С апартаментами нужно что-то решать…
Председатель совета директоров ГК «Основа» Александр Ручьев поднял вопрос о продлении сроков комплексного развития территории. Он увидел определенную коллизию: многие собственники после начала спецоперации уехали из России, и процесс изъятия у них имущества затягивается на долгое время. По мнению предпринимателя, было бы целесообразно внести поправки в законодательство в части автоматического продления сроков КРТ до момента формирования земельных участков. Плюс ко всему он посетовал, что нет возможности работать с имуществом банкротов, по законодательству нельзя изъять у них имущество. А многие стали этой лазейкой и оформлять техническое банкротство.
«Понятно, почему они это делают, — отреагировал замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. — Они набивают себе цену, хотят больше денег заработать. Тогда нужно прописать очень четкие правила игры. КРТ — это все-таки публичное обязательство с властью. И любое продление не может длиться годами. Этот режим начинает реализовываться только в тот момент, когда нужно изменить качество территории. Нужно прописать те случаи, где искусственно нельзя задерживать развитие. Можно попробовать применить отдельный механизм, как мы делали с банкротством в части недостроек и передачи его в конкурсное производство и изъятие. По проблемным объектам может быть что-нибудь такое сделать».
Директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Ольга Корниенко отмечает, что со всеми изменениями нужно быть очень осторожными и оценивать все риски. Там есть интересы незащищенных групп, которые обязательно нужно учитывать, например, работников предприятия. Некоторые моменты должны обязательно подлежать регулированию.
Второй вопрос от предпринимателя касался статуса апартаментов с гостиничным сервисом. «Проблема острая, и эти моменты в больших городах нужно отрабатывать с муниципалитетом, — отметил депутат Госдумы РФ Илья Вольфсон. — К сожалению, некоторые наши законопроекты получают негативные отзывы как со стороны регионов, так и от правительства. Не все от нас зависит».
Никита Стасишин отметил, что, сколько он находится на посту замминистра строительства, столько и говорят об отдельном статусе апартаментов. Он признал, что его нужно прописывать в градостроительном кодексе. Вопросов тут много, начиная от социальной инфраструктуры и норм инсоляции, заканчивая правовыми аспектами в части возможности проведения проверок миграционной службой жителей апартаментов. И нужно тщательно все продумать, чтобы не было обходных путей. «В противном случае вся береговая линия Краснодарского края будет застроена апартаментами», — предупредил он.
Вместо садика — новый дом
Следующий вопрос от гендиректора ГК «Кортрос» Станислава Киселева. Он утверждает, что договор бизнеса и власти на КРТ долгосрочный, по нему предусмотрено строительство социальных объектов. Но через 5 лет может случиться так, что школа или детский сад могут быть уже не актуальны на данной территории. Бизнесмен предлагает прописать возможность замены одних обязательств застройщика на другие в рамках КРТ.
Однако заместитель министра строительства высказался против такой инициативы. «Сегодня вы договорились с муниципалитетом, что строите школу. Через 5 лет поменяется глава, и на его место поставят дружественного к вам человека, — приводит пример Никита Стасишин. — Вы обратитесь к нему с письмом, что в округе не все социальные образовательные объекты заполнены, а значит, необходимости в новых нет. Он даст положительный ответ, и вместо школы появится еще один дом с продаваемыми квадратными метрами. Это не совсем правильно».
«Другое дело, что по проекту у вас школа на 1500 мест, а по факту хватит и на 500, такая корректировка возможна, если ее правильно доказать. Но заменять одно другим, я считаю, нецелесообразно. Мы прекрасно понимаем, что будет дальше», — добавил замминистра строительства.
Ставку субсидируют, но далеко не всем
Виктор Тарасенко, основатель и руководитель компании «Прогресс», решил немного пожаловаться на свою нелегкую долю. Себестоимость строительства квадратного метра вместе с банковскими услугами в Астрахани составляет 35 тыс. рублей, в Екатеринбурге — 40 тыс. При этом в экономике (как самой компанией, так и банками) было заложено порядка 12 тыс. рублей. «Себестоимость за 2 года у нас выросла на 80%. При этом цена реализации — только на 40%. В экономике проекта денег особо нет», — озвучил предприниматель.
На Госсовете при президенте России рассматривались варианты субсидировать ставку по проектному финансированию и поддержать отрасль, учитывая, что при действующей кредитной нагрузке рынок жить не может. «Больше всего смущает, что сейчас 90% сделок там, где мы работаем, дешевле, чем реальная себестоимость объекта. Мало того что они идут в рассрочку, так еще и дешевле. Потому что нужно хоть какую-то динамику демонстрировать, чтобы перед банками выглядеть красивее. Фактически надувается некий пузырь на рынке. Скажите по-честному: стоит ли ожидать субсидирования ставки или нам нужно готовить план «Б»?
«Лишь бы нам не пришлось готовить план «Г», — пошутил замминистра и довольно жестко отчитал бизнес. По его мнению, все, что могло сделать правительство за прошедшие пять лет для стройотрасли, уже сделано. Есть отрасли, которым гораздо тяжелее.
«Сегодня время ответить отрасли. Вот те, кто понимает, что их репутация важнее кредитной истории, это делают. За вашей моделью бизнеса стоят люди, граждане, которые ждут свое жилье. Поэтому никого спасать не будем — все будет жестко», — заявил Никита Стасишин.
Он подчеркнул: репутация владельца компании кратно ценнее, чем кредитная история. Вот когда кредитная история становится над репутацией конкретного владельца, к сожалению, ничем хорошим это не закончится.
Никита Стасишин привел в пример двух застройщиков, чьи акционеры практически закрыли долги своих компаний. Но в отличие от нерадивых управленцев, они не мечтают о Мальдивах или как сорваться на охоту, а с утра и до ночи погружены в бизнес.
Хотя все-таки небольшие, но хорошие новости есть. «Мы подготовили к исполнению поручение президента России по итогам Госсовета, разработали программу по субсидированию процентной ставки (проектного финансирования — прим. ред.) до 12% в городах, где живет меньше 100 тыс. человек и где наполняемость эскроу-счетов от 20 до 50%, — то ли обрадовал, то ли поддел чиновник. — Субсидированная ставка будет действовать для жилья со сроком ввода в 2026—2027 годах. Это получается 3,6 млн квм. Совсем немного средств нужно на эту субсидию, для того чтобы поддержать такие города. Мы уже согласовали с коллегами в правительстве, и на следующей неделе должны внести наше предложение. Это стандартное жилье, не бизнес-класс и не элитка. Но там есть таунхаусы. Программа затронет 39 регионов нашей страны, там, где есть проблемы со спросом». Понятно, что это капля в море, но рассчитывать на распространение этой программы на города с населением свыше 100 тыс. жителей не стоит, добавил Стасишин.
Большой куш осваивайте сами
Напоследок вице-президент по развитию GR компании Glorax Денис Лебедев посетовал, что территории КРТ в регионах — просто огромные. Где-то проект предусматривает расселение жителей, где-то нужно возводить большое количество инфраструктуры. При текущей ставке и спросе — это достаточно большие инвестиции. И зачастую многие девелоперы не могут сейчас реализовать такие огромные комплексы.
«Когда мы анализировали договоры по КРТ между бизнесом и региональными властями, поняли, что невозможно в этот договор добавить дополнительных участников, кто мог бы как партнер реализовывать совместно с выигравшим девелопером данный проект. А так можно было бы распределить обязательства между участниками», — отметил Денис Лебедев.
«Коллеги, извините, — резко парировал Никита Стасишин. — Может быть, немножко неприятную вещь скажу: а потом найдутся уважаемые региональные застройщики, которые захотят построить в больших городах свое гетто. Вы продадите долю и заберете эти деньги».
«Но инвестор купил КРТ за свои деньги, он имеет право его нарезать и его продать», — пытался возразить Денис Лебедев, но замминистра ЖКХ был непоколебим.
«Не имеет права. Перед тем, как заходить в любой регион, вы сначала идете к местному губернатору, рассказываете ему, что вы можете, что готовы сделать. И он вам верит и идет навстречу. Вы, используя административный ресурс, получаете КРТ. Попробовали бы вы зайти на конкурсной основе… Я бы на месте губернатора, услышав сейчас ваши слова, обиделся. Потому что вы пообещали построить определенный проект, а по факту спускаете все мелким игрокам. О какой концепции тут уже может идти речь…»
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий