Что такое ипотека без первоначального взноса?
Ипотека с минимальным первоначальным взносом или без него совсем не банковский продукт. Это полностью инициатива и результат компромисса застройщика с существующей ситуацией на рынке, чтобы держать продажи на достаточном уровне. Суть заключается в том, что застройщик добавляет первый взнос по ипотеке клиенту (дарит или субсидирует), а затем клиент возвращает эти деньги, но уже в качестве первоначального взноса. Таким образом банк видит, что заемщик платежеспособен (может оплатить первый взнос) и выдает жилищный кредит.
На сегодняшний день на количество предложений без первоначального взноса в большей степени влияет семейная ипотека. А следовательно, и ее условия, не совсем укладывающиеся в реалии рынка недвижимости. Так, на данный момент максимальная сумма кредита по семейной ипотеке в Казани всего 6 млн рублей, и если человек хочет оплатить минимальный первоначальный взнос, а то и вовсе получить кредит без него, то и квартира не может стоить дорого — в пределах 6-7 млн рублей.
Напомним, что семейную ипотеку можно взять лишь раз в жизни и тратить ее на комбо-ипотеку под 14 или 15% многим не хочется, так как потом ее не выгодно рефинансировать. Поэтому из двух вариантов — квартира ближе к центру за 9-10 млн рублей или на окраине за 6-7 млн рублей, покупателю финансово выгоднее второй.
Есть ли предложения без первоначального взноса?
Нужно понимать, что в большинстве случаев желания людей, которые хотят купить квартиру без ПВ, нереализуемы, делится Сергей Никитин. На данный момент ипотеку без первоначального взноса предлагает один застройщик в единственном ЖК — «Бирюлинский парк». Еще в нескольких ЖК, таких как «Парк маяк», «Тура-Nova», «Радужный», «Новый свет», «Форест» и «Хвойный», есть возможность купить квартиру с минимальным первоначальным взносом. То есть это список всего из шести-семи локаций, которые обычно находятся вдали от центра Казани. Поэтому надо быть готовыми к покупке жилья в пригороде.
Условия у застройщиков по программам тоже разные, а для того чтобы субсидировать первоначальный взнос, девелопер идет на большие расходы, поэтому часть их включает в цену квартиры.
Эксперт предупреждает, что вариантов жилых комплексов и количество квартир с небольшой стоимостью, которые можно провести по ипотеке без первоначального взноса, все меньше и меньше, и они все дальше и дальше от Казани.
Помимо ограниченного выбора локаций и квартир (подойдут, скорее, студии, чем трехкомнатные) покупатель также наверняка столкнется со сложностью оформления ипотеки без первоначального взноса. Если раньше банки не требовали проведения оценки объекта по договору долевого участия, то сейчас она часто является обязательным элементом проверки. Ну и к самому заемщику тоже больше требований, в основном по подтверждению дохода. Опять же введенный ипотечный стандарт привел к тому, что многие банки стали чаще требовать вносить больший первоначальный взнос — до 30%, а застройщики не готовы субсидировать такую сумму.
Сергей Никитин рекомендует: если вы хотите взять ипотеку без первоначального взноса и условия вам подходят, то нужно оформлять сделку не откладывая. Даже если локация не очень нравится. Еще полтора-два года назад застройщики субсидировали ставку клиенту до 0,01%, без первоначального взноса и на 30 лет. И клиенты говорили: «Подождем, купим потом». Прошло всего два года, и таких программ не стало и, скорее всего, уже не будет. Вполне возможно, что и предложения по ипотеке без ПВ тоже скоро закончатся, так как застройщикам все сложнее находить на них финансы.
Эксперт поделился лайфхаком, который поможет купить квартиру большей площади по семейной ипотеке под 6% с маленьким первоначальным взносом или без него. Можно оформить льготный кредит на каждого из супругов по отдельности для покупки смежных квартир, а затем объединить помещения. Тогда под ставку 6% попадет большая часть стоимости, что выгоднее, чем покупать квартиру внушительной площади и вносить крупную сумму наличкой сразу.
Например, в АН «Владис» готовят такую сделку, когда семейная пара в Кукморе покупает однокомнатную и двухкомнатную квартиру, объединив их, получат трешку площадью 90 кв.м. Подобный кейс уже был в ЖК «Добрый» в Куюках.
Риски покупки квартиры в ипотеку без первоначального взноса
Помимо сложностей с оформлением квартиры, с которыми могут помочь агенты по недвижимости, есть и другие нюансы. Например, субсидирование ставки влечет за собой необходимость оплатить налог, как и скидка или подарок, возвращенная сумма кешбэка от застройщика. В ряде случаев застройщик уплачивает налог в бюджет за покупателя, но в целом это обязанность заемщика. Поэтому уточняйте при покупке.
Второй нюанс в том, что в случае расторжения кредитного договора покупатель также должен будет вернуть первоначальный взнос, который был внесен за него, но проходил как субсидия, кешбэк или подарок от застройщика. Конечно, вариантов, когда заемщик захочет расторгнуть договор, мало, ведь юридически он больше не будет иметь право на семейную ипотеку, так как она уже выдана. Но тем не менее, в теории такая ситуация возможна. Поэтому, если финансы поют романсы, лучше все же дождаться завершения строительства и сдавать квартиру в аренду, чем возвращать ее.
Ну и третий аспект вытекает из второго — важно рассчитывать свои силы, так как ипотека без первоначального взноса всегда предполагает больший ежемесячный платеж.
Резюмируем: если нет денег, лучше взять ипотеку без первоначального взноса, это неплохой вариант воспользоваться льготной ипотекой. Потому что если копить на первый взнос, например, по 30 тыс. рублей в месяц, за год накопится от силы 360 тыс. рублей. При этом у застройщика за это время квартира подорожает как раз на эту сумму. Инфляция гораздо быстрее лишит вас возможности купить жилье. Поэтому пока государство дает этот уникальный шанс приобрести квартиру под 6%, стоит им воспользоваться, пусть и не в лучшей локации.
Что касается стандартной ставки по ипотеке, то Сергей Никитин советует подождать снижения процентных ставок или же взять рассрочку на 2-3 года и перейти после в ипотеку.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий