Как выбрать между похожими на первый взгляд городами?
В последнее десятилетие каждый уважающий себя девелопер хочет выйти в новый регион, достигнув определенного успеха в своем. И ключевым моментом, конечно, в этом процессе является правильный выбор города, так как зачастую он может быть субъективным и не учитывать все параметры. Таким образом застройщик оказывается в регионе, где строительство невыгодно. Однако оценивать города для масштабирования девелоперского бизнеса довольно сложно, да и расчеты обходятся дорого. Например, учесть административный ресурс или среднюю стоимость земли практически невозможно, показатели даже в пределах одной территории будут очень разными.
Готовя экспансию, девелоперы так или иначе сталкиваются с дилеммой — как понять, где строить, а какие регионы или города не стоят внимания с точки зрения развития новостроек? Определить, что предпочтительнее, Москва или Воронеж, труда не составит, но сделать выбор между схожими городами уже сложнее: Воронеж или Новосибирск, Екатеринбург или Новосибирск?
На форуме «Движение», который прошел в Сочи в июне, директор консалтинговой компании GMK Сергей Разуваев представил рейтинг городов по потенциалу развития новостроек. В него вошли населенные пункты с численностью более 500 тыс. человек. В основу рейтинга легли объективные критерии без учета мнений девелоперов, при этом каждому городу присвоен свой индекс привлекательности. Авторы исследования опирались на следующие шесть критериев:
-
численность населения
-
уровень доходов населения
-
стоимость квадратного метра на первичном рынке
-
количество сделок на первичном рынке
-
объем ввода жилья на одного человека
-
концентрация застройщиков с точки зрения конкуренции.
Они попросили девелоперов расставить эти параметры по значимости для них при оценке того или иного региона. Отметим, что в опросе участвовали застройщики, представленные в 56 крупнейших городах, причем 45% респондентов являются собственниками или соучредителями компаний. Выяснилось, в частности, что в 2025-м по сравнению с 2020 годом упала значимость для застройщиков такого критерия оценки, как количество сделок на первичном рынке и стоимость жилья.
В результате, ожидаемо, на первом месте расположилась Москва с индексом привлекательности 2670 баллов. На втором месте — Санкт-Петербург (1534 балла), на третьем — Краснодар (1144 балла). Казань разместилась на седьмой строчке с результатом 770 баллов. Столицу Татарстана обошли Екатеринбург, Тюмень и Новосибирск. Замыкает рейтинг Тольятти с 316 баллами.
Система не идеальна, но она помогает сделать выбор между двумя на первый глаз сопоставимыми по параметрам городами, подчеркнул Сергей Разуваев.
«Смотрим глобально все»
Урбан Медиа пообщался с федеральными девелоперами по поводу того, какими критериями руководствуются они при выборе новых регионов, и на какие показатели смотрят в первую очередь. Так, не все девелоперы исключают из списка городов для экспансии населенные пункты с числом жителей менее 500 тыс. человек. Инвестиционный директор региональных проектов группы «Самолет» Артем Дудин рассказал, что сейчас компания реализует проект «Кольские огни» в городе Кола, население которого составляет чуть меньше 10 тыс. человек. Зато он находится недалеко от Мурманска в перспективной локации, а в регионе действует программа «Арктической ипотеки». При этом компания строит объекты в Казани, Уфе и Екатеринбурге, где население свыше миллиона человек, а также в Чите, Тюмени, Владивостоке, в которых проживает несколько сотен тысяч человек. «Поэтому при реализации стратегии расширения своего присутствия за пределами столицы мы смотрим глобально все», — подчеркнул эксперт.
Татарстанская компания «Унистрой» в процессе выбора городов присутствия рассматривает две основные градации — миллионники и города с численностью населения от 500 тыс. человек. Такой подход, по словам руководителя отдела по развитию территорий Анны Орловой, помогает обеспечить разнообразие предложения и максимизировать вероятность успешного выхода на рынок, обеспечивая устойчивый поток клиентов и возможность масштабирования бизнес-процессов.
Аналогичного подхода придерживается и Glorax, где на данный момент в качестве целевых определены города с населением от 500 тыс. до 1,5 млн человек. Выбор основан на итогах комплексного анализа, исключающего как несколько крупнейших мегаполисов с высокой конкуренцией и перегретым рынком недвижимости, так и малые города с численностью населения менее 500 тыс. человек, с недостаточной емкостью рынка для реализации масштабных проектов. В результате сформирован перечень из 59 перспективных локаций, соответствующих критериям девелопера, рассказал директор по управлению проектами Южно-Приволжского региона компании Сергей Самойленко.
Ярким примером одного из приоритетных направлений для Glorax является Казань с населением 1,3 млн человек. Столица Татарстана демонстрирует высокий уровень развития рынка недвижимости, сбалансированную конкурентную среду и, что важно, активную поддержку со стороны властей, отметили в компании.
От уровня доходов до градостроительной традиции
Как и многие застройщики, татарстанский «Унистрой» при выборе нового города присутствия опирается на цифры: рейтинг по количеству сделок на рынке, цену за квадратный метр, прирост населения. «Также мы анализируем уровень доходов жителей, что позволяет оценить платежеспособность в каждом регионе, стоимость строительства и баланс спроса и предложения — в некоторых городах предложение может значительно превышать спрос, что влияет на нашу стратегию», — делится Анна Орлова.
Артем Дудин из группы «Самолет» подчеркнул, что их компания опирается не только на цифры или амбиции — это совокупность факторов. Перед тем как принять решение о выходе в новый регион, девелопер проводит собственный детальный анализ рынка недвижимости: составляет экономическую картину региона, оценивает административные нюансы, особенности местного градостроительства, регионального законодательства. Также «Самолет» фиксирует градостроительные традиции, чтобы учесть пожелания будущих жителей к продукту и его составляющим, требования к организации прилегающих пространств. Обязательно анализируют, как развивается город, какие планы на ближайшие 5-10 лет.
В компании Glorax составляют собственный рейтинг инвестиционной привлекательности городов, поделился директор по управлению проектами Южно-Приволжского региона компании Сергей Самойленко. Чтобы ранжировать населенные пункты, разработана скоринговая модель, учитывающая 70 параметров. В целом в Glorax при реализации стратегии региональной экспансии придерживаются взвешенного подхода, основанного на экономической привлекательности локаций, а не на доступности операционных возможностей для выхода на рынок.
Конкуренция или голубой океан
При оценке перспективности рынка важна ситуация с конкуренцией: есть ли место новому застройщику, и достаточно ли финансовых возможностей и концепции, чтобы заинтересовать потребителя? Как замечает представитель группы «Самолет», с одной стороны, конкуренция говорит о перспективности локации, высоком спросе на жилье и высокой покупательской способности. С другой — отсутствие конкуренции позволяет привносить в регион свои продуктовые подходы, задавать тон будущим проектам и предлагать уникальный для рынка продукт.
«Каждый случай мы всегда рассматриваем индивидуально, и если видим экономические перспективы, то высокий уровень конкуренции нас не останавливает», — констатировал подход застройщика к освоению новых регионов Артем Дудин.
Присутствие федеральных застройщиков рассматривается не как ограничение, а как возможность для создания конкурентоспособного продукта с уникальными преимуществами, подчеркнули в компании Glorax.
Ситуация с конкуренцией на рынке конкретного региона играет ключевую роль и в формировании стратегии для «Унистрой». «Например, в Красноярске мы заметили, что крупные федеральные игроки не спешат входить на этот рынок, что может быть связано с его закрытостью. А в Тюмени конкуренция значительно выше, здесь активно работают как местные, так и федеральные застройщики, что заставляет нас задуматься о целесообразности выхода на этот рынок, поскольку он может быть уже перенасыщен. На данный момент из 11 городов, где нам могут предложить земли, 8 уже являются нашими действующими регионами присутствия, а 3 — направлениями для возможной экспансии: Красноярск, Тюмень и Новосибирск. Ситуация с конкуренцией в них постоянно пересматривается, так как успешное развитие зависит не только от застройки объекта, но и от его правильного позиционирования для конкретного региона», — делится Анна Орлова.
Оправдать ожидания или удивить концепцией?
Чтобы быть конкурентоспособными на любом рынке, важно соответствовать трендам, оправдывая ожидания потребителей. Одна из тенденций сейчас — человекоцентричный подход. Недостаточно просто построить жилые метры — современный покупатель смотрит на общую картину будущего жилого комплекса, он хочет видеть красивые фасады, умные планировки, продуманные дворы, развитую социальную и коммерческую инфраструктуру, игровые площадки, прогулочные зоны и т. д. Поэтому застройщики активно исследуют пожелания людей перед стартом проекта, чтобы потом этим ожиданиям соответствовать, а следовательно, повышать свои шансы в конкурентной среде.
«Также в наших жилых комплексах мы учитываем исторический и культурный контекст региона, закладываем его в концепции своих проектов и смотрим, как органично вписать новый дом в уже существующую архитектуру отдельного района», — рассказывает Артем Дудин из группы «Самолет». Компания активно работает с масштабными инвестиционными проектами, программами комплексного развития территории и развитием застроенных территорий. Эти подходы фокусируются на обновлении всего района, а не на точечной застройке.
Продуктовые предложения других застройщиков строятся на единых началах. Так, Glorax в Казани использует единую платформу, которая применяется в других регионах присутствия, но адаптируется под локальные особенности рынка. Например, более 50% квартир на рынке — с двумя и более комнатами, что безусловный плюс для застройщика, так как, чем просторнее квартира, тем большую свободу получают проектировщики в возможности воплотить интересные решения.
Исследование ожиданий потребителя в новом городе — неотъемлемая часть стратегии развития и для «Унистрой», где тщательно анализируют портрет клиента: уровень дохода, потребительские привычки и предпочтения. «Это позволяет нам адаптировать наши проекты к запросам местного населения. Например, в Махачкале мы презентуем проект «Гранд Берег», который станет доминантой города и позволит жителям испытать новый уровень комфорта в уникальной локации всего в 700 м от моря. Таким образом, мы стремимся не только удовлетворить имеющиеся потребности, но и предложить что-то новое и уникальное, что может удивить и заинтересовать покупателей», — поделилась Анна Орлова. Она добавила, что комплексная застройка от «Унистрой» сочетает в себе различные объекты инфраструктуры: благоустроенные бульвары, школы и детские сады, спортивные площадки, креативные детские площадки, зеленые оазисы с прогулочными аллеями.
Настроения девелоперов и взгляд на рынок изнутри
Вернемся к исследованию консалтинговой компании GMK: специалисты опросили девелоперов по поводу текущей ситуации на рынке и составили шкалу их настроений. Так, негативную оценку дали 34% опрошенных, 57% воспринимают ее как локальную паузу, а 9% девелоперов видят в происходящем позитивные моменты. При этом 49% компаний считают, что ситуация не изменится в ближайшие два года. 66% думают, что драйвером может быть только программа господдержки, на которую они рассчитывают.
Достаточно большой процент девелоперов (20%) оценивает перспективы по экспансии положительно. Но появляются проекты, от которых девелоперы готовы избавиться, перепродать в ноль или с легким минусом. Ожидается, что экспансии не будет в том виде, как раньше.
Что касается потребительских свойств новостроек, то 57% девелоперов склонны полагать, что продукт будет «сушиться»: квартиры будут меньше по площади, материалы дешевле и т. д. 26% считают, что качество строительства не изменится, так как многие уже зашли в проекты с определенными обещаниями. 17% девелоперов отметили, что продукт станет идеальным для формирования сценариев жизни. Так что есть тенденция к тому, что застройщики будут придерживаться стандартов по нижней планке.
На вопрос о том жалеют ли опрошенные, что стали девелоперами, 2% ответили утвердительно и признались, что рассматривают альтернативные области. 24% застройщиков сложно, но они находят решения, 35% выбрали ответ: «Мы и не через такое проходили». 16% не сожалеют о своем выборе и диверсифицируют бизнес, а 23% видят перспективы в строительной отрасли.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий