса хрущевок. За это время Татарстан не стал лидером по применению КРТ, проблема заключается в сложности привлечения застройщиков к работе с депрессивными территориями.
Успехи в реновации показывает Москва — в программу до 2032 года включены 5175 домов (в основном панельные пятиэтажки 1950-1960-х годов и здания с аналогичными характеристиками). Дома отбирали через голосование на сайте «Активный гражданин» (требовалось 2/3 голосов «за»). Сейчас список не дополняется новыми объектами. Расселение проходит в три этапа. Жители получают либо квартиру в том же районе, либо компенсацию/доплату за метраж. Также москвичам предлагают помощь в переезде. Программа в столице финансируется из местного бюджета и за счет продажи объектов недвижимости, в том числе квартир в новых домах.
Есть другая сторона медали: новые здания лучше старых, но не всегда дотягивают до уровня района или среднего стандарта столицы. Упрощенные проекты могут разочаровывать — особенно если рядом стоят элитные дома, но они делают жилье доступнее для людей с небольшим бюджетом, отмечает руководитель компании DyVa, аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин.
Нужна ли Казани реновация?
Еще в 2018 году в Минстрое РФ заявляли, что в крупных городах с высокой инвестиционной привлекательностью земельных участков возможна частичная реализация программы реновации. В списке этих муниципалитетов была и Казань. Спустя 7 лет такие разговоры возобновились. Это связывают с тем, что в столице РТ остается мало земельных участков, в том числе для точечной застройки, поэтому если девелопер хочет строить именно в черте города — реновация, или освоение территории с ветхой и аварийной застройкой, один из возможных вариантов реализовать свои идеи.
В Институте развития Казани считают, что потребность в реновации, или обновлении жилищного фонда, «должна определяться демографическими прогнозами и целевыми позициями по обеспеченности населения жильем». Сегодня в городе задачи по наращиванию объемов жилищного строительства и улучшению качества среды решаются за счет развития бывших промзон, например, улиц Портовая и Родины.
Острой потребности в реновации нет, заявляют и эксперты «ДжиГрупп». Благодаря правильной работе руководства республики и города, по сравнению с другими регионами, Казань ушла далеко вперед в решении вопроса ветхого жилья, значительная часть потенциально ветхих МКД капитально ремонтировалась, а дворы благоустраивались.
Похожего мнения придерживается вице-президент Гильдии риэлторов РТ, руководитель АН «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев. По его словам, в городе насчитывается около сотни аварийных домов, еще около 100-150 двух-трехэтажных зданий. То есть наличие старого фонда в Казани — не такая глобальная проблема, как в Москве, поэтому необязательно вводить программу реновации, можно обойтись проектами КРТ.
Какие дома могут попасть под реновацию?
По данным комитета ЖКХ, в столице Татарстана всего 5889 многоквартирных домов: 3073 — кирпичные, 1669 — панельные, 131 — блочный, 1016 — из иных материалов стен (шлакоблоки, монолитный железобетон). При этом в разрезе годов постройки учет домов не ведется.
Для реновации потребуется определить четкие критерии домов под снос. Как правило, в программу попадают устаревшие МКД, непригодные для проживания, или те, которые вскоре могут стать таковыми. Также должно учитываться благоустройство территории. Главное — необходима прозрачная система, чтобы люди понимали, как оценивают дом и какие есть критерии, отмечает руководитель компании DyVa.
Вторым критерием в Казани может стать этажность домов — пока в городе целесообразно сносить только двух-трехэтажные МКД, так как в них проживает меньше людей, которых нужно будет переселять.
«В Казани пока стоимость всех квартир в доме выше 5 этажей дороже, чем стоимость земельного участка под ним (в таких условиях проект становится нерентабельным, нет экономического смысла сносить дом для нового строительства — прим. редакции). Поэтому у нас под реновацию подходят только двухэтажные старые хрущевки», — поясняет Андрей Савельев.
Большинство подобных домов (по этажности и аварийности) в столице РТ сосредоточилось в Авиастроительном районе, например, на ул. Ленинградской, Советском — на улицах Гвардейской и Губкина, а также в Приволжском — на ул. Авангардной.
Эксперты «ДжиГрупп» считают, что приоритетными для реновации будут районы с высокими ценами на жилье. «В то же время есть жилые микрорайоны с двух-трехэтажными домами, которые, как правило, построены в 1950-60-е годы. Часть из них признана аварийными и расселена, часть остается в условном статусе ветхих домов. К этим домам и стоит присмотреться в первую очередь. К тому же, они являются убыточными в плане содержания для управляющих организаций», — отмечают специалисты.
