Казань обошла Петербург по цене сделки, но уступает по скорости продаж новостроек
Как прошел 2025 год на российском рынке недвижимости для застройщиков и какие особенности есть у Казани как города-миллионника, рассказал директор цифровой системы анализа рынка новостроек РФ bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. Встреча с девелоперами прошла на площадке «Строй фест», модератором выступила руководитель проекта «Урбан Медиа» Диляра Нуриева.
Аналитики компании bnMAP.pro на основе данных Росреестра посмотрели, сколько заработали застройщики в разных городах, какими темпами поглощался объем построенного жилья и какой средний чек в сделках с физлицами.
Как выяснилось, по итогам прошлого года у многих девелоперов была «вау» выручка. Три четверти ее приходится на шесть локаций: Москву, Московскую область, Санкт-Петербург, Ленинградскую область, Екатеринбург и Краснодар. Доля Казани в валовой выручке — 3%. Напомним, общий доход застройщиков, реализующих проекты в Казанской агломерации, в прошлом году установил рекорд в 128 млрд рублей.
При этом столица Татарстана стала по итогам 2025 года немного дороже (10 млн рублей) по среднему чеку сделки, чем Санкт-Петербург (9 млн рублей), отмечает Сергей Лобжанидзе, и вышла по этому параметру на второе место после Москвы (20 млн рублей). По стоимости квадратного метра Казань пока на третьем месте по России. Таким образом, столица РТ стала самым дорогим миллионником, за исключением федеральных центров. Все остальные города России с населением свыше 1 млн человек сильно дешевле и похожи друг на друга по среднему чеку сделки, заметил спикер.
Сергей Лобжанидзе также представил данные по тому, какая доля проектного объема уходит с экспозиции и с какой скоростью. Например есть города, которые показывают высокую эффективность поглощения проектного объема и опередили Москву с показателем 20%. В Нижнем Новгороде этот параметр составил 27,8%, в Волгограде — 24,9%, в Перми — 22,3%, в Ростове-на-Дону — 26,4%, что говорит о наличии в данных локациях дополнительной ниши, где можно развивать проекты. В Казани в 2025 году с экспозиции забирали практически весь объем в последние месяцы — под влиянием изменения семейной ипотеки.
Среди прочего аналитики оценили, за какой срок происходит реализация остатков квартир. Самые стабильные города — те, где срок реализации остатков менее двух лет: Ростов-на-Дону, Санкт-Петербург, Москва, Волгоград Нижний Новгород, Новосибирск. В Казани показатель составил 2 года и 6 месяцев, что говорит о наличии большого объема проектов с более долгим сроком реализации после ввода в эксплуатацию.
На основе темпов продаж за 2025 год аналитики составили прогноз распроданности корпусов жилых комплексов. По Казани данные следующие (на февраль 2026-го):
-
16% площадей (208 тыс. кв.м) будут проданы в ноль ко вводу в эксплуатацию
-
11% площадей (137 тыс. кв.м) реализуются в течение 6 месяцев после сдачи дома
-
11% площадей (141 тыс. кв.м) — в срок от 7 до 12 месяцев
-
62% (787 тыс. кв.м) будут продаваться более 12 месяцев.
Один из факторов, влияющих на срок экспонирования лотов, — их площадь. Например, в среднем студия должна продаваться в Казани за 4 месяца. Но в феврале было много «зависших» студий, находящихся в экспозиции в два раза дольше — 8,7 месяцев, замечает спикер. Кроме того, есть проблемы с релизацией двухкомнатных квартир и небольшое превышение трехкомнатных лотов. Что интересно — средняя площадь квартир в столице Татарстана небольшая — 44 кв.м, меньше только в Санкт-Петербурге (до 40 кв.м).
Застройщикам в борьбе за покупателей может помешать «свежая вторичка»
На сегодня девелоперы конкурируют в основном между собой. Но уже сейчас покупатель с наличными деньгами выбирает между 3 вариантами: не сданная новостройка, сданная новостройка и вторичка. Директор по развитию bnMAP.pro Иван Вершинин озвучил проблему учета в аналитике «свежей вторички» (это квартиры, которые физлица или компании покупают у застройщика и выставляют на продажу в течение года-двух). Пока она не может составить большую конкуренцию квартирам от девелоперов, хотя у нее все те же преимущества, что и у новостройки. Разве что продавец вторички не может предложить таких же инструментов для покупки, как застройщик
Но доля «свежей вторички» вполне может вырасти с 30% до 50%, поэтому игнорировать ее нельзя, при определенных условиях она будет существенно влиять на продажи. Ситуация начнет меняться, как только доступность квартиры на вторичном рынке приблизится к новостройкам. Например, в Москве сейчас разница в цене между квартирой в новостройке и на вторичном рынке составляет 15-20%.
С экспертными оценками согласны и девелоперы, которые пока не видят угрозы в «свежей вторичке». «Пока нет накопленного вторичного предложения, которое могло бы составить нам конкуренцию. Хотя для комфорт-класса, возможно, это будет проблемой при снижении ключевой ставки, — отмечает аналитик девелоперской компании «Авторы» Дмитрий Кучин. — В случае со вторичкой пока нет таких возможностей, как жилищные накопительные кооперативы, рассрочки, скидки, но потенциальное предложение формируется. Так что со временем может стать заметным давление от инвесторов, которые будут выставлять квартиры, конкурируя по цене с застройщиками».
Среди инструментов, положительно влияющих на продажи новостроек, безусловно, первое место принадлежит льготным ипотечным программам. Елена Веряскина, начальник Управления ипотечного кредитования Газпромбанка и эксперт, входящая в рабочую группу по разработке льготных программ, анонсировала введение дифференцированных ставок по семейной ипотеке в зависимости от количества детей уже в апреле-июне. Она сообщила о том, что появятся и территориальные ограничения. Следует учитывать, что основная цель нововведений — стимулирование рождаемости.
Также эксперт отметила, что решения, направленные на субсидирование вторичного жилья в 2026 году, маловероятны, за исключением точечных региональных программ. При этом будут урегулированы рассрочки от застройщиков.
Елена Веряскина указала на то, что банки продолжат ограничивать выдачу кредитов с низким первоначальным взносом из-за макропруденциальных лимитов (они составляют не более 2% от общего объема выдачи), что позволяет одобрять лишь ограниченное количество таких ипотек. А показатель долговой нагрузки (ПДН) рассчитывается только по официальным доходам, что также может влиять на уровень одобрения и доступные суммы кредитов.
ИИ в помощь: как девелоперу вырасти с помощью нейросетей
Одним из инструментов успешных продаж для девелоперов могут стать нейросети. Эксперт по разработке продукта в девелопменте Александра Кржевова обозначила, что несмотря на очевидные преимущества искусственного интеллекта, многие компании в сфере девелопмента до сих пор недооценивают потенциал нейросетей. Хотя они способны существенно повысить эффективность работы и улучшить продажи.
Уже сейчас нейросети могут помочь девелоперам при решении следующих задач:
-
ИИ может значительно упростить процесс поиска и оценки земельных участков. Системы анализа данных способны учитывать множество факторов, таких как расположение, инфраструктура, рыночные тенденции и перспективы развития района, что позволяет принимать более обоснованные решения.
-
Системная интеграция ИИ с CRM позволяет анализировать звонки клиентов и использовать полученную информацию для продуктовой аналитики при разработке новых проектов.
-
Нейросети помогут разрабатывать планировки квартир. ИИ способны учитывать результаты маркетинговых исследований, внутренние стандарты конкретного жилого комплекса и предпочтения целевой аудитории, за счет чего зачастую превосходит архитекторов, предлагая более функциональные и востребованные решения.
Внедрить ИИ возможно без больших затрат, для этого достаточно:
-
Инициировать взаимодействие между руководством и IT-департаментом, чтобы сформировать четкие задачи и инструкции (промты) для работы с ИИ.
-
Разработать стандарты использования ИИ, что позволит получать предсказуемые и качественные результаты.
-
Подключить руководителей всех отделов для улучшения взаимодействия между подразделениями и повышения эффективности работы команды.
Использование ИИ в разработке, аналитике и управлении позволяет минимизировать ошибки, сократить сроки реализации и повысить качество конечного продукта, считает Александра Кржевова.
Рынок недвижимости ПФО, включая Казань, активно адаптируется к новым реалиям: растет конкуренция со «свежей вторичкой», льготные ипотеки остаются драйвером продаж, но банки ужесточают условия кредитования, а внедрение ИИ открывает новые возможности для девелоперов. Чтобы наращивать продажи и в условиях растущей конкуренции и изменений на рынке девелоперам.
Казань также переживает трансформацию: город стал самым дорогим миллионником после федеральных центров по среднему чеку сделки, но продажи нужно корректировать и планировать уже на старте.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий