После январского рывка наступил мертвый сезон
После впечатляющего рывка в январе, когда было заключено 1197 сделок, на рынке новостроек наступил закономерный спад. Продажи сократились, но показатели сохраняются в пределах привычных сезонных колебаний. В феврале у застройщиков Казанской агломерации купили 695 квартир. Падение к январю составило почти 42%. Общая площадь реализованного жилья сократилась до 32 тыс. кв.м.
При этом финансовая подушка девелоперов просела не так сильно. В феврале застройщики выручили 7,6 млрд рублей, что на 4,8 млрд меньше январских доходов. Средняя цена квадратного метра незначительно подросла, составив 240,7 тыс. рублей. Средняя площадь квартир увеличилась примерно на 3 кв.м, достигнув 46 «квадратов».
Структурные изменения объясняются тем, что в декабре-январе покупатели стремились запрыгнуть в последний вагон и выбирали однушки, подходящие под семейную ипотеку (с лимитом в 6 млн рублей). В феврале заметнее стали сделки с двух- и трехкомнатными квартирами. Это привело к тому, что при падении продаж и стагнирующей цене «квадрата», средний бюджет покупки вырос, что и помогло застройщикам существенно не потерять в прибыли. В феврале на покупку квартиры покупателям требовалось в среднем 11 млн рублей — почти на 700 тыс. больше, чем в январе.
Уже полгода максимальный ценник за «квадрат» показывает ЖК «Заря» — почти 639 тыс. рублей. За январь стоимость 1 кв.м упала на 25 тыс. рублей, что не помешало новостройке оказаться в числе самых дорогих. Бюджетнее всего были квартиры в ЖК «Зеленые холмы», где «квадрат» стоил 112 тыс. рублей.
Февральские продажи оказались лучше ожиданий
«Для всех ожидаемо, что февраль — мертвый сезон, который полноценно вступил в свою силу. Обычно это происходит в январе, но в этом году в первый месяц покупатели ожидали изменений по семейной ипотеке и проявили активность. Поэтому начало мертвого сезона перенеслось на февраль. Продажи новостроек могли сократиться еще больше — были годы, когда рынок проседал до 500 реализованных объектов. Итоги нынешнего февраля сопоставимы с показателями 2023-го и 2024-го», — говорит аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин.
С сезонным фактором участники рынка за годы свыклись, а к новым условиям по семейной ипотеке только начинают привыкать. «В конце 2025 года рынок пережил всплеск спроса — многие покупатели ускоряли сделки из-за изменений в программе семейной ипотеки, старались успеть воспользоваться ею на прежних условиях. После такого ажиотажа рынок почти всегда переходит в фазу охлаждения. Ранее супруги могли приобрести две квартиры на каждого, а сейчас такой возможности нет — это резко сократило количество потенциальных покупателей», — говорит эксперт АН «Домотека» Ильназ Гизетдинов.
Он добавляет, что постепенно снижается покупательская способность — стоимость недвижимости продолжает расти, а программы покупки становятся менее гибкими, поэтому часть спроса откладывается.
Специалист по недвижимости АН «Альта-Хоум» Никита Григорьев подчеркивает, что в феврале число проданных квартир оказалось больше, чем ожидалось. «Начнем с того, что в декабре-январе по семейной ипотеке покупали квартиры даже те, кто не планировал и кому они не были нужны. Поэтому февральские показатели хорошие, думал, что продадут меньше — около 500 объектов», — заявляет собеседник Урбан Медиа.
Но остается вопрос — насколько такие результаты продаж интересны застройщику? При покупке квартиры по семейной ипотеке средства сразу падали на эскроу-счета, а сейчас квартиры в основном приобретаются в рассрочку — основную стоимость объекта застройщик получит в течение нескольких лет. При этом рассрочка остается для девелопера рискованным продуктом, поскольку к моменту сдачи дома покупатель может не справиться с долгом, а в переходе на ипотеку банки вправе отказать ему. Напомним, в 2025 году в России расторгли 14,2 тыс. сделок в новостройках на 155 млрд рублей. Это 3% всех продаж первички, что стало рекордом за пять лет.
«Ак Барс Дом» вышел в лидеры
Февраль изменил привычную пятерку застройщиков. На первом месте оказался «Ак Барс Дом», далее следуют «Суварстроит», «КамаСтройИнвест», «ТСИ» и «Унистрой».
Триумфатором последнего зимнего месяца стала татарстанская компания «Ак Барс Дом». Девелопер сделал рывок, увеличив продажи почти втрое — с 39 до 115 сделок, и это на фоне общего проседания продаж на рынке. Объем реализованных квартир вырос до 5,7 тыс. кв.м, а выручка компании увеличилась до 1,3 млрд рублей.
В феврале «Ак Барс Дом» сделал ставку на доступность лотов — средняя стоимость квадратного метра снизилась на 14,7 тыс. рублей, составив 233 тыс. При этом средний бюджет покупки вырос до 11,7 млн рублей (+900 тыс. к январю). Это объясняется изменением структуры спроса: покупатели выбирали просторное жилье, средняя площадь приобретаемой квартиры увеличилась на 6,6 кв.м, достигнув 50 кв.м.
Второе место досталось местному девелоперу «Суварстроит». После лидерства в январе компания уступила первенство конкуренту. И если новый лидер показал рост, то у «Суварстроит» отмечается падение продаж. Количество сделок сократилось в два раза — с 229 до 111 квартир общей площадью 4,7 тыс. кв.м. Выручка упала на 1,1 млрд рублей, остановившись на отметке 996 млн.
Ценовая политика «Суварстроит» в феврале была сдержанной. Средняя стоимость «квадрата» снизилась на 5,5 тыс. рублей — до 229 тыс. Квартиры обходились покупателям в среднем в 8,9 млн рублей — на 400 тыс. дешевле, чем в январе. Это при средней площади объекта 39 кв.м, метраж изменился незначительно.
В числе заметных игроков по итогам февраля оказался девелопер «КамаСтройИнвест», который смог нарастить продажи: количество сделок увеличилось с 66 до 79. По общей площади прирост составил 855 кв.м — до 3,8 тыс. кв.м. Застройщик заработал 1 млрд рублей.
Татарстанская компания снизила стоимость квадратного метра до 274 тыс. рублей (-15,4 тыс. к январю). Средний бюджет покупки вырос до 13 млн рублей (+264 тыс.) при площади квартиры 48 кв.м (+3,4 кв.м).
Сохранить позиции после января не удалось девелоперу «ТСИ» — компания сместилась со второй на четвертую строчку рейтинга. Количество сделок сократилось вдвое — со 124 до 64 квартир площадью 2,6 тыс. кв.м. Выручка упала на 531 млн рублей, остановившись на отметке 567 млн.
Компания не только не снизила стоимость квадратного метра, но даже немного ее увеличила — до 212,3 тыс. рублей (+3 тыс.). Средний бюджет покупки остался практически неизменным — 8,8 млн рублей при площади объекта 41,7 кв.м.
«Унистрой» завершил февраль на пятой строчке, куда спустился с четвертой. Число сделок сократилось почти вдвое — с 97 до 57. Застройщик реализовал 2,3 тыс. кв.м жилья, заработав 558 млн рублей.
На фоне падающего спроса компания подняла стоимость квадратного метра на 6,9 тыс. рублей — до 241,5 тыс. Это второй случай в топ-5, после «ТСИ», где падение продаж сопровождалось ростом цен.
В среднем покупатели брали квартиры за 9,7 млн рублей (-958 тыс. к январю), выбирая жилье меньшей площади — средний метраж упал на 5,2 кв.м, составив 40,5 «квадратов».
Как отмечалось выше, «Унистрой» и «ТСИ» пошли вразрез общей динамике рынка — стоимость «квадрата» в их проектах увеличилась. Возможных причин этому несколько. «Вероятно, компании решили не продлевать имеющиеся акции, из-за чего стоимость «квадрата» стала выше. Все зависит от планов застройщиков — если они видят, что продажи идут в хорошем темпе, и они их устраивают, то девелоперы не будут продавать дешево в ущерб себе. Также подорожание могло быть из-за структурных изменений в продажах — доля однокомнатных квартир увеличилась, а стоимость квадрата в таких лотах выше. Но, скорее всего, сыграла роль совокупность этих двух факторов», — объясняет Марат Идиатуллин.
Федералы проиграли местным застройщикам
По итогам февраля в топ-5 застройщиков не попали федеральные компании. Неожиданно лидер 2025 года «ПИК» выпал из рейтинга, заняв 6-е место. Девелопер за месяц продал 34 квартиры — против 71 в январе.
«Снижение продаж у «ПИКа» можно объяснить несколькими факторами. В конце прошлого года застройщик поднял цены по ряду проектов, что снизило интерес покупателей. Кроме того, в условиях более осторожного рынка покупатели стали внимательнее выбирать проекты и чаще сравнивать предложения разных застройщиков — на фоне высокой конкуренции это могло привести к снижению доли продаж», — объясняет эксперт АН «Домотека» Ильназ Гизетдинов.
У другого крупного федерального застройщика — «Самолета» — купили всего 6 лотов, на 10 меньше, чем в январе.
«Я не заметил, чтобы федералы отказались от своих акций, они работают в штатном режиме. Возможно, активизировались местные застройщики. Также могли повлиять новости рынка, в частности, о «Самолете». Сейчас люди остерегаются покупать квартиры, как минимум, у этого застройщика, потому что ситуация непонятная, неизвестно, во что она выльется», — отмечает аналитик Урбан Медиа.
Напомним, в феврале «Самолет» обратился к правительству за господдержкой — компания рассчитывала на субсидию в размере 50 млрд рублей. Деньги потребовались, чтобы выполнить обязательства перед дольщиками и инвесторами на фоне жесткой денежно-кредитной политики. В ответ «Самолету» отказали в кредите, но для него разработают комплекс специальных мер поддержки.
«Новости действительно повлияли на восприятие застройщика. В первую очередь это отразилось на профессиональном сообществе — риелторы и участники рынка стали осторожнее предлагать проекты «Самолета» клиентам, ожидая большей ясности по ситуации. Для конечных покупателей такие новости обычно менее заметны, но они могут влиять на общий уровень доверия», — комментирует Ильназ Гизетдинов.
Никита Григорьев отмечает, что напряженность относительно «Самолета» проходит, покупатели возвращаются к проектам застройщика — в целом, по Казани у компании проблем нет.
Затянется ли мертвый сезон?
«Как правило, в марте мертвый сезон заканчивался, продажи нарастали примерно на 100-200 квартир. К этому времени люди отходят от новогодних трат и возвращаются к вопросу покупки квартиры. Но в этом году возможны варианты развития рынка: мертвый сезон может ужаться до одного месяца или продолжиться, а оживление будет наблюдаться с апреля. Однозначного прогноза нет», — говорит Марат Идиатуллин. Он добавляет, что повлиять могут и внешние факторы: решения Минфина РФ относительно льготных программ, Центрального банка по ключевой ставке или застройщиков в части внедрения акций и рассрочек.
Осторожного прогноза придерживается Ильназ Гизетдинов, отмечая, что существенного роста продаж в марте ожидать не стоит — рынок начнет постепенно оживать ближе ко второму кварталу. «Покупатели сейчас внимательно следят за новостями правительства и решениями Центрального банка. Снижение ставок или изменения в программах господдержки могут заметно повлиять на спрос. Также важно учитывать связь первичного и вторичного рынков — многие покупатели сначала продают свою квартиру, чтобы купить новостройку. Пока спрос на вторичном рынке остается нестабильным, это сдерживает и сделки на первичке», — поясняет эксперт АН «Домотека».
Никита Григорьев отмечает, что уже заметно оживление рынка: «После праздников в марте началась большая активность. Не знаю, успеют ли все продажи закрыться этим месяцем, но в апреле точно будут хорошие показатели, есть задел. Дело в том, что люди быстро перестраиваются и привыкают. И мы, риелторы, тоже быстро реагируем, предлагаем другие программы. Если раньше делали упор на семейную ипотеку, то сейчас — на субсидированные ставки 5-7% на 3 года и больше», — говорит специалист по недвижимости АН «Альта-Хоум».
Примечательно, что, несмотря на просадку в продажах, средняя стоимость квадратного метра не изменилась. В марте у части застройщиков возможны изменения ценовой политики, прогнозирует аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин. Это коснется компаний, которых не устраивают темпы продаж — они будут внедрять акции и скидки.
Кроме того, положительно повлияет понижение ключевой ставки Центральным банком, которое ожидается на заседании 20 марта. «Существовать в условиях последних двух лет, когда для большинства приемлема только льготная ипотека, тяжело. Когда мы выйдем на рыночную ипотеку по адекватным процентным ставкам, будет оживление — увеличатся продажи, произойдет переток средств с депозитов в бетон», — ожидает Марат Идиатуллин.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий