Рынок недвижимости ждет передел и рост банкротств

Рынок новостроек: кто в группе риска?

Вектор дискуссии, касающейся рынка многоквартирного жилья, задала руководитель «Школы девелопера» Эвелина Ишметова. Она представила свое видение, как будут меняться ситуация с новостройками и стратегии девелоперов в 2026—2027 годах. По мнению Ишметовой, нельзя ориентироваться только на ключевую ставку и ждать, когда она снизится. Даже если это случится, на рынок могут повлиять многие другие факторы.

«На данный момент мы имеем дело с изменением условий льготной ипотеки, быстрым ростом цен и массовой скупкой земельных участков под строительство», — перечисляет эксперт. В связи с этим она выделила три типа компаний, которые рискуют оказаться в сложной финансовой ситуации, а в самых тяжелых случаях — обанкротиться:

• Компании, которые строили бизнес, опираясь на программу семейной ипотеки: в их проектах особенная квартирография, а среди покупателей преобладают семейные клиенты.

• Девелоперы, накопившие большое количество просрочек по вводу жилья, более шести месяцев.

• Застройщики, которые из-за падения спроса диверсифицируют портфели: в туристическую, производственную, коммерческую сферу, не понимая, что делать с купленными участками.

Как прогнозирует Ишметова, события могут развиваться по различным сценариям: это и перегрев рынка с наращиванием продаж, и накопление застройщиками обязательств перед дольщиками, и массовые срывы сроков по новым договорам. Кроме того, в 2027 году заканчивается отсрочка моратория, и застройщикам придется выплачивать штрафы по просрочкам. С учетом этого финансовая ситуация может привести к полной остановке продаж. Это может ожидать мелких застройщиков и некоторых федеральных игроков.

Как вариант развития событий с 10-процентной вероятностью, Эвелина Ишметова назвала вмешательство внешнего фактора, например, резкую девальвацию рубля или увеличение санкций. В этом случае вероятна полная заморозка ипотеки, госпрограмм и строительства в целом.

Кризис неизбежен, но его глубина пока неизвестна, резюмировала эксперт. Определенно рынок недвижимости ждет передел и рост банкротств. Главными точками напряжения станут середина и конец 2026 года, когда могут появиться новые программы для покупки жилья и вступят в силу все накопленные обязательства застройщиков, прогнозирует Ишметова.

Главный вопрос: будет ли среди застройщиков управляемая «чистка» или всеобщая из-за вмешательства внешнего фактора — остается открытым.

Читайте также Как взыскать неустойку и штрафы с застройщика в 2026 году?

В 2026 году продажи новостроек могут вырасти на 5-10%

Более позитивные прогнозы на текущий год по Казанской агломерации озвучил аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин. По его словам, объемы продаж застройщиков в 2026 году могут вырасти на 5-10% из-за прогноза от ЦБ РФ по снижению ключевой ставки.

Он также обратил внимание на тенденцию, касающуюся предложений от застройщиков. Девелоперы, стремясь привлечь покупателей, предлагают им условия, аналогичные условиям программы семейной ипотеки, но на более короткие сроки — низкая ставка фиксируется на 3-5 лет.

Еще одним фактором, влияющим на повышение продаж новостроек, аналитик считает снижение доходности на вкладах, когда инвесторы предпочтут банкам «бетон».

Марат Идиатуллин отметил, что в 2025 году прогноз по снижению объемов продаж на 10-30% из-за увеличения ключевой ставки и принятия ипотечного стандарта не оправдался, он составил всего 0,3%. Общая выручка застройщиков после продажи 12,4 тыс. квартир составила 128 млрд рублей. Резкий скачок спроса случился в конце года, он подогревался меняющимися условиями семейной ипотекой. Отмечается увеличение количества продаж в бизнес-сегменте с 15% до 22%, но самым продаваемым классом все же оставался комфорт (63%).

По прогнозам аналитика Марата Идиатуллина, объемы продаж застройщиков в 2026 году могут вырасти на 5-10%. Фото: «Строй фест»

Среди лидеров по числу проданных квартир в Казанской агломерации — федеральная компания ПИК (на первом месте) и татарстанские девелоперы «Суварстроит», «Ак Барс Дом», «Унистрой» и «ТСИ». В десятку по продажам вошли также «Камастройинвест», «СМУ-88», «Самолет», GloraX и «Бриз».

Доля федеральных компаний на рынке Казанской агломерации за год выросла с 18% до 32,2%. Аналитик отметил, что если локальные застройщики концентрируют внимание на флагманских проектах, то у федеральных игроков продажи распределены более равномерно.

Как девелоперам оставаться конкурентоспособными?

Пока рынок недвижимости постоянно адаптируется к стремительно меняющимся условиям, девелоперы не оставляют конкурентную борьбу за покупателей. И используют для этого разные подходы.

Коммерческий директор компании «Альянс-Менеджмент» (Самара) Мария Иванова считает, что девелоперам важно непрерывно улучшать проект, и причин здесь несколько. Во-первых, новостройки часто покупают в качестве инвестиции. К моменту, когда дом сдается, например, через три года, важно сделать апгрейд в соответствии с конъюнктурой рынка. Мария Иванова привела кейс, когда в небоскребах в Самаре переработана относительно первоначального проекта идея коммерческих помещений. Это необходимо не только, чтобы получить больше прибыли, но и обеспечить жителей необходимой внутренней инфраструктурой.

Во-вторых, часть вопросов по проекту на стадии продаж остается открытыми. Закрыть их можно только тогда, когда девелопер понимает, кто его покупатели.

Меняться важно и от проекта к проекту, считает коммерческий директор «Суварстроит» Марсель Абдулхаев. Он поделился, как эволюционировали жилые комплексы компании. Нововведения реализовывались в различных аспектах: дополнительные сервисы для жителей, благоустройство, новые варианты отделки и т. д. Так, в ЖК «Барселона» установлен бассейн на крыше для жителей, а на крыше ЖК «Манхэттен» — солнечные батареи. Вместо лобби в ЖК «Столичный» — пространства в переходных этажах-мостах между домами с коворкингом и хобби-холлами. В 2025 году застройщик начал предлагать квартиры с дизайнерским ремонтом, мебелью и техникой. Покупатель получает квартиру, в которую сразу же можно заселиться, не выбирая даже шторы.

Директор по управлению проектами Южно-Приволжского и Дальневосточного регионов GloraX Сергей Самойленко считает, что базовое преимущество любого проекта — это все же локация, далее — цена и только после — благоустройство, фасады и МОПы. «Например, комплекс «GloraX Экосити» располагается в максимально экологичной среде, такого нет практически нигде», — отмечает спикер.

Говоря о выходе в регионы, Самойленко посоветовал девелоперам адаптировать свои проекты под каждый регион. «Казань — это вызов, здесь высокие требования, но они равные для всех девелоперов — и местных и федеральных, поэтому работать здесь интересно, ведь можно конкурировать», — заметил он.

Директор по консалтингу для УК Иоланта Овчинникова, в свою очередь, призывает девелоперов еще на этапе разработки проектов заниматься вопросами сервиса, это поможет формировать лояльность у покупателей. Например, в проекте есть гранд-лобби с диванами и камином, но вся эта роскошь, нарисованная на рендерах, появится не сразу, а после того как заселятся 80% жильцов. И это нужно объяснять покупателям. Также они должны понимать, что на них лягут расходы на обслуживание определенных сервисов и услуг. Все это необходимо, чтобы избежать в дальнейшем недопонимания со стороны будущих жителей. Для девелопера сервис становится одним из инструментов маркетинга, который помогает продавать.

Читайте также «Запрыгнуть в последний вагон»: январь поставил рекорд по продажам новостроек в Казани