А вот затрагивать хрущевки сейчас нецелесообразно по ряду причин:
-
большой объем в общей доле всего жилого фонда, поэтому нужен единый комплексный подход
-
в домах есть необходимые удобства, которые обеспечивают базовые потребности жителей
-
содержание не убыточно для управляющих организаций.
В «ДжиГрупп» добавляют, что в перспективе среди хрущевок первым эшелоном под расселение пойдут панельные, а уже затем кирпичные дома.
В Институте развития города подчеркивают: «Прежде чем принимать решения, связанные с возможной заменой существующего жилищного фонда, необходимо проведение всесторонних исследований его текущего состояния. Если такая задача будет поставлена, Институт приступит к комплексным исследованиям».
А минусы будут?
От реновации выигрывают многие: город приобретает современный облик, а у районов повышается инвестиционная привлекательность.
Но есть и минусы. Например, недовольство жителей из-за переселения. «Всех беспокоит, каким образом это будет происходить, потому что раньше такие процедуры проводились не совсем корректно. Жители не очень хорошо переносили переезд из более престижных в менее престижные районы. Разница в стоимости жилья в разных частях города может быть весьма существенной», — говорит Марат Идиятуллин. Он подчеркивает, что если подойти к механизму расселения максимально прозрачно, объяснить все правила «игры», то будет лояльное отношение к программе.
Еще один минус — потеря исторического облика территории, когда постепенно исчезает характерная архитектурная среда. Город рискует утратить сложившуюся визуальную идентичность районов (этажность, ритм, пропорции) и исторический контекст, например, кварталы, отражающие прошлые градостроительные подходы.
С возможностью такой проблемы согласен аналитик Урбан Медиа. По его мнению, в зоне риска — Московский район, где множество малоэтажных зданий и хрущевок, а социальная инфраструктура вблизи них не развита.
Кроме того, реновация уплотняет застройку, так как на той же площади взамен малоэтажного дома строят высотку. Это может приводить к перегрузке инфраструктуры, которая не всегда успевает развиваться вслед за темпами строительства.
«Безусловно, новое жилье увеличит нагрузку на транспорт и социальную инфраструктуру, именно поэтому у нас и ввели обязательный аудит при строительстве ЖК, — отмечает вице-президент Гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев. — Даже при активном строительстве развязок и соцобъектов (что выгодно отличает Казань от многих российских городов), рост числа квартир создает колоссальную нагрузку на коммунальные сети и дороги. Сегодня, например, выезд в Лаишевском направлении относительно свободен, но через несколько лет, когда Казанская агломерация полностью застроится, там неизбежно возникнут пробки, если, конечно, не предусмотреть новые транспортные решения».
В целом у экспертов взгляд на эту ситуацию оптимистичный. «Если мы будем использовать инструментарий КРТ, который предусматривает как раз-таки все социальные и дорожно-транспортные объекты, то вопрос перегрузки инфраструктуры вообще не должен стоять. Мы уже прошли тот этап, по крайней мере в черте Казани, когда строили сначала жилье, а потом догоняла инфраструктура», — подчеркивает Марат Идиатуллин.
В «ДжиГрупп» считают, что в случае реновации в договорах важно предусматривать распределение обязательств по строительству инфраструктуры между инвестором и публичной стороной. Да, значительная доля денег инвестора должна направляться на обеспечение данных потребностей, но если город берется за программу, то должен нести солидарную ответственность, как минимум, участвовать в госпрограммах и привлекать федеральные субсидии.
Чем реновация грозит рынку недвижимости?
Подобные программы временно снижают цены на жилье в зоне сноса, но в долгосрочной перспективе повышают стоимость недвижимости в обновленных районах за счет современного жилья.
Андрей Савельев задается вопросом, как программа будет реализовываться для жителей. Если им будут давать соответствующие деньги или жилье во временном фонде, а потом новые квартиры на месте прежнего жилья, то это благоприятно отразится в том числе на ценах. При такой схеме роста стоимости квартир не будет.
В «ДжиГрупп» также говорят, что городу важно контролировать объем одновременно реализующихся проектов — избыточное предложение может привести к затоваренности и формированию пузыря на рынке недвижимости.
Подводя итог, отметим, что окончательное решение о масштабах и темпах реновации в Казани должно приниматься на основе комплексных исследований и с учетом экономической целесообразности. В любом случае, этот процесс потребует взвешенного подхода, который позволит сохранить облик города и обеспечить казанцев качественным жильем. А как вы относитесь к возможному сносу старых домов?
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